Cổ phiếu NVL của Novaland quay đầu tăng mạnh sau khi thủng đáy từ khi niêm yết: Giá này hấp dẫn?

Bước ngoặt lớn tiếp theo của công ty do ông Bùi Thành Nhơn lãnh đạo là năm 2016 khi Novaland đưa cổ phiếu của công ty lên sàn chứng khoán với mã NVL. Lúc này, sàn chứng khoán vẫn rất ít các tập đoàn đa ngành cỡ lớn. Sự xuất hiện của NVL như làn gió mới thổi vào thị trường chứng khoán và ngay trong phiên chào sàn chứng khoán, cổ phiếu NVL đã tăng kịch biên độ 20% lên 60.000 đồng với 7,2 triệu cổ phiếu được giao dịch.

Quay lại với thời điểm đó để thấy, Novaland lúc đó mang 590 triệu cổ phiếu tương ứng vốn điều lệ 5.900 tỷ đồng lên niêm yết. Cổ phiếu NVL tăng kịch biên độ đã đưa ông Bùi Thành Nhơn lên giữ vị trí người giàu thứ 4 trên thị trường chứng khoán lúc đó với mức tài sản của ông Nhơn và gia đình lên đến 23.400 tỷ đồng, tức hơn 1 tỷ USD.

Khối tài sản lớn của gia đình ông Bùi Thành Nhơn cũng như sự thành công của dự án đã triển khai trước đó nên cổ phiếu NVL trở thành tâm điểm chú ý của thị trường chứng khoán trong suốt một thời gian dài. Khối lượng giao dịch của cổ phiếu NVL mỗi phiên đều rất lớn so với mặt bằng chung.

Quay trở lại với hành trình của Novaland, sau niêm yết, công ty tiếp tục tạo những dấu ấn đáng kể trong đó việc NVL niêm yết trái phiếu chuyển đổi lần đầu trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore (SGX) khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm.

2019 có lẽ là năm dấu mốc trong hành trình của Novaland và có lẽ, tham vọng lớn năm 2019 là nguồn cơn đẩy Novaland vào thế khó hiện tại.

Novaland ra mắt Đô thị sinh thái Aqua City tại Đồng Nai với quy mô gần 1.000 héc ta. Cũng cùng quy mô lớn như vậy, Novaland ra mắt Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí NovaWorld Hồ Tràm ở Bà Rịa, Vũng Tàu. 2019 cũng đánh dấu việc Novaland ra mắt NovaWorld Phan Thiết với tổng mức đầu tư 5 tỷ đô la Mỹ.

Như chúng tôi đã phân tích trước đó, khối nợ lớn của Novaland bắt đầu từ cuối năm 2018 và nợ đẩy dần lên cùng tham vọng mang tên Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm hay NovaWorld Phan Thiết... Chỉ trong mấy năm từ cuối 2018 đến 2022 này, Novaland đã có 69 đợt phát hành trái phiếu tổng giá trị gần 55.000 tỷ đồng. Trong đó năm 2018 chỉ 1 lô phát hành vào cuối năm có giá trị 700 tỷ đồng. Năm 2019 phát hành nhiều đợt có tổng giá trị khoảng 4.200 tỷ đồng. Số còn lại khoảng 50.000 tỷ đồng dồn hết vào năm 2020, 2021 và 2022. Trong đó riêng 5 tháng đầu năm 2022 Novaland đã phát hành 6 đợt trái phiếu tổng giá trị hơn 8.500 tỷ đồng.

Cả bộ 3 dự án lớn là Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm hay NovaWorld Phan Thiết đều đã dần hình thành và đưa vào vận hành khá nhiều phân khúc như River Park 1, 2,Phonenix South...NovaWorld Ho Tram ra mắt các phân kỳ Happy Beach Villas, Wonderland, Habana Issland...; NovaWorld Phan Thiết triển khai các phân khu Florida 1, 2, Festival Town; PGA Garden Golf Villas từ hồi năm 2020. Sang năm 2021, tiếp tục các phân khúc khác tại các dự án lớn của Novaland được khai trương như Sân Golf PGA Ocean 18 hố, ra mắt phân khu Waikiki và Ocean Residence...Aqua City cũng khánh thành tổ hợp quảng trường - bến du thuyền Auqa Marina...

Quay về cột mốc 2019, giới đầu tư sẽ thấy xu hướng của các doanh nghiệp bất động sản lớn là mở rộng ra thị trường ngoại tỉnh chứ không chỉ tập trung về thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Các thị trường bất động sản mới nổi như Ðồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa… ngày càng trở nên sôi động. Các dự án quy mô lớn cũng nhận được sự hưởng ứng tích cực từ nhà đầu tư và cũng từ đó, động lực phát triển hạ tầng đô thị và hạ tầng du lịch ở các địa phương ngày càng lớn.

