Dù Chính phủ liên tục có những nỗ lực “mở van” tín dụng, từ gói 120.000 tỷ đồng nhà ở xã hội đến việc tháo gỡ trái phiếu, bất động sản vẫn chưa thể thoát khỏi trạng thái ảm đạm. Trong bối cảnh ấy, Nghị quyết 68 NQ/TW được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt thể chế, mở rộng đường cho dòng vốn dài hạn. Nhưng thực tế lại cho thấy những nút thắt pháp lý và quy trình đầu tư phức tạp vẫn đang chặn dòng tiền đổ vào thị trường.

Trong cuộc trao đổi chuyên sâu với chúng tôi, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, đã lý giải vì sao các gói hỗ trợ vẫn chưa đủ sức khơi thông nguồn vốn, và đâu là điều kiện tiên quyết để khơi dòng tiền bền vững cho bất động sản.

Nghị quyết 68 khuyến khích các tổ chức tín dụng cho vay dựa trên dòng tiền và tài sản vô hình trong tương lai. Theo ông, liệu điều này có khả thi trong bối cảnh hiện tại, khi mà việc định giá tài sản vô hình và quản trị rủi ro còn là khoảng trống lớn? Và cần điều kiện gì để không chỉ khuyến khích mà đi vào thực tế?

Thực ra, các hình thức cho vay không cần tài sản thế chấp từ lâu đã được áp dụng phổ biến trong nhiều lĩnh vực khác. Ví dụ, ngân hàng vẫn thường xuyên cấp tín dụng dựa trên đơn hàng xuất khẩu, trên quyền đòi nợ, hoặc thông qua các hợp đồng trả chậm – tức tài trợ thương mại. Đây là những hình thức “tín dụng dựa trên dòng tiền tương lai” mà không cần thế chấp tài sản hữu hình.

Tuy nhiên, riêng với lĩnh vực bất động sản, quy trình xét duyệt tín dụng lại khắt khe và rườm rà hơn nhiều. Các ngân hàng thường yêu cầu dự án phải hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý: Từ chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, đến đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư… Nói cách khác, đất phải “sạch” tuyệt đối. Nhưng ai từng làm bất động sản đều hiểu, để một dự án được xem là sạch là cả một hành trình gian nan.

Thủ tục triển khai một dự án bất động sản hiện nay quá phức tạp và kéo dài. Ví dụ, khi được thành phố cho phép khảo sát, nghiên cứu đầu tư một dự án 100 ha, đó mới chỉ là bước “chủ trương đầu tư”. Sau đó, chủ đầu tư phải thuê thiết kế tổng thể, thiết kế chi tiết, lấy ý kiến từ các bộ ngành... hoàn tất mới được coi là xong bước đầu. Tiếp theo là đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Nếu trúng, mới được quyền tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, và khi hoàn tất đền bù mới có thể xin cấp phép xây dựng.

Ngân hàng rất ngại cho vay ở giai đoạn này, bởi rủi ro quá lớn. Nếu không trúng thầu thì sao? Nếu trúng nhưng không có tiền đền bù thì sao? Đền bù xong rồi không có tiền nộp thuế sử dụng đất thì sao? Có quá nhiều rủi ro trong chuỗi triển khai dự án bất động sản, điều mà hệ thống tín dụng không thể xem nhẹ.

Không ít ngân hàng chia sẻ với tôi rằng, họ từng cho vay một số dự án, nhưng suốt 5 -7 năm sau vẫn chưa thể triển khai. Điều này khiến tín dụng bất động sản trở thành “vùng rủi ro cao” và phụ thuộc rất lớn vào thủ tục đầu tư, đấu thầu, pháp lý đất đai. Đây là điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang phản đối quyết liệt.

Sau Nghị quyết 68, điều mà doanh nghiệp kỳ vọng không chỉ là một chủ trương khuyến khích tiếp cận tín dụng theo dòng tiền tương lai, mà là một cuộc cải cách thực chất về thể chế. Cụ thể là cần sửa đồng bộ Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... để tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho tín dụng bất động sản được vận hành sớm và hiệu quả hơn.

Tôi phải nhấn mạnh thế này: Chính doanh nghiệp - chủ đầu tư dự án, đôi khi còn không biết liệu mình có được tiếp tục thực hiện dự án hay không. Vậy thì làm sao một ngân hàng dám đặt niềm tin để giải ngân hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng? Muốn cho vay tín chấp theo dòng tiền tương lai, điều kiện tiên quyết là phải minh bạch, đơn giản hóa thủ tục pháp lý để ngân hàng có cơ sở đánh giá và kiểm soát rủi ro.

