Chuyên gia Savills: Muốn hút dòng vốn lớn, cần biến nhà ở thành hạ tầng chiến lược quốc gia

Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, TP.HCM – đô thị lớn nhất cả nước mới chỉ hoàn thành khoảng 24% kế hoạch phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021–2025. Điều đó đồng nghĩa với việc thành phố đang thiếu gần 180.000 căn hộ, một con số đủ để gióng lên hồi chuông cảnh báo về khủng hoảng an cư đô thị.

Trong quý vừa qua, thị trường chỉ ghi nhận 5.400 căn hộ sơ cấp, với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn khoảng 45%. Đáng chú ý, phân khúc nhà liền thổ gần như đóng băng khi chỉ có 80 căn mới được mở bán trong cả quý, tỷ lệ tiêu thụ không tới 15%.

Tại Hà Nội, tình hình khả quan hơn nhờ sự ổn định về hạ tầng và nhu cầu, cùng với các đại dự án đang triển khai. Tuy nhiên, theo tính toán của Savills, từ năm 2021 đến 2025, Thủ đô vẫn thiếu hụt khoảng 49.000 căn nhà ở so với nhu cầu thực tế từ hơn 151.000 hộ gia đình mới hình thành.

Cả hai thành phố lớn đều đang đối mặt với thực trạng cầu vượt xa cung, trong khi khả năng chi trả của người dân suy giảm, quy trình phê duyệt và thủ tục pháp lý còn rườm rà, và quỹ đất dành cho nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Không chỉ là nơi để ở, nhà ở cần được nhìn nhận như một cấu phần của hạ tầng chiến lược quốc gia nếu Việt Nam muốn hút dòng vốn lớn và phát triển đô thị bền vững.

Bài học từ thế giới: Nhà ở không chỉ là sản phẩm, mà là hạ tầng

Một trong những điểm nổi bật trong báo cáo của Savills là khuyến nghị tái định vị nhà ở như một loại hạ tầng quốc gia, sánh ngang với giao thông, năng lượng hay giáo dục. Cách tiếp cận này đã được Singapore thực hiện rất thành công.

Tại đảo quốc này, hơn 80% dân số đang sống trong các căn hộ HDB – nhà ở do Nhà nước phát triển với chất lượng cao, giá hợp lý và đi kèm hệ thống tiện ích đầy đủ. Ông Alan Cheong, Giám đốc điều hành Savills Singapore, cho biết, mô hình HDB không chỉ giúp người dân tích lũy tài sản mà còn giúp ổn định thị trường, tránh bị đầu cơ chi phối.

Ngược lại, các thành phố lớn như London hay New York dù giàu có nhưng vẫn loay hoay với mục tiêu xây nhà. London chỉ hoàn thành khoảng 35.850 căn trong năm 2024 – chưa bằng một nửa kế hoạch. New York đạt 34.000 căn, nhưng vẫn không đáp ứng được mức cần thiết là 66.000 căn/năm.

Trong khi đó, Paris đang chuyển hướng phát triển nhà ở từ xây mới sang tái sử dụng công trình hiện hữu và đánh thuế nhà bỏ trống để kích hoạt nguồn cung nhàn rỗi. Thành phố trung bình đưa ra thị trường 40.000 căn nhà mới mỗi năm dù quỹ đất rất hạn chế.

Ba trục chiến lược để giải bài toán nhà ở Việt Nam

Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, Việt Nam cần một chiến lược tổng thể để định nghĩa lại vai trò của nhà ở – không chỉ là “nơi để ở”, mà là một cấu phần cốt lõi trong phát triển hạ tầng đô thị và xã hội.

-Tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia: Khi nhà ở được xem là một dạng hạ tầng cơ bản, nó sẽ có thể tiếp cận các nguồn vốn dài hạn từ quỹ hưu trí, bảo hiểm – những nhà đầu tư yêu cầu sự ổn định và tầm nhìn dài hạn. Nhà nước cần đóng vai trò “bảo chứng niềm tin”, tạo hành lang pháp lý và cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn để thu hút vốn tổ chức, thay vì chỉ trông chờ vào nhà đầu tư tư nhân.

-Cải cách pháp lý và quy hoạch: Việc rút ngắn thủ tục cấp phép, giao đất, cấp sổ hồng... là điều kiện tiên quyết để tạo ra nguồn cung dồi dào. TP.HCM đang có những bước cải tiến nhất định, song cần một cơ chế một cửa thực chất, tránh tình trạng “đi lòng vòng” nhiều năm khiến chi phí đầu tư đội lên, đẩy giá nhà cao vượt tầm thu nhập người dân. Đồng thời, nên có bộ tiêu chuẩn riêng cho nhà ở giá rẻ, tránh áp cùng một quy chuẩn như với phân khúc cao cấp – điều khiến nhiều doanh nghiệp e ngại triển khai dự án bình dân.

-Ưu đãi tài chính và chính sách khuyến khích: Việt Nam cần có gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp dành cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà như cách mà New York, Bắc Kinh hay Thượng Hải đã làm. Đồng thời, các chính sách như đánh thuế nhà bỏ trống, tái sử dụng công trình hiện hữu hay ưu đãi đất đai cho nhà ở xã hội cũng cần được đẩy mạnh.

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Nhà ở Savills châu Âu, nhận định: “Cung cấp nhà ở như một phần của hạ tầng với dòng tiền dài hạn mới có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống".

Đã đến lúc Việt Nam thoát khỏi tư duy ngắn hạn, xây dựng một chính sách nhà ở mang tính chiến lược dài hạn. Tái định vị nhà ở như một cấu phần của hạ tầng quốc gia sẽ giúp gắn kết đầu tư công – tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đặt người dân trở lại trung tâm của quy hoạch đô thị.