Không nằm ngoài xu thế đó, trong chiến lược phát triển tái cấu trúc hoạt động của tập đoàn Novaland cũng đã và đẩy chiến lược sở hữu quỹ đất thông qua các thương vụ M&A, trong đó bao gồm các dự án bất động sản trung tâm tại TP.HCM , Bất động sản đô thị vệ tinh (Đồng Nai) và các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận…). Novaland định vị dự án theo chuẩn mực đô thị sinh thái thông minh, bắt kịp xu hướng sống xanh nhằm tối đa lợi thế sinh thái tự nhiên để tạo ra một không gian sống mới. Ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng, tập đoàn này cũng cho ra mắt 2 dự án gồm: Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí quy mô là NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiết, Bình Thuận) và NovaWorld Ho Tram (Hồ Tràm, Bà Rịa – Vũng Tàu). Mỗi dự án có quy mô khoảng 1.000 ha với dòng sản phẩm second home – ngôi nhà thứ hai, nằm trong quần thể tiện ích đạt chuẩn quốc tế đi kèm.

Các dự án này đều được thị trường đón nhận khá tích cực, tỷ lệ hấp thụ cao.

Với việc khai phá sớm và dẫn dắt những thị trường mới, năm 2019 vừa qua Novaland đã có được kết quả kinh doanh khá khả quan. Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2019, Tập đoàn ghi nhận doanh thu thuần lũy kế 10.931 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 3.387 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch năm. Sang năm 2020, 2021, tình hình kinh doanh của Novaland khởi sắc tiếp với lợi nhuận duy trì trên 3.300 tỷ đồng. Cá biệt năm 2021, doanh thu của công ty tiến sát lên mức 15.000 tỷ đồng.

Cỗ máy của Novaland dường như chưa thấy vấn đề gì lớn khi nguồn thu vẫn dồi dào, việc trả gốc/lãi cũng không quá có vấn đề nếu cỗ máy vận hành bình thường khi mà chúng tôi đã đề cập thì tính theo kỳ hạn trái phiếu đã phát hành thì đến hết năm 2022 Novaland có 1 số lô trái phiếu đến ngày đáo hạn với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng. Nếu tính xa hơn một ít, đến hết quý 1/2023 Novaland có thêm 1 số lô trái phiếu đến này đáo hạn tổng gần 4.500 tỷ đồng. Nếu tính xa hơn một chút nữa, đến hết quý 2/2023 có thêm khoảng 16.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn khiến Novaland phải lo tiền.

Nguồn tiền "vào" và nguồn tiền "ra" nhìn vào mô hình của Novaland không quá nặng nề. Kể cả khi, 3 tham vọng lớn nhất của Novaland là Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram cùng được "bung" ra trong khoảng thời gian 2019 đến nay thì áp lực dòng tiền trả nợ của Novaland cũng không quá nặng.

Nhưng, thị trường chứng khoán là thị trường của niềm tin. Khi tình hình thanh khoản trên thị trường bất động sản nói chung lao dốc thì nhà đầu tư bắt đầu sợ hãi. Cổ phiếu NVL bị bán tháo khiến giá cổ phiếu về vùng thấp nhất kể từ khi niêm yết. Vốn hóa cổ phiếu NVL về mốc ~61.000 tỷ đồng.

Đến thời điểm sáng nay (18/11/2022), cổ phiếu NVL đã thủng mức giá thấp nhất từ khi niêm yết vào cuối năm 2016 tính theo giá đã điều chỉnh các hoạt động phát hành tăng vốn. 

Nhiều nhà đầu tư nhận định rằng, giá cổ phiếu NVL bị sập sâu như bây giờ chủ yếu nằm ở 4 lý do: 

+Lo ngại thanh khoản thị trường bất động sản lao dốc khiến NVL không chịu được áp lực trả nợ trái phiếu.

+Áp lực giảm giá chung của nhóm cổ phiếu bất động sản sau chu kỳ tăng nóng.

+Áp lực call margin khiến nhiều tài khoản sở hữu NVL - một cổ phiếu thường được nhà đầu tư lựa chọn- bị force sell.

+ Thông tin 752 căn hộ dự án Aqua City bị huỷ bỏ văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của bất động sản hình thành trong tương lai khiến nhiều nhà đầu tư đang trong cảnh hoảng loạn lại sợ hãi hơn và chất lệnh bán tháo cổ phiếu NVL.

Một trong những câu hỏi lớn của giới đầu tư phải kể đến là sự tò mò liên quan đến sự giàu có của lãnh đạo Novaland và hành động của lãnh đạo công ty khi mà, Novaland từ trước đến nay phát triển song hành cùng tên tuổi của gia đình ông Bùi Thành Nhơn.

Để hiểu được khối tài sản của gia đình ông Bùi Thành Nhơn thì cần quay lại lịch sử tăng vốn của Novaland và chiến lược cổ phiếu ESOP của Tập đoàn.

Dữ liệu về lịch sử tăng vốn của Novaland cho thấy khá nhiều điểm thú vị liên quan đến chiến lược của tập đoàn.

