Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mới: Nhà đầu tư liệu có thở phào sau nhiều năm chôn vốn?

Hệ số điều chỉnh giá đất: ‘Cú hích’ cho thị trường

Tại cuộc họp Hội đồng thẩm định Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, ngày 18/8, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ NN&MT, cho biết Dự thảo Luật gồm 3 điều chính. Trong đó, Điều 1 sửa đổi, bổ sung 29 khoản của Luật Đất đai, tập trung vào 3 nhóm nội dung:

Thứ nhất, củng cố thể chế và quan điểm quản lý đất đai theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, với 8 khoản cụ thể, nhằm thống nhất chủ trương, mục tiêu và giải pháp phát triển kinh tế – xã hội.

Thứ hai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật, với 7 khoản, nhằm xử lý những rào cản thực tiễn tồn tại nhiều năm.

Thứ ba, điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, gồm 10 khoản và sửa kỹ thuật 4 khoản tại Điều 118.

Điều 2 quy định 11 khoản chuyển tiếp liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lựa chọn hình thức thuê đất, giá đất, xác định lại diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Điều 3 xác định Luật có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Một trong những điểm nhấn quan trọng của dự thảo là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo quy định mới, Nhà nước sẽ xác định tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo loại hình dự án, đồng thời áp dụng hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng. Hệ số điều chỉnh này phản ánh tỉ lệ tăng, giảm giá đất theo từng khu vực, vị trí, được cập nhật hàng năm.

Dự thảo cũng nêu rõ, bảng giá đất sẽ làm cơ sở tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế, phí và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Một điểm gây chú ý là dự thảo bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng vào Điều 79. Trong đó, nếu một dự án hết thời hạn mà chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích hoặc trên 75% số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định rằng quy định mới là bước tiến quan trọng đối với thị trường: “Hiện nay có không ít dự án, nhà đầu tư đã thỏa thuận được tới 95% diện tích đất, nhưng vẫn vướng mắc ở phần diện tích còn lại do một số hộ dân không đồng thuận hoặc các rào cản pháp lý chưa giải quyết xong. Điều này khiến dự án bị kẹt vốn, chậm tiến độ và đất đai bị bỏ hoang.

"Việc Nhà nước can thiệp để thu hồi phần diện tích còn lại sẽ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, giúp dự án tiếp tục triển khai, tránh lãng phí đất đai và vốn đầu tư, đồng thời tạo sự minh bạch, ổn định cho thị trường", ông Châu nhận định.

Những thay đổi quan trọng trong bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất có thể trở thành cú hích mạnh mẽ, giúp thị trường bất động sản thoát cảnh tắc nghẽn và giải phóng vốn cho nhà đầu tư lâu năm

Thận trọng nhưng khả thi

Nêu quan điểm, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng các quy định mới cần được đánh giá tác động một cách cẩn trọng. Ông bày tỏ băn khoăn liệu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thực sự giải quyết được các vướng mắc về giải phóng mặt bằng sau khi Luật có hiệu lực hay không. Đồng thời, ngưỡng 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất cần xem xét kỹ để tránh tình trạng mập mờ giữa thỏa thuận và can thiệp hành chính, cũng như hạn chế rủi ro bị lợi dụng.

Chỉ đạo tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú yêu cầu Ban soạn thảo rà soát, bổ sung để đảm bảo phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng. Ông nhấn mạnh, cần “quét” tất cả khó khăn, bất cập hiện hành, đảm bảo không phát sinh vướng mắc mới.

Đặc biệt, với các nội dung như thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, đấu giá, đấu thầu, cần đánh giá tác động kỹ lưỡng, có phương án xử lý cụ thể. Đồng thời, phải chú trọng truyền thông chính sách và kiểm soát hậu kiểm để hạn chế lạm dụng, đồng thời đảm bảo sự thống nhất với các luật liên quan như Luật Quy hoạch đô thị nông thôn và Luật Đầu tư.

Với những nhà đầu tư lâu năm, đây là tín hiệu tích cực rõ ràng, bởi lẽ Luật sửa đổi không chỉ là thay đổi về con số, bảng giá hay hệ số, mà là cơ chế tháo gỡ ách tắc pháp lý, giúp các dự án dở dang nhiều năm có cơ hội triển khai, vốn bị chôn trong đất được giải phóng, đồng thời tạo sự minh bạch, ổn định trong quản lý đất đai.

Nếu Dự thảo Luật được Chính phủ thông qua sau khi tiếp thu đầy đủ ý kiến, đây có thể là bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, vừa đảm bảo lợi ích công cộng và phát triển kinh tế – xã hội.