Nếu khung pháp lý đủ tin cậy, ngân hàng có thể tài trợ ngay từ đầu, từ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đến tiền nộp thuế sử dụng đất. Nhưng hiện nay, dù có khung giá đền bù của Nhà nước, chỉ cần 10/100 hộ dân không đồng ý là dự án “chết đứng”. Thậm chí sau vài năm, những hộ đã đồng ý từ đầu lại quay lại đòi giá khác. Với quá nhiều rào cản như vậy, khiến việc tiếp cận tín dụng cho bất động sản rất bất cập.

Tôi đã ngồi với nhiều doanh nghiệp, họ kiến nghị rất thẳng thắn với Tổng Bí thư Tô Lâm rằng: Muốn Nghị quyết 68 đi vào cuộc sống, không thể không cải cách sâu hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, đất đai và đấu thầu. Nếu không thay đổi từ gốc, thì dù Nghị quyết có tinh thần rất đột phá, tín dụng bất động sản vẫn khó mà khai thông được.

Trong khi các chính sách đang dần cởi mở hơn, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn đang rơi vào tình trạng "vay ngắn, đầu tư dài", hoặc khó tiếp cận vốn vay mới do tín dụng bị siết. Theo ông, điều kiện then chốt để ngân hàng thực sự “mở van” là gì?

Muốn Nghị quyết 68 phát huy hiệu lực trong thực tiễn thì điều đầu tiên phải làm là hiện thực hóa bằng luật. Việc sửa luật không chỉ là thủ tục hành chính, mà phải nhằm rút ngắn thời gian hoàn tất hồ sơ pháp lý của dự án, tạo ra một hành lang pháp lý đủ rõ ràng để ngân hàng có thể xác định ngay từ đầu: Ai là chủ đầu tư, dự án nào là khả thi. Khi có nền tảng đó thì tín dụng mới có đường để chảy. Còn nếu vẫn mù mờ như hiện nay – chủ đầu tư thì không rõ, pháp lý thì dở dang, thì ngân hàng không thể nào "mở van" được.

Cũng cần làm rõ, nhiều người nói tín dụng siết, nhưng thực ra hệ thống ngân hàng không hề siết tín dụng bất động sản, họ chỉ làm đúng theo luật. Vấn đề nằm ở hai phía: Tín dụng cho chủ đầu tư thì vốn có sẵn đấy, nhưng giải ngân không nổi; còn tín dụng cho người mua nhà thì cũng phải dựa trên dự án có pháp lý rõ ràng.

Chúng ta cứ nhìn vào gói 145.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra, đến nay mới giải ngân hơn 2,6%. Điều đó cho thấy không phải ngân hàng không cho vay, mà là doanh nghiệp không đủ điều kiện để được vay.

Tôi nói chuyện với nhiều doanh nghiệp bất động sản, họ bảo thẳng với tôi rằng, nếu họ có đất sạch, pháp lý đầy đủ, thì không cần vay ngân hàng cũng làm được. Vì sao? Vì chỉ cần đưa dự án ra bán là người dân đăng ký, nộp tiền ngay. Nhất là với nhà ở xã hội, giá chỉ 18–20 triệu/m², nhiều người sẵn sàng nộp một lần 100%, khỏi phải vay mượn. Như vậy, vốn tự huy động từ khách hàng là rất lớn, nếu doanh nghiệp có điều kiện triển khai dự án.

Thế nên, theo tôi, vấn đề không nằm ở dòng vốn, mà nằm ở “nút thắt” đất sạch và thủ tục đầu tư. Chừng nào chưa giải được hai bài toán đó, thì dù Nghị quyết 68 có mở ra bao nhiêu chính sách tín dụng ưu đãi đi nữa, vốn vẫn không chảy được. Nghị quyết chỉ có thể là "cánh cửa" khi đằng sau nó là một hành lang pháp lý đủ rõ, đủ nhanh, đủ khả thi.

Nghị quyết 68 cũng nhấn mạnh phát triển các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tín thác bất động sản, chứng khoán hóa tài sản… Ông có kỳ vọng những công cụ này sẽ giúp thị trường bớt phụ thuộc vào ngân hàng?

Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng. Tính đến quý I/2025, dư nợ cho vay lĩnh vực này đã tăng gấp 5–6 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống. Con số này không chỉ thể hiện sự lệ thuộc thái quá mà còn cảnh báo rủi ro lan truyền nếu thị trường gặp biến động.

Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hay chứng khoán hóa tài sản vẫn còn rất hạn chế. Đặc biệt, kênh trái phiếu doanh nghiệp vốn được coi là nguồn cung ứng dòng tiền trung – dài hạn, có khả năng đảo nợ, tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp thì nay lại trầm lắng đến mức báo động. Hệ quả là nhiều dự án bất động sản đang bị “trùm mền” vì không tìm đâu ra vốn triển khai.

Áp lực trả nợ cũng đang hiện hữu rõ nét. Dự báo nửa cuối năm 2025 sẽ có 150.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, và hơn một nửa trong số đó thuộc về các doanh nghiệp bất động sản. Vấn đề không phải doanh nghiệp thiếu tài sản đảm bảo, mà là thiếu kênh huy động vốn hiệu quả, minh bạch và tin cậy. Nếu không cởi trói cho kênh trái phiếu doanh nghiệp, với một khung pháp lý thông thoáng, giám sát minh bạch và hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập, thì đừng mong thị trường vốn có thể “chia lửa” với hệ thống ngân hàng.

Ngay cả REIT – công cụ rất phổ biến ở các nước phát triển để huy động dòng vốn nhỏ lẻ vào các dự án lớn, thì ở Việt Nam vẫn đang loay hoay ở quy mô thử nghiệm, thanh khoản thấp. Trong khi đó, chứng khoán hóa tài sản, nếu phát triển đúng hướng, có thể trở thành “chìa khóa vàng” để biến tài sản thành tiền thì đến nay vẫn thiếu cơ chế hỗ trợ.

Tóm lại, nếu chúng ta sớm có một Luật trái phiếu doanh nghiệp và Luật REIT minh bạch, rõ ràng, khuyến khích phát hành nhưng có cơ chế kiểm soát hiệu quả, thì niềm tin của nhà đầu tư sẽ quay trở lại. Khi đó, dòng vốn sẽ dịch chuyển dần từ tín dụng ngắn hạn sang kênh thị trường vốn dài hạn, giúp giảm áp lực cho ngân hàng, và quan trọng là sẽ giúp bất động sản phát triển một cách bền vững hơn.

Việc Nghị quyết 68 đặt mục tiêu giảm 30% chi phí tuân thủ, có tác động trực tiếp ra sao đến bài toán chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu nhiều áp lực từ lãi suất và các loại phí khác, thưa ông? Liệu đây có phải là liều thuốc đủ mạnh để hạ nhiệt thị trường?

Trước hết, phải nói rõ, chi phí tuân thủ là gì? Đó là những khoản chi phí phát sinh khi doanh nghiệp thực hiện đúng các yêu cầu pháp luật, chủ yếu liên quan đến thủ tục hành chính, giấy tờ, quy trình xin phép. Những khoản này, theo đúng luật định, thực ra không lớn. Ví dụ như chi phí thuê đơn vị tư vấn lập dự án, thiết kế, thẩm định kỹ thuật... thì đều đã được quy định cụ thể, nằm trong khung pháp lý, và doanh nghiệp có thể chủ động dự toán được.

Vấn đề nằm ở chỗ khác – đó là những chi phí gián tiếp, phát sinh từ quá trình kéo dài thủ tục hành chính. Một dự án bất động sản nếu phải nằm chờ 5–7 năm mới xong thủ tục thì doanh nghiệp còn gì để tuân thủ nữa? Chết trên đường đi rồi chứ nói gì đến triển khai.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản than với tôi, họ vay ngân hàng hàng trăm tỷ, mà nhiều năm rồi dự án vẫn chưa được phê duyệt để khởi công, trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng đều, vẫn phải nuôi một bộ máy nhân sự “nằm im” suốt cả quãng thời gian ấy. Đó là một kiểu đốt tiền vô hình khủng khiếp, mà người ta không tính vào "chi phí tuân thủ", nhưng hậu quả thì không khác gì “thuế chồng thuế”.

Theo tôi, chi phí để tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành thực ra không phải là gánh nặng quá lớn đối với doanh nghiệp. Vì vậy, thay vì tiếp tục đặt mục tiêu cắt giảm chi phí tuân thủ, điều quan trọng hơn lúc này là cần nhìn thẳng vào thực tế và tập trung xử lý những khoản chi phí ngoài quy định, hay còn gọi là chi phí phi chính thức, đấy mới là gánh nặng thực sự.

