Giao dịch lao dốc 45% nhưng giá vẫn neo cao: Điều gì đang diễn ra tại thị trường nhà đất Hà Nội?

Giao dịch giảm sâu, 'điểm nóng' cũng đóng băng

Báo cáo mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I và đầu quý II/2025, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội đã giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều khu vực được xem là “điểm nóng” như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì gần như đóng băng giao dịch với tỷ lệ thành công thấp kỷ lục, có nơi gần như không có giao dịch phát sinh.

Thậm chí, các quận nội thành vốn được xem là thị trường sôi động với giá luôn ở mức cao như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm cũng rơi vào cảnh ảm đạm chưa từng có. Không ít sàn giao dịch phải thu hẹp quy mô hoạt động, hàng loạt môi giới mất việc do không có giao dịch, còn các chủ nhà rao bán hàng tháng trời nhưng không có người hỏi mua.

Nhiều khu vực được xem là điểm nóng như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì gần như không có giao dịch phát sinh.

Số liệu từ One Mount Group cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ nét khi trong quý I/2025, tổng số giao dịch bất động sản tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 18.300 giao dịch, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, phân khúc đất thổ cư vốn là tâm điểm đầu tư có mức giảm mạnh tại nhiều khu vực trọng điểm như Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm, Long Biên.

Không chỉ giảm về giao dịch, dữ liệu từ kênh rao tin trực tuyến batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 4/2025, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên cả nước giảm tới 18% so với tháng trước, trong đó nhà riêng giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Đây là dấu hiệu rõ ràng về sự chững lại của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: Thị trường bất động sản hiện đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu sau khoảng thời gian sốt nóng kéo dài từ năm 2021 đến 2022, khi giá nhà đất tăng vọt do nhu cầu đầu cơ và tín dụng dễ dàng. Tuy nhiên, hiện tại tâm lý người mua đã trở nên rất thận trọng, họ không còn vội vàng xuống tiền mà thường chờ đợi các dấu hiệu ổn định hơn hoặc thậm chí là giảm giá trước khi quyết định giao dịch.

Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà vẫn chưa giảm xuống mức đủ hấp dẫn để thúc đẩy người mua cá nhân, đặc biệt là những người lần đầu tiên mua nhà. Lãi suất vay mua nhà hiện vẫn ở mức cao hơn so với giai đoạn trước sốt nóng, khiến chi phí vay vốn tăng và giảm sức mua thực tế của khách hàng. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, như gói tín dụng ưu đãi và cơ chế kích cầu, chưa đủ mạnh hoặc chưa được triển khai rộng rãi, nên chưa thể thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh.

"Thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với sự giằng co giữa người mua thận trọng và người bán vẫn giữ giá cao, dẫn tới thanh khoản giảm sút rõ rệt", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn lý giải.

Nghịch lý giá nhà đất vẫn tăng từ 3–5%

Mặc dù thanh khoản giảm mạnh, mặt bằng giá nhà đất thổ cư Hà Nội lại không giảm mà có xu hướng tăng nhẹ, tạo nên nghịch lý đáng chú ý. Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá chào bán nhà đất thổ cư tại thủ đô đã tăng trung bình từ 3–5% so với cùng kỳ năm 2024, bất chấp lượng giao dịch giảm sâu.

Thanh khoản giảm mạnh, mặt bằng giá nhà đất thổ cư Hà Nội lại không giảm mà có xu hướng tăng nhẹ, tạo nên nghịch lý đáng chú ý.

Tại các quận nội thành như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, những căn nhà trong ngõ rộng, có sổ đỏ được chào bán với giá dao động từ 130 đến 180 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, ở những phường trung tâm như Kim Mã (Ba Đình) hay Hàng Bông (Hoàn Kiếm), giá rao bán thậm chí đã vượt ngưỡng 350 triệu đồng/m2, dù nhiều tháng qua không phát sinh bất kỳ giao dịch thực tế nào. Điều này cho thấy bên bán vẫn giữ vững mức giá cao, trong khi bên mua tỏ ra thận trọng.

Nguyên nhân cốt lõi theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, là sự khan hiếm nghiêm trọng nguồn cung nhà ở thấp tầng trong nội đô. Ông Đính nhận định: “Nguồn cung nhà ở nội đô Hà Nội gần như không tăng trong vài năm qua, trong khi các dự án quy hoạch mở rộng đô thị mới vẫn chưa đi vào thực tế, khiến nguồn cung khan hiếm trầm trọng, từ đó đẩy giá nhà đất lên cao và duy trì ổn định.”

Bên cạnh đó, các khu vực ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh chuẩn bị được nâng cấp lên quận, cũng chứng kiến giá nhà đất thổ cư tăng từ 5 đến 10% so với năm trước, bất chấp thanh khoản sụt giảm. Kỳ vọng về hạ tầng đồng bộ là động lực quan trọng thúc đẩy giá tăng tại những vùng này.

Một yếu tố quan trọng khác làm cho giá nhà đất khó giảm là chi phí xây dựng và các chi phí liên quan không ngừng leo thang. Giá vật liệu, nhân công và chi phí cấp phép tăng cao buộc chủ nhà phải duy trì mức giá bán nhất định để tránh thua lỗ, đặc biệt với các căn nhà xây mới.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, phân tích thêm: Giá nhà đất nội đô tăng chủ yếu do yếu tố tâm lý từ sự khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ. Trong khi đó, thu nhập người dân không tăng tương ứng, dẫn đến sự sụt giảm rõ rệt về giao dịch. Đồng thời, kỳ vọng giá cao của người bán cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên mức khó tiếp cận.

TS. Lượng cũng lưu ý, dù giá nhà ở vùng ven hoặc các tỉnh phụ cận Hà Nội có phần dễ chịu hơn, nhưng do hạ tầng và giao thông chưa đồng bộ, nhà đất nội đô vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều người mua.

“Người mua cần tỉnh táo, lựa chọn phân khúc phù hợp khả năng tài chính. Nếu chưa có nhu cầu thực sự ở ngay, không nên vội vàng xuống tiền trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và còn nhiều rào cản pháp lý, nhất là với phân khúc nhà ở xã hội", ông khuyến cáo.