+Tháng 12/2017 tức tròn 1 năm kể từ ngày niêm yết cổ phiếu lên HoSE, lần đầu tiên Novaland phát hành cổ phiếu tăng vốn. Năm đó, Novaland phát hành 20 triệu cổ phiếu ESOP cho cán bộ công nhân viên và 33,4 triệu cổ phiếu hoán đổi khoản nợ 60 triệu USD tại Credit Suisse AG với giá hoán đổi là 40.867 đồng/cổ phiếu.

+Năm 2018, công ty tiếp tục phát hành 9,8 triệu cổ phiếu ESOP vào khoảng tháng 2. Đến tháng 4, công ty tiến hành chia thưởng cổ phiếu tỷ lệ 31%.

Với số cổ phiếu nắm giữ cũ, cổ phiếu ESOP năm 2017, 2018 và lần chia thưởng 31% cho cổ đông hiện hữu thì số lượng cổ phiếu lãnh đạo Novaland nói chung và gia đình ông Bùi Thành Nhơn nói riêng tăng lên đáng kể.

Cuối năm 2018, Novaland lại phát hành tiếp 22,67 triệu cổ phiếu ESOP.

+Năm 2019, năm 2020, Novaland tiếp tục phát hành 2 lần cổ phiếu ESOP cho cán bộ công nhân viên với số lượng cổ phiếu lần lượt là 18,6 và 14,5 triệu cổ phiếu. 

+Giữa năm 2021, Novaland có đợt chia thưởng bằng cổ phiếu với tỷ lệ 555:198. Tiếp đến, cuối năm 2021, công ty có đợt trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 31%.

+Tháng 4/2022, Novaland lại phát hành tiếp ESOP 19,3 triệu cổ phiếu và sau đó có 2 lần chia thưởng cổ phiếu với tổng tỷ lệ 1:0.4.

Như vậy, các đợt phát hành cổ phiếu ESOP và những lần chia thưởng cổ phiếu, trả cổ tức bằng cổ phiếu...là khởi nguồn chính cho số lượng cổ phiếu lớn mà gia đình ông Bùi Thành Nhơn nắm giữ.

Trong lịch sử tăng vốn của Novaland có điểm đặc thù là: Chủ yếu phát hành tăng vốn theo phương thức ESOP cho cán bộ công nhân viên và phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ. Vốn tăng dần theo quá trình ESOP cho nhân viên và tỷ lệ nợ được cổ phần hóa, lượng cổ phần nhân lên nhờ các lần thưởng cổ phiếu và trả cổ tức bằng cổ phiếu.

Novaland rất hiếm khi chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Lần hiếm hoi công ty thực hiện chào bán ưu đãi là vào năm 2021 với tỷ lệ khá nhỏ, 89:7. 

Hay nói cách khác, cổ phiếu của những cổ đông là lãnh đạo Novaland đa phần đến từ cổ phiếu ESOP, một phần nhỏ mua trên sàn chứng khoán.

Thông tin này khá quan trọng với giới đầu tư khi đánh giá cổ phiếu NVL bởi trong bối cảnh hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc "rối bời" trong cảnh call margin thì việc hiểu nguồn gốc cổ phiếu tạo nên sự thịnh vượng của lãnh đạo Novaland sẽ thấy, đa phần cổ phiếu là ESOP với mức giá rất thấp hoặc bằng 0.

Theo thông tin trên báo cáo tài chính, khá nhiều khoản nợ trái phiếu của Novaland được đảm bảo bằng cổ phiếu của cổ đông, mức giá đảm bảo không được công bố. Nhưng, với dư nợ trái phiếu hiện nhỏ hơn giá trị cổ phiếu của gia đình ông Nhơn rất nhiều thì khả năng thế chấp thêm cổ phiếu để đảm bảo khoản vay, tránh việc "force sell" cũng là một điểm chú ý trong bối cảnh nhiều ông chủ doanh nghiệp đang rơi vào vòng xoáy giải chấp. 

Để hiểu được Novaland, chúng tôi "recap" 2 bên của bảng cân đối kế toán và nguồn doanh thu, lợi nhuận kiến tạo được trong suốt nhiều năm qua. Novaland nhiều năm trở lại đây đã tích lũy được nguồn tiền lớn từ hoạt động kinh doanh.

Cùng với hoạt động kinh doanh đạt tích lũy lợi nhuận hàng năm duy trì đều đặn trên 2.000 tỷ từ khi niêm yết, tại thời điểm cuối quý 3/2022, Novaland có 12.750 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.

Điều đáng chú ý là, với vốn hóa hiện nay chỉ ~53-55 nghìn tỷ đồng trong khi số liệu hàng tồn kho đang trong quá trình xây dựng của Novaland lên đến 120 nghìn tỷ đồng thì câu chuyện nhiều nhà đầu tư thấy hấp dẫn và "đua lệnh" gom cổ phiếu NVL là điều khá dễ hiểu.