Và đã là chi phí phi chính thức thì phải tiêu diệt, loại bỏ hoàn toàn và nhanh chóng. Trong đó, loại chi phí nguy hiểm nhất, phổ biến nhất hiện nay là chi phí liên quan đến việc kéo dài thời gian giải quyết thủ tục đầu tư. Nó làm tê liệt doanh nghiệp, triệt tiêu động lực phát triển, và làm méo mó hoàn toàn môi trường kinh doanh.

Cải cách thể chế không phải chỉ là sửa vài điều luật, mà là phải chặt đứt được những "vòi chi phí" mà doanh nghiệp không kiểm soát được, không đo đếm được, nhưng vẫn buộc phải gánh suốt nhiều năm trời. Nếu không dẹp bỏ được những chi phí ấy, thì mọi Nghị quyết vẫn chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Ông đánh giá như thế nào về cam kết "không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự" và "không hồi tố" trong Nghị quyết 68? Có ý kiến cho rằng đã đến lúc nên thành lập một “quỹ tín nhiệm quốc gia” để bảo lãnh tái cấu trúc cho các doanh nghiệp bất động sản đang có tài sản lớn nhưng mất thanh khoản? Ông có ủng hộ ý tưởng này?

Tôi cho rằng, trong Nghị quyết 68, điểm đột phá nhất và cũng là then chốt để khơi thông tinh thần cải cách chính là cam kết “không hình sự hóa quan hệ kinh tế, dân sự”. Đây không chỉ là vấn đề của riêng bất động sản, mà mọi lĩnh vực kinh doanh tại Việt Nam đều trăn trở, thậm chí là sợ hãi trước rủi ro này.

Doanh nghiệp trong quá trình vận hành hoàn toàn có thể mắc sai lầm, có thể do thiếu hiểu biết, có thể bị lừa đảo, cũng có thể do quy định thay đổi liên tục khiến họ trở tay không kịp. Nhưng điều đáng lo ngại là bất kỳ sơ suất nào cũng có thể bị quy kết hình sự, thay vì được xử lý dưới góc độ kinh tế, dân sự như thông lệ quốc tế.

Các nước phát triển rất nghiêm ngặt về kỷ luật thị trường, nhưng họ không hình sự hóa bằng mọi giá. Tôi lấy ví dụ điển hình là vụ trốn thuế lớn nhất thế giới: Tập đoàn Exxon Mobil của Mỹ, cách đây vài chục năm bị phát hiện trốn hàng tỷ USD tiền thuế mỗi năm. Nhưng chính phủ Mỹ không bắt bớ, mà xử lý bằng chế tài tài chính cực nặng – trốn 1 đồng thuế, họ phạt 3 đồng. Đòn kinh tế mạnh đến mức “chết khiếp” nhưng vẫn là kinh tế, chứ không phải nhốt người ta vào tù. Cho nên, cam kết “không hình sự hóa” không chỉ là lời bảo đảm về mặt chính sách, mà là nền tảng để khôi phục lòng tin.

Về phía các nhà đầu tư, tôi nghĩ cũng không cần thành lập Quỹ tín nhiệm quốc gia, chúng ta phải dứt khoát với tư duy “giải cứu” – một tư duy đã nhiều lần gây méo mó thị trường và làm suy yếu kỷ luật tài chính. Trước hết, cần khẳng định rằng, bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, và bản thân các doanh nghiệp khi tham gia đã ý thức được điều đó. Nếu đầu tư sai, quản trị kém, rơi vào tình trạng mất thanh khoản thì phải tự chịu trách nhiệm, không thể trông chờ Nhà nước đứng ra bảo lãnh dưới bất kỳ hình thức nào.

Quan trọng hơn, tôi cho rằng, điều các doanh nghiệp bất động sản cần lúc này là khả năng tái cấu trúc nợ một cách chủ động, cơ chế pháp lý cho phép thương lượng lại với chủ nợ, chuyển nhượng dự án, phá sản có trật tự, và đặc biệt là tái lập niềm tin với nhà đầu tư, khách hàng. Muốn vậy, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý minh bạch, giữ đúng cam kết “không hình sự hóa các quan hệ kinh tế”, “không hồi tố” chính sách, và thúc đẩy thị trường tài chính phát triển đa dạng hơn như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tư nhân, mua bán nợ xấu có cơ chế linh hoạt.

Tuy nhiên, về phía người mua nhà, nhất là người nghèo thì cần cần có sự hỗ trợ. Hiện tượng giá nhà đang lên “như diều gặp gió", thậm chí ở nhiều đô thị lớn đã chạm mốc 50–70 triệu đồng/m², khiến cho giấc mơ sở hữu nhà ở trở nên vô vọng với phần lớn lao động trẻ, công nhân. Và khi nhà ở trở thành món hàng xa xỉ thì chúng ta không thể chỉ trông chờ vào thị trường tự điều tiết, mà phải có sự can thiệp có trách nhiệm của Nhà nước thông qua các cơ chế hỗ trợ hiệu quả.

