Khủng hoảng BĐS kỳ lạ của Nhật Bản: 9 triệu căn nhà không có ai ở, đủ chỗ cho toàn bộ dân số Hà Nội

Các trung tâm đô thị của “đất nước mặt trời mọc” là Tokyo và Osaka ngày càng sầm uất và đông đúc. Du lịch đang dần hồi phục, dòng khách du lịch lũ lượt đổ về, vượt lên trên mức trước đại dịch COVID-19. Thậm chí nhiều đoàn du lịch còn mạo hiểm đi đến những địa điểm ít người qua lại để khám phá cảm giác mới. Những tưởng đây là những ngày tốt đẹp nhất của đất nước Nhật Bản.

Tuy nhiên, Nhật Bản đang phải đối mặt với tình trạng bất động sản bị bỏ hoang ngày càng tăng ở cả thành thị và nông thôn (các căn hộ ở vùng quê vẫn chiếm đa số). Nhiều căn nhà bỏ trống, đôi khi vô chủ là mối nguy hiểm cho khu vực dân cư xung quanh và là lực cản đối với nền kinh tế địa phương.

Tổng số nhà bỏ hoang ở Nhật Bản chiếm 14% nguồn cung, đủ để làm nơi cư trú cho hơn 4 triệu người

Theo một cuộc khảo sát được Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản công bố tuần này, có 8,99 triệu “căn nhà bỏ trống” ở Nhật Bản vào tháng 10/2023. Con số này đã tăng 500.000 so với cuộc khảo sát trước đó (5 năm trước), chiếm 13,8% tổng số nhà ở Nhật Bản. Năm ngoái, Viện nghiên cứu Nomura ước tính tổng số nhà bỏ trống sẽ lên tới 23 triệu - tương đương 31,5% tổng số nhà - vào năm 2038 trừ khi việc phá dỡ quy mô lớn được tiến hành.

Những ngôi nhà bị bỏ hoang, chiếm gần nửa các căn hộ trống, đã tăng lên 3,85 triệu. Đây là mức tăng 80% trong 20 năm qua. Các nhà chức trách Nhật Bản đã dự đoán con số này sẽ đạt 4,7 triệu vào năm 2030. (“Nhà bỏ trống” là những tài sản không được sử dụng như cho thuê, nhà nghỉ hoặc như những tài sản có mục đích khác; nhà “bỏ hoang” không có mục đích sử dụng.)

Những ngôi nhà trống, được gọi là " akiya " trong tiếng Nhật, thường được bảo trì kém hoặc không được chăm sóc. Rơi vào cảnh hoang phế hàng chục năm, những ngôi nhà này có thể sụp đổ hoặc vỡ vụn trong điều kiện thời tiết khắc nghiệt và gây hư hại cho người và công trình gần đó.

Bên cạnh đó, những ngôi nhà này có thể là nơi trú ngụ “lý tưởng” cho loài gặm nhấm, thú dữ hoặc các loài gây hại khác, gây ra các mối đe dọa cho sức khỏe cộng đồng, mất mỹ quan và an ninh địa phương.

Việc bảo trì và sửa chữa phụ thuộc vào phí do chủ sở hữu, cộng đồng chi trả nên sẽ đặt gánh nặng không nhỏ lên kinh tế của người dân. Các cơ sở trống hoặc không có người nhận cũng làm giảm việc thu thuế, gây tổn hại cho nguồn thu ngân sách địa phương.

Một ngôi nhà bỏ hoang giữa thị trấn Nachikatsuura, tỉnh Wakayama

Nhiều nhưng không phải tất cả những ngôi nhà bỏ trống đều ở các vùng nông thôn đang dần suy giảm dân số. Các tỉnh Wakayama và Tokushima có tỷ lệ nhà trống cao nhất, mỗi tỉnh có 21,2%. Yamanashi đứng sát phía sau với 20,5%, nhưng điều đó có thể phản ánh vị thế của nơi này là nơi phổ biến để người dân Tokyo sở hữu ngôi nhà thứ hai.

Năm 2016, thiệt hại kinh tế do tình trạng nhà ở “không xác định” chủ nhân đã lên tới 180 tỷ Yên, con số này dự kiến ​​sẽ tăng lên 310 tỷ Yên mỗi năm tới năm 2040.

