Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc: Phải làm sao để căn nhà 20 tỷ không bị đóng băng?

Chia sẻ tại hội thảo "Livehouse – Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị", sáng 3/7, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết: Chúng tôi đang vận hành hàng trăm tài sản bất động sản, phần lớn nằm trong các khu dân cư hiện hữu. Điều thấy rõ nhất là một tài sản, dù đẹp hay đắt tiền, nếu không tạo ra dòng tiền thì vẫn là một gánh nặng.

Ông dẫn chứng cụ thể: “Thử lấy ví dụ hai căn nhà 100m2, trị giá khoảng 20 tỷ đồng mỗi căn, nằm trong một khu dân cư phát triển. Nếu để nguyên hiện trạng thì tài sản đó sẽ bị đóng băng. Nhưng nếu biết cách tổ chức lại công năng – tầng 1 làm quán cafe, tầng 2 cho thuê văn phòng nhỏ, tầng 3 là không gian lưu trú ngắn ngày, tầng 4 làm khu vui chơi giải trí, thì bức tranh sẽ hoàn toàn khác. Đây là mô hình đơn giản, nhưng tạo ra được dòng tiền thực và ổn định".

Theo ông Nghĩa, Livehouse không nên chỉ là một khái niệm học thuật hay một từ khóa mới. Với doanh nghiệp đang vận hành thật như Đất Xanh Miền Bắc, thì câu hỏi lớn hơn là: Làm thế nào để mô hình đó sống được, tạo giá trị thực, giúp nhà đầu tư thu hồi vốn và sinh lời bền vững?

"Thiết kế một mô hình kinh doanh bất động sản không phải chỉ là đặt một cái tên thật kêu, mà quan trọng là làm sao để nó vận hành được, tạo ra dòng tiền," ông nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc. Ảnh: reatimes.

Từ kinh nghiệm triển khai thực tế, ông cho rằng mô hình Livehouse cần phải linh hoạt từ thiết kế đến công năng sử dụng – nơi một tài sản có thể vừa là chỗ ở, vừa là nơi kinh doanh, nghỉ dưỡng, làm việc và giải trí, tùy theo nhu cầu của người sử dụng và cộng đồng.

Một điểm then chốt khác được ông Nghĩa nhấn mạnh: “Hiện có rất nhiều khu phố, khu thương mại, khu du lịch được đầu tư bài bản nhưng lại không có người ở. Không có dòng người thì đừng mong có dòng tiền. Tài sản đó sẽ không sinh lời, không vận hành được".

Thay vì xây dựng những khu đô thị khép kín, ông đề xuất nên quy hoạch mở với chiến lược phát triển cộng đồng, gia tăng khả năng sử dụng chung các tiện ích như thư viện, bếp, không gian giao lưu… qua đó tạo ra dòng người tự nhiên. “Bởi chỉ khi có dòng người, mới có được sức sống của bất động sản,” ông nói.

Từ góc nhìn doanh nghiệp thực chiến, ông Nguyễn Chí Nghĩa kiến nghị:

Thứ nhất, cần khoanh vùng thử nghiệm mô hình Livehouse ở một số khu vực cụ thể. Chỉ khi có thực tiễn từ dòng tiền, phản ứng thị trường, hành lang pháp lý, thì mới có thể phát triển quy mô lớn.

“Đây không chỉ là việc của doanh nghiệp, mà là cơ hội để pháp luật được điều chỉnh phù hợp với thực tế,” ông nhận định.

Thứ hai, phải tổ chức mô hình một cách đồng bộ. Ông kể lại kinh nghiệm khi từng là CMO của một đơn vị bất động sản cao cấp cách đây 10 năm, lúc đó đã triển khai tổ hợp gồm gym, spa, bể bơi, nhà hàng… nhưng chính sự bố trí thiếu khoa học, ví dụ như bể bơi đặt cạnh nhà hàng sự kiện, khiến các dịch vụ “dẫm chân nhau” và doanh thu giảm.

“Muốn buôn có bạn, bán có phường, thì phải tổ chức rõ ràng giữa khu tĩnh, khu động, khu nghỉ dưỡng. Không thể trộn lẫn, càng không thể thiếu góc nhìn của người vận hành thật sự”, ông lưu ý.

Ông Nghĩa cho hay, Đất Xanh Miền Bắc đã thành lập đội ngũ chuyên trách nghiên cứu thiết kế điểm đến, xây dựng các concept vận hành mới theo tinh thần: Bất động sản thế hệ mới phải sống động, có dòng người – dòng tiền, và linh hoạt trong vận hành.

Một số mô hình đang triển khai tại TP.HCM cho thấy hiệu quả: Tòa nhà 400-500m2 được thiết kế lại, chia nhỏ thành nhiều không gian lưu trú, một số phòng chỉ để ngủ nhưng có thể cho thuê 2 triệu đồng/đêm. Nhờ tối ưu công năng, doanh thu tăng đến 30%. Bên cạnh đó, các dịch vụ như đặt chỗ, lưu trú ngắn – dài hạn, nhà hàng, thư viện… cũng được tích hợp.

“Tất cả đều phải được tính toán ngay từ lúc đặt buồng kỹ thuật, bố trí cầu thang đến mặt bằng không gian. Nếu không, thì mô hình sẽ mãi chỉ là hình vẽ,” ông kết luận.