Áp lực thanh toán đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào quý III/2025

Các ngân hàng đã thực hiện mua lại trước hạn 1 nghìn tỷ đồng trái phiếu

Thống kê của FiinRatings ghi nhận trong tháng 2/2025, quy mô mua lại, đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh so với tháng 1.

Giá trị mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn trong tháng 1/2025 đạt 3,7 nghìn tỷ đồng, giảm -75% so với tháng trước và -59% YoY, ghi nhận ở cả Ngân hàng (-66% MoM) và Phi ngân hàng (-77% MoM). Tuy nhiên lũy kế 2 tháng đầu năm 2025, giá trị mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn đạt gần 18,6 nghìn tỷ đồng, tăng nhẹ +0,6% YoY.

Các ngân hàng đã thực hiện mua lại trước hạn 1 nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Cụ thể, dữ liệu ghi nhận trong tháng 2/2025, các ngân hàng đã thực hiện mua lại trước hạn 1 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tương đương 1/3 giá trị mua lại của tháng 1. Phần lớn giá trị mua lại thuộc về VIBBank (VIB), ngân hàng đã mua lại toàn bộ lô trái phiếu VIB12214 phát hành vào tháng 2/2022.

Dữ liệu cũng ghi nhận nhóm phi tài chính tăng mạnh về mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn. Cụ thể, đối với nhóm phi ngân hàng, dịch vụ tài chính chiếm hơn một nửa khổi lượng mua lại trong tháng (51%), với tổng giá trị mua lại trước hạn đạt 1,9 nghìn tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với tháng trước. Đáng chú ý, 99% giá trị mua lại của ngành thuộc về Tập đoàn Sovico nhờ tất toán toàn bộ 16 lô trái phiếu phát hành vào tháng 5 và 6/2020, vốn đã được công bố tái cấu trúc nợ từ năm 2023.

Trong khi đó, giá trị mua lại trước hạn ngành bất động sản chỉ đạt 241 tỷ đồng, giảm mạnh -98% MoM và -85% YoY. Đây là giá trị mua lại thấp nhất theo tháng từ trước đến nay ở ngành bất động sản.

Cập nhật dữ liệu trên hệ thống FiinPro-X đến ngày 14/3 cho thấy các TCPH đã thanh toán gần 18 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp kể từ đầu năm 2025. Trong tháng 2/2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận một trường hợp chậm trả lãi trị giá 39 tỷ của CTCP Xi măng Long Thành.

Ngoài ra, cập nhật thông tin theo công bố thông tin trên HNX vào tháng 3, thực tế trong tháng 2, vẫn có những doanh nghiệp chậm thanh toán. Ví dụ trường hợp của Công ty Cổ phần Dịch vụ - Thương mại TP Hồ Chí Minh có 20 lô trái phiếu tổng cộng hơn 553 tỷ đồng có lịch thanh toán kế hoạch vào 28/2/2025, nhưng công bố chậm thanh toán gốc lãi do TCPH chưa thu xếp được nguồn để thanh toán; TCPH đang xử lý tài sản để thanh toán gốc lãi.

Đáng chú ý, FiinRating ước tính dòng tiền phải trả từ trái phiếu dự kiến (bao gồm gốc và lãi) ước khoảng 19,3 nghìn tỷ đồng trong tháng 3 và hơn 10,6 nghìn tỷ đồng trong tháng 4. Giá trị nợ gốc và lãi dự kiến cần thanh toán trong quý II tới là 52,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 17% tổng dòng tiền phải trả từ trái phiếu dự kiến cho cả năm 2025 và cao hơn giá trị dự kiến cho quý I (34,6 nghìn tỷ đồng).

Thực tế ghi nhận tháng 3 đi qua 2/3 chặng thời gian với nhiều thông tin kém tích cực về khả năng thanh toán của các chủ đầu tư. Đơn cử như ngay đầu tháng 3, đối với lô trái phiếu NVLH2123011, theo kế hoạch, Novaland cần chi trả 842 tỷ đồng tiền gốc và 72,4 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, công ty chỉ thanh toán được gần 9 tỷ đồng tiền gốc, để lại khoản nợ chậm trả lên tới hơn 905 tỷ đồng (bao gồm cả gốc và lãi).

Đối với lô trái phiếu NVLH2123010, theo kế hoạch, công ty phải thanh toán hơn 864 tỷ đồng tiền gốc và hơn 228 tỷ đồng tiền lãi vào ngày 17/3/2025. Tuy nhiên, đến hạn, Novaland vẫn chưa thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào với lý do chưa thu xếp được nguồn tiền và đang tiếp tục thương thảo với nhà đầu tư.