“Đất rộng người eo”

Theo thời báo Nhật Bản (Japan Times), nguyên nhân lớn nhất của tình thế đáng buồn này là dân số Nhật Bản liên tục giảm.

Năm 2022, dân số nước này đã giảm 800.000 người xuống chỉ còn 125,4 triệu người. Năm 2023, số ca sinh mới đã giảm năm thứ 8 liên tiếp xuống mức thấp kỷ lục.

Tỷ lệ sinh của Nhật Bản đã dao động quanh mức 1,3 trong nhiều năm, khác xa so với mức 2,1 cần thiết để duy trì dân số ổn định. Mới đây, Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản cho biết số trẻ em dưới 15 tuổi đã giảm năm thứ 43 liên tiếp xuống mức kỷ lục 14 triệu em tính đến ngày 1/4/2024.

Điều này cho thấy vấn nạn nhà hoang của Nhật Bản sẽ còn lan rộng.

Theo một ước tính, 59% số ngôi nhà này bị bỏ trống sau khi người già chuyển đi hoặc qua đời. (Tỷ lệ phần trăm này sẽ còn tăng lên gấp nhiều lần khi dân số Nhật Bản tiếp tục già đi và tỷ lệ tử vong tăng lên). Những người thừa kế thường không sẵn lòng, không thể chu cấp hoặc nộp thuế cho bất động sản cha mẹ ông bà để lại. Vì đất ở được đánh thuế ở mức thấp hơn đáng kể so với tài sản đã được giải phóng mặt bằng nên những người sở hữu này không có động cơ phá dỡ công trình.

Vấn đề nằm ở thị trường và chính sách

Thị trường bất động sản ở Nhật Bản hiện nay đang chứng kiến sự khan hiếm người mua, với chỉ dưới 15% giao dịch liên quan đến nhà đã qua sử dụng vào năm 2018, trong khi ở Mỹ, con số này lên tới 81%. Sự sụt giảm dân số và việc xây dựng mới ít ỏi khiến các tài sản hiện hữu ít được quan tâm. Dự kiến trong hai thập kỷ tới, có tới 4,37 triệu căn hộ trên 40 tuổi sẽ khó có khả năng nhận được dịch vụ bảo trì cần thiết.

Ngôi nhà trống lớn ở tỉnh Niigata này đã hơn 100 năm tuổi và có ao cá chép riêng, được cải tạo, phục dựng cho kinh doanh du lịch

Biện pháp ngăn chặn sự giảm dân số không khả thi do Chính phủ không thể thay đổi quỹ đạo dân số đã được dự báo suy giảm từ nửa thế kỷ trước. Thế hệ trẻ ngày nay nói chung có xu hướng suy nghĩ mới về giá trị của hôn nhân và quy mô gia đình, đưa ra các quyết định chủ động hơn và không còn bị bắt buộc sinh con vì ảnh hưởng của xã hội hay truyền thống.

Để khắc phục tình trạng nhà hoang, năm 2015, chính phủ Nhật Bản đã thông qua đạo luật cho phép chính quyền địa phương can thiệp phá dỡ tài sản bị bỏ hoang, nhưng quy mô hiệu lực áp dụng vẫn còn hạn chế.

Một giải pháp khác cũng được cân nhắc là khuyến khích việc sở hữu mới hoặc cách sử dụng mới cho các tài sản này, với xu hướng làm việc từ xa ngày càng phổ biến, tạo ra nhu cầu cho những ngôi nhà xa trung tâm đô thị hơn.

Sự quan tâm của người nước ngoài đối với việc mua và cải tạo các tài sản bị bỏ hoang đang gia tăng, mặc dù chi phí và thời gian cải tạo lại những ngôi nhà hoang phế là rất lớn. Chính phủ Nhật Bản đang xem xét nhiều phương án cải tạo - tái sử dụng độc đáo, nhất là khi nhu cầu du lịch và phiêu lưu mạo hiểm đang tăng, mở ra khả năng tái phát triển các khu vực ít được phát triển tại xứ sở Phù Tang.