Thị trường nhà ở Trung Quốc: Quốc doanh 'nuốt chửng' khu vực tư nhân, nguy cơ một cuộc khủng hoảng mới?

Trong tháng 3, doanh số bán các loại nhà mới tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu của 100 nhà phát triển bất động sản đã giảm 46% trong cùng tháng. Đầu tư nhà ở giảm xuống 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,2 nghìn tỷ USD), chỉ bằng 3/4 mức đỉnh của thị trường này vào năm 2021.

Mặc dù hàng triệu gia đình đang chờ để có nhà nhưng sẽ phải mất 3,6 năm để bán được lượng "hàng tồn kho" - nhà ở đang xây dựng.

Tất cả điều này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản quốc doanh bởi lẽ được bảo đảm vốn lâu dài từ chính quyền là cách sống sót hàng đầu. Bên cạnh đó, một số công ty tư nhân đã tìm được sự trợ giúp thông qua một chương trình của Chính phủ phê duyệt các dự án nhà ở do Nhà nước tài trợ, nhưng việc triển khai vốn còn chậm.

Từ một góc nhìn khác, có thể thấy các doanh nghiệp quốc doanh có mối liên kết chặt chẽ với các ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc, các doanh nghiệp này có đặc quyền gần như thâu tóm thị trường: mua nhiều đất hơn, xây nhiều nhà hơn và bán nhiều nhà hơn so với các đối tác tư nhân của họ.

Vào thời điểm mà hầu hết các công ty tư nhân phải đối mặt với khó khăn trong việc tái cơ cấu, một số công ty nhà nước lại thu được lợi nhuận một cách thần kỳ.

Kế hoạch lớn của ông Tập Cận Bình

Nhà lãnh đạo của đất nước tỷ dân này muốn xây dựng hàng triệu căn nhà ở xã hội cho các hộ gia đình thu nhập thấp, nhưng tính thanh khoản khác với nhà ở bình thường.

Với quy mô xây dựng theo kế hoạch, nhà ở xã hội sẽ chiếm ưu thế trong tổng nguồn cung nhà ở vào năm 2030. Theo ước tính của cơ quan đánh giá tín dụng S&P Global, khoảng 4 nghìn tỷ nhân dân tệ sẽ được chi cho nhà ở xã hội và các công trình nhà nước khác trong năm nay và năm tới.

Theo Capital Economics, ngay khi hoạt động xây dựng của các chủ đầu tư bắt đầu giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái vào cuối năm 2021, hoạt động xây dựng của các công ty thuộc quyền quản trị của chính quyền địa phương đã tăng vọt. Kết quả là, 30-40% nguồn cung nhà ở mới sẽ là nhà ở xã hội vào năm tới, tăng từ mức chỉ 10% hiện nay.

Chính quyền địa phương còn trở những người mua lớn nhất trên thị trường nhà ở Trung Quốc. Lãnh đạo thành phố Trịnh Châu (tỉnh Hà Nam) gần đây tuyên bố sẽ mua 10.000 ngôi nhà để làm nhà ở xã hội và cho người dân thuê. Nhiều thành phố khác trên khắp nước Trung Quốc cũng đã tuyên bố tương tự.

Thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn đang hồi phục sau khủng hoảng Evergrande

Sự dung túng của chính quyền đối với khoản nợ lớn của doanh nghiệp công và sự thờ ơ, thậm chí là “chặn đường sống” với doanh nghiệp tư nhân trong ngành bất động sản cũng phản ánh sự thiên lệch khi Nhà nước can thiệp quá sâu vào thị trường. Trung Quốc sẵn sàng can thiệp yêu cầu các ngân hàng và trái chủ cứu giúp và giãn các khoản nợ cho Vanke, một cổ đông lớn được Chính phủ hậu thuẫn. Ngược lại, đầu tháng 4, một ngân hàng quốc doanh đã kêu gọi thanh lý Shimao, một nhà phát triển nhà ở tư nhân đã vỡ nợ vào năm 2022, vì khoản vay 200 triệu USD chưa thanh toán. Điều này rõ ràng dập tắt hy vọng của công ty Shimao trong việc cơ cấu lại các khoản nợ và tiếp tục xây dựng những ngôi nhà chưa hoàn thiện.

Trong một cuộc phỏng vấn với tờ báo Economist, một nhà môi giới bất động sản ở thành phố Vũ Hán tự hào với kết quả hoạt động của công ty mình trong năm vừa qua. Cô cũng hào hứng chia sẻ về cổ đông lớn nhất của công ty cũng là nhà cung cấp điện, nước và các dịch vụ công cho thành phố Vũ Hán. “Nếu đến loại công ty như chúng tôi mà phá sản thì cả nước không còn hy vọng gì”.

Liệu sẽ có thêm bong bóng nhà đất từ các công ty được địa phương hậu thuẫn?

Các công ty được chính quyền địa phương hậu thuẫn đang gánh khoản nợ chung ước tính là 75 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 60% GDP của toàn Trung Quốc. Khi các công ty như vậy mua đất từ ​​chính quyền địa phương, kiểu giao dịch “lọt sàng xuống nia” như vậy chỉ làm thay đổi những con số trên báo cáo tài chính nhưng không thật sự tạo ra doanh thu. Các giao dịch tuy đổ tiền vào ngân sách địa phương nhưng lại tạo ra gánh nặng không bền vững.

Một số công ty chính quyền địa phương đã bắt đầu phát hành trái phiếu với mục đích duy nhất là trả nợ cho các công ty khác trong cùng “mạng lưới” của chính quyền. Nợ chồng thêm nợ, các nhà kinh tế lo ngại mức chi tiêu này không thể tiếp tục lâu hơn nữa, đặc biệt là ở các tỉnh có ngân sách eo hẹp.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang có dấu hiệu hồi phục từ đầu năm nay

Những người ủng hộ chính sách của ông Tập lập luận rằng tương lai của thị trường nhà ở sẽ có ít biến động cực đoan mang tính chu kỳ hơn, khó phá sản hơn nếu được các công ty nhà nước tỉnh táo nắm quyền. Mặt khác, việc có nhiều nhà ở xã hội cũng phần nào được hy vọng sẽ giảm khoảng cách giàu nghèo đang ngày một gia tăng ở Trung Quốc.

Tuy nhiên, nhìn từ kinh nghiệm thực tế lẫn lý thuyết, sự can thiệp quá sâu của Nhà nước cũng sẽ đem lại một thị trường kém hiệu quả hơn. Chuỗi cung ứng về nhà ở của Trung Quốc vốn đã luôn hoạt động trơn tru. Nhiều chuyên gia cho rằng sự xâm chiếm, chi phối quản lý gần như mọi quy trình của nhà nước phá hủy chuỗi cung ứng và làm giảm chất lượng nhà ở.

Điều này thậm chí còn gây ra nguy cơ của 1 cuộc khủng hoảng bất động sản nữa tại Trung Quốc - nơi đang xảy ra cuộc khủng hoảng về lòng tin trong nền kinh tế. Người dân đang thoáng nghi ngờ đến chất lượng nhà ở xã hội và đặt câu hỏi liệu bộ phận những người có nhiều thông tin về thị trường có lợi dụng chính sách để thâu tóm các bất động sản chất lượng cao với giá ưu đãi hay không.