M&A bất động sản nhà ở, tài sản thương mại giảm tốc

Trong khi bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường mua bán sáp nhập, các giao dịch văn phòng, nhà ở bị chậm lại vài nhịp.

JLL vừa công bố báo cáo diễn biến thị trường M&A bất động sản trong 9-10 tháng đầu năm 2020 với sự chững lại về số lượng giao dịch. Đặc biệt là các thương vụ mua bán bất động sản nhà ở và thương mại ghi nhận tốc độ chậm lại so với những năm đỉnh điểm của thị trường 2017-2018.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có sự giảm tốc trong năm nay. Nguyên nhân chủ yếu là tác động của Covid-19, các quá trình rà soát các dự án bất động sản kéo dài nhiều năm cùng với việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào lĩnh vực này.

Thị trường bất động sản khu Đông TP. HCM

Đại dịch cũng có nhiều ảnh hưởng đáng kể đối với các doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở. Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về tính thanh khoản của thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng thận trọng hơn trong việc rót vốn mặc dù nhu cầu tìm cơ hội M&A vẫn hiện hữu.

Phân khúc văn phòng và bán lẻ cũng chịu sự ảnh hưởng nặng nề khi nền kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn. Đối với tài sản là văn phòng, nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng khi các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách vì người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu.

Trên thực tế, nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn khá lớn đối với các nhà đầu tư cốt lõi (core investor) có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn, am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam.

Các nhà đầu tư giá trị gia tăng (value add investor) cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỷ suất sinh lời và điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.

Thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU có hiệu lực từ tháng 8/2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và sản xuất đối với phân khúc này.

Chuyên gia JLL dẫn lại thông tin báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.

Bà Khanh đánh giá, việc ngưng các chuyến bay quốc tế trong 8 tháng đầu năm có một số ảnh hưởng đến giao dịch mới do các nhà đầu tư nước ngoài không thể đến khảo sát dự án bất động sản. Tuy nhiên, việc mở lại đường bay đến sáu quốc gia châu Á gần đây có thể từng bước giúp thúc đẩy quá trình giao dịch.

Bên cạnh các đại gia tên tuổi như BWI, Logos, Mapletree, Boustead... các nhà đầu tư trong nước và gần đây nhất là nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc bất động sản công nghiệp đầy tiềm năng.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương.

Theo đánh giá của bà Khanh, mặc dù đang là phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm nhưng việc thực hiện các thương vụ vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư. Bởi tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê tại vị trí chiến lược, cùng với việc tăng giá đất công nghiệp trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định không hề dễ dàng. Đó là chưa kể đến sự cạnh tranh ngày một tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.