"Giải cứu" đất nông nghiệp và bài toán đầu tư bền vững

	Grab Việt Nam: Số nợ cao gấp 177 lần so với vốn ban đầu
	Tin tức đầu tư dự án mới nhất hôm nay (30/12)

Thế khó của bất động sản nông nghiệp

Sức hút mạnh mẽ của ngành nông nghiệp khiến hàng loạt doanh nghiệp lớn như Vingroup, GFS, SSI, Hòa Phát, TH Group, Đồng Giao, Biển Đông, Masan… nhập cuộc. Từ đó, đòi hỏi tích lũy quỹ đất cho việc sản xuất quy mô lớn khiến cho yêu cầu xem xét lại cách vận hành của thị trường ruộng đất đang được gọi với cụm từ “bất động sản nông nghiệp” trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

giai cuu dat nong nghiep va bai toan dau tu ben vung

Đất nông nghiệp bỏ hoang tại một số địa phương ngày càng gia tăng

Khác với các loại hình bất động sản khác, cùng là đất và cũng có những hoạt động giao dịch giữa người có nhu cầu sử dụng và không có nhu cầu sử dụng, thế nhưng, chưa bao giờ thị trường ruộng đất được đặt một “chiếc khuôn” quy chuẩn dẫn đến rất nhiều rào cản thực tế trong cả việc quản lý lẫn hỗ trợ thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển.

Trong vài năm vừa qua, thị trường nông nghiệp chứng kiến sự nhập cuộc hàng loạt của các doanh nghiệp thuộc ngành nghề khác tham gia vào thị trường với mong muốn ứng dụng công nghệ cao để gia tăng sản xuất cũng như chất lượng hàng nông sản Việt Nam. Thế nhưng, dù có nguồn vốn tài chính dồi dào cùng nền tảng công nghệ có sẵn, nhiều doanh nghiệp buộc phải “lắc đầu” dừng lại trong đó, nguyên nhân đơn giản là quá khó để tích tụ được lượng đất sản xuất trên quy mô lớn!

Tại một hội thảo diễn ra gần đây, lãnh đạo một doanh nghiệp thẳng thắn chia sẻ, một dự án nông nghiệp công nghệ cao hiện nay tối thiểu từ 4 - 5 ha, hoặc thậm chí là cần vài chục đến vài trăm ha trở lên. Thế nhưng, oái ăm là theo quy định hiện hành, hạn điền chỉ là 2 - 3 ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần lại phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Điều này không chỉ khó cho doanh nghiệp khi chi phí “phụ trội” phát sinh chóng mặt mà còn khó cho việc huy động vốn sau này.

Theo đó, với quy định hiện hành, việc thế chấp đất nông nghiệp đi thuê để vay vốn lại chỉ tính dựa trên số tiền thuê của Nhà nước do không có cơ chế định giá đối với loại đất này. Nói cách khác, ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng nương là tài sản thực sự.

Trong khi đó, nếu huy động theo hình thức khác như vay tín chấp thì vừa cao về lãi suất, vừa không đủ để tổ chức sản xuất, thuê nhân công và tìm kiếm thị trường phân phối, không khuyến khích được doanh nghiệp sẵn sàng tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao như định hướng của Chính phủ đã đề ra.

“Đó là chưa kể tới vấn đề quá trình tích tụ mất quá nhiều thời gian khi tâm lý ‘bờ xôi ruộng mật’ ăn sâu vào tâm lý người dân. Dù không còn mặn mà với sản xuất đồng ruộng và ruộng đất khi không còn đủ nuôi sống họ nhưng người nông dân lại muốn giữ bằng được khi các doanh nghiệp muốn gom đất để đầu tư. Không có Nhà nước can thiệp thì gần như không làm nổi”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói trên chia sẻ.

Ghi nhận thực tế tại một số tỉnh miền Bắc như Nam Định, Thái Bình, Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc…, tình trạng các thửa ruộng, cánh đồng bị bỏ hoang đang ngày càng tăng. Việc ruộng đất bị bỏ hoang có mẫu số chung là do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn nhưng thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng. Điều này cho thấy, đã đến lúc cần phải coi ruộng đất là một tài sản thực thụ với quyền sử dụng đất được vận dụng linh hoạt như những loại hình đất khác để đảm bảo cho việc khai thác của nông dân hay của doanh nghiệp tối ưu nhất có thể. Đồng thời, phải có những nghiên cứu và xây dựng những tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng cho loại hình bất động sản nông nghiệp, trên cơ sở đó có thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê một cách rõ ràng và minh bạch. Có như vậy, mới có thể hiện thực hóa kỳ vọng thu về hàng chục tỷ USD từ nông nghiệp công nghệ cao - lĩnh vực vốn là thế mạnh truyền thống của Việt Nam.