Đây cũng là lô trái phiếu mà trước đó Công ty Chứng khoán MB (MBS) - đại diện người sở hữu trái phiếu - thông báo theo điều khoản phát hành quy định rằng Novaland phải duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo (TSĐB) tối thiểu 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành. Nếu tỷ lệ này giảm xuống dưới mức quy định, công ty phải bổ sung tài sản đảm bảo để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Theo quy định, nếu Novaland không khắc phục vi phạm trong 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo, MBS có quyền tuyên bố toàn bộ lô trái phiếu ngay lập tức đến hạn và buộc công ty phải mua lại. Được biết, tổng giá trị của lô trái phiếu mà Novaland bị buộc mua lại có trị giá 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn phát hành 42 tháng, lãi suất 10,5%/năm.

Cùng ngày 17/3, Novaland cũng thông báo chậm thanh toán 124 tỷ đồng gốc và lãi của lô NVLH2123013 với cùng lý do chưa thu xếp được nguồn tiền.

Một số chủ đầu tư khác, theo dữ liệu về công bố thông tin trái phiếu trên HNX, cũng ghi nhận đã đàm phán gia hạn kỳ hạn thanh toán với trái chủ như TNL, hay thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác như Hưng Thịnh Land; hoặc có chủ đầu tư/ TCPH có loạt trái phiếu bị tạm ngừng giao dịch do lãnh đạo vướng vòng lao lý...

Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất

Trong tháng 4, theo tính toán của FiinRatings, đáng chú ý ở nhóm phi ngân hàng là áp lực thanh toán nợ gốc trái phiếu giảm đáng kể với tổng giá trị gốc TPDN đến hạn thanh toán của nhóm ước đạt 5,3 nghìn tỷ đồng, giảm rõ rệt so với tháng 3 (13,2 nghìn tỷ đồng), nhưng vẫn cao hơn so với tháng 2 (1,7 nghìn tỷ đồng).

Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Trong đó, nhóm bất động sản dự kiến đáo hạn 2,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4, chiếm 47% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường trong tháng, giảm đáng kể so với ước tính của tháng 3 (-61% MoM).

"Tuy nhiên, cần lưu ý rằng áp lực thanh toán đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào quý III/2025", chuyên gia FiinRatings nhìn nhận.

Một số TCPH có trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 4 đáng chú ý là Trung Nam Land (700 tỷ đồng), Đầu tư Việt Tâm (680 tỷ đồng), Hội An Invest (450 tỷ đồng), IDC (400 tỷ đồng).

Đối với Xây dựng và vật liệu, giá trị đáo hạn trong tháng 4/2025 ước gần 1,3 nghìn tỷ đồng, cao gấp 5 lần so với giá trị trung bình 3 tháng trước đó. Phần lớn giá trị đáo hạn thuộc về trái phiếu XDD12102 của Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, thuộc hệ sinh thái của Sunshine.

Quý II/2025, tổng nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán ở nhóm phi ngân hàng đạt 26,3 nghìn tỷ đồng, tăng +36% so với quý I. Dự kiến năm 2025 có hơn 163 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, đạt đỉnh ở quý 3/2025 (65,3 nghìn tỷ đồng). Bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo, phần lớn tập trung vào tháng 7 (15,3 nghìn tỷ đồng) và tháng 8 (21,6 nghìn tỷ đồng).

Dòng tiền thanh toán lãi trái phiếu dự kiến trong tháng 4/2025 khoảng 3,8 nghìn tỷ đồng ở nhóm phi Ngân hàng, giảm so với mức trung bình trong 3 tháng đầu năm (khoảng 4,7 nghìn tỷ đồng/tháng).

Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (39% toàn thị trường), duy trì xu hướng chi phối nghĩa vụ trả lãi của nhóm phi Ngân hàng trong thời gian qua, FiinRatings nhận định.

Cũng theo dữ liệu của hãng đánh giá tín nhiệm này, ngoài Bất động sản, Xây dựng và Vật liệu, Du lịch và Giải trí cũng ghi nhận mức thanh toán lãi đáng kể, nhưng vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với bất động sản.

Như vậy, dù dòng tiền thanh toán gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp giảm dần - đặc biệt khối bất động sản đang giảm dần theo từng tháng, nhưng "đỉnh" khối lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn trong năm vẫn ở phía trước, có thể chưa tính tới các lô trái phiếu đã giãn thanh toán trước đó vẫn cần thực thi nghĩa vụ trả lãi (thông thường đàm phán tăng cao hơn) + đến kỳ thanh toán gốc theo lịch đã giãn. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản nói riêng sẽ trông chờ nhiều hơn vào hiệu ứng phục hồi của thị trường địa ốc cũng như tìm nguồn cho các dự án nhanh chóng "ra hàng" nhằm tăng nguồn thu hàng bán để tạo dòng tiền.

Cùng với đó, hiệu ứng tích cực của thị trường chứng khoán cũng được các TCPH nói chung mong đợi nâng thị giá cổ phiếu, giúp giảm bớt áp lực giảm giá tài sản đảm bảo mà nhiều tổ chức đã dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho nhiều lô trái phiếu phát hành trước đây.