Trên thế giới, nhiều nước đã xây dựng các Quỹ hỗ trợ nhà ở dưới nhiều mô hình linh hoạt. Ví dụ như ở Phần Lan, Nhà nước lập Quỹ xây dựng ký túc xá sinh viên, giao cho Hiệp hội sinh viên quản lý. Họ xây nhà, cho thuê lại với giá hợp lý, vừa đảm bảo chi phí vận hành, vừa đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho lực lượng sinh viên, người trẻ.

Hay như ở Singapore, mô hình rất thành công của họ là Quỹ tài trợ cho người mua nhà, cho phép người dân vay tiền từ ngân hàng với lãi suất cực thấp, chỉ 2,5%/năm. Nếu lãi suất thị trường cao hơn, thì Chính phủ sẽ đứng ra bù phần chênh lệch trực tiếp cho ngân hàng. Người vay không phải lo lắng gì cả, chỉ cần trả đúng mức 2,5% là đủ. Điều này không chỉ giúp người dân tiếp cận được nhà ở, mà còn góp phần ổn định thị trường, giảm đầu cơ, vì nhà không còn là công cụ đầu tư siêu lợi nhuận.

Với hàng loạt các giải pháp được đề ra trong Nghị quyết 68, ông có kỳ vọng gì về sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn? Theo ông, đâu là điểm mấu chốt để Nghị quyết này thực sự đi vào cuộc sống và mang lại hiệu quả thiết thực?

Tôi xin nói thẳng, điều quan trọng không phải là có Nghị quyết, dù cho đó là Nghị quyết 68 hay bất kỳ Nghị quyết nào khác. Cái quyết định hiệu quả thực thi là phải luật hóa nó, và quan trọng hơn nữa là phải hành động một cách thực chất.

Chúng ta không thể kỳ vọng vào sự đổi thay nếu chỉ dừng lại ở tinh thần Nghị quyết. Hãy nhìn vào thực tiễn: Ở bốn quốc gia Đông Bắc Á (Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan) đều có mạng lưới doanh nghiệp nhà nước mạnh, được định vị là công cụ chiến lược. Trong khi đó, các nước Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia, Philippines, Thái Lan, về cơ bản, nền kinh tế dựa gần như hoàn toàn vào doanh nghiệp tư nhân.

Chúng ta hay nói “doanh nghiệp tư nhân là động lực quan trọng”, nhưng ở những nước như Indonesia, Philippines thì doanh nghiệp tư nhân không chỉ là động lực, mà là duy nhất, vì họ chẳng có doanh nghiệp nhà nước nào đáng kể. Thế nhưng, hãy thử so sánh: Doanh nghiệp tư nhân của Đông Nam Á có phát triển mạnh hơn Đông Bắc Á không? Rõ ràng là không.

Câu chuyện nằm ở chất lượng của Chính phủ: Thông minh, năng lực đến đâu, minh bạch đến đâu, có hiệu lực, hiệu quả đến đâu. Năm 1960, GDP bình quân đầu người của Hàn Quốc chỉ vỏn vẹn 60 USD, trong khi Indonesia là 200 USD, Philippines là 120 USD – tức là gấp đôi, gấp ba Hàn Quốc. Nhưng ngày nay, GDP bình quân của Hàn Quốc gấp 5 lần Indonesia và Philippines. Vì sao? Vì họ có một Chính phủ đủ năng lực, biết tạo thể chế phù hợp, không để doanh nghiệp “mò đường trong sương mù”.

Tôi nhấn mạnh lại, điều quan trọng bây giờ là phải lập tức luật hóa các nội dung cải cách, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản. Hãy sửa và hoàn thiện ngay những bộ luật đang gây ách tắc: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, và đặc biệt cần có một đạo luật riêng hoặc chương luật để bảo vệ nhà đầu tư khỏi tình trạng hình sự hóa quan hệ dân sự, kinh tế. Chỉ khi tạo được môi trường pháp lý an toàn, minh bạch thì thị trường mới có thể phát triển bền vững. Kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này đã có rất nhiều, không thiếu bài học. Điều quan trọng là chúng ta có thực sự quyết tâm học hỏi và kiên trì thực hiện đến cùng hay không.

Xin cám ơn những chia sẻ của ông!