Trong khi đó, ở một phương pháp đầu tư khác, việc chính quyền địa phương thuê lại đất của nông dân rồi cho doanh nghiệp thuê làm nông nghiệp quy mô lớn đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Một vài ý kiến băn khoăn về tính hợp pháp của mô hình này.

Nguồn lực từ nông nghiệp là rất lớn đối với thị trường bất động sản

Cho phép thử nghiệm

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, chính quyền địa phương đứng ra thuê đất cho doanh nghiệp thuê lại là một sáng kiến tốt. Thông qua hợp tác xã hoặc chính quyền địa phương thì người dân rất yên tâm. Đây là cơ chế tốt, tuy nhiên chưa được hợp pháp hóa.

Ông Phong cho biết, có ít nhất hai tiền lệ xảy ra với câu chuyện này. Một là chính quyền địa phương bỏ tiền ngân sách ra lập quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cơ chế thứ hai là dự án thương mại, doanh nghiệp phải thương lượng với người dân nhưng thông qua nhà nước dàn xếp cho ổn thỏa.

Theo ông Phong, việc Nhà nước đứng ra làm cầu nối giữa nông dân và doanh nghiệp nên được hợp pháp hóa trong tương lai.

“Việt Nam có 82% diện tích đất nông nghiệp, chia cho 9 triệu hộ dân. Người nông dân cứ khư khư giữ đất thì không thể hình thành bất động sản nông nghiệp được. Vì thế, cần có cơ chế bảo lãnh”, ông Phong nói.

Cũng theo ông Phong, khi một số địa phương làm tốt công tác chính quyền giữ vai trò trung gian giữa nông dân và doanh nghiệp thì người dân yên tâm cho thuê đất. Nhà nước đứng ra đảm bảo đất sạch, chính quyền đứng ra thu gom, bảo đảm. Đây là cơ chế Nhà nước nên tập trung và nghiên cứu xử lý theo hướng đó. Từ trường hợp của các địa phương đó, Nhà nước, Quốc hội có thể thể chế hóa thành luật pháp, bổ sung trong Luật Đất đai để hình thành cơ sở pháp lý cho tích tụ đất nông nghiệp.

trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, sự việc ở một số địa phương đứng ra thuê đất của nông dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại là trái với Luật Đất đai nhưng được Chính phủ cho phép thử nghiệm. Tâm sự của lãnh đạo các địa phương này cũng cho biết, có nhiều rủi ro trong việc thử nghiệm này, thành công được khen mà thất bại thì bị kiểm điểm, thậm chí tù tội.

Với kinh nghiệm này có thể hoàn thiện sơ cấp về thị trường đất nông nghiệp. Tức là có thể cho thuê đất, Nhà nước thuê đất, giao cho chủ đầu tư làm, lợi nhuận đó trả cho người có đất.

Phải có bảo hiểm

Về câu chuyện này, theo TS. Nguyễn Sỹ Dũng, nếu đã chuyển đổi đất của người nông dân sang cho doanh nghiệp thì hệ thống bảo hiểm, hệ thống an sinh xã hội bắt buộc phải đi theo để đảm bảo cho người nông dân. Ngoài ra, cũng phải xử lý vấn đề nông nghiệp là van an toàn của hệ thống kinh tế.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được đất đai diện tích lớn, trong khi nhiều nông dân lại bỏ đất hoang.

“Chỉ có thể chuyển đổi đất đai nếu chúng ta đánh thuế, không có chuyện là đất nông nghiệp không đánh thuế và để đấy không khai thác. Nếu không đánh thuế thì nông dân cứ giữ đất và bỏ trống. Chính sách thuế đất nông nghiệp không nhất thiết phải đánh cao, nhưng chắc chắn phải đánh ở mức độ nào đó. Để nếu nông dân không làm thì phải cho chuyển đổi. Đây là động lực để thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và giao dịch được”, ông Dũng đề xuất.

Lấy ví dụ về thực trạng phát triển bất động sản nông nghiệp ở Mỹ, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân.

Bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch, có các tổ chức về môi giới, tư vấn… Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công.

Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách "trả tiền cho để bỏ hoang". Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu phần trăm diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa… Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì họ coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau.

Trong khi đó, Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền "mua đứt, bán đoạn". Từ đó mới xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?

Về tín dụng, ông Nghĩa cho biết, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải Thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ở Việt Nam, chỉ có Thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự. Đây là vấn đề mà theo ông Nghĩa, Việt Nam cần thay đổi nếu muốn thị trường bất động sản phát triển minh bạch.

Theo đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.