Bất động sản Bình Dương 'thăng hoa' sau sáp nhập: Giá tăng phi mã, lợi suất cho thuê hấp dẫn

'Siêu đô thị' mới dự kiến đóng góp 25% GDP cho Việt Nam

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản Bình Dương: Sử sang chương”, ngày 15/4, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết, nền kinh tế Việt Nam năm 2025 bước vào kỷ nguyên mới với kỳ vọng đạt mức tăng trưởng GDP từ 8%. Những con số xuất nhập khẩu quý 1/2025, với xuất khẩu đạt gần 103 tỷ USD và nhập khẩu gần 100 tỷ USD, cùng mức tăng trưởng ấn tượng, dường như củng cố thêm cho viễn cảnh tươi sáng ấy.

Tuy nhiên, giữa những dự báo đầy hứa hẹn, thông tin về việc Tổng thống Mỹ Donald Trump dự kiến áp đặt mức thuế đối ứng 46% lên hàng hóa Việt Nam không chỉ là một rủi ro, mà là một "bước ngoặt lớn" có khả năng làm lung lay nền tảng tăng trưởng, đặc biệt đối với một tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, nơi có độ mở kinh tế cao và phụ thuộc lớn vào thị trường xuất khẩu Mỹ.

Theo ông Thiên, đòn tăng thuế của Mỹ nhằm để bảo hộ thương mại nhưng thực chất là một chiến lược ba mục tiêu lớn gồm giảm chi phí vay nợ (xử lý khoản nợ lớn của Mỹ), cắt giảm chi tiêu Chính phủ và khôi phục sản xuất trong nước.

“Mỹ dùng thuế nhập khẩu như đòn bẩy đa năng để giảm nợ, khôi phục sản xuất và tái định vị vai trò của Mỹ trên thị trường quốc tế”, ông Thiên nói.

Bình Dương sau khi sáp nhập với TPHCM và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tạo nên “siêu đô thị” tầm cỡ khu vực, dự kiến đóng góp khoảng 25% GDP cho Việt Nam. Ảnh: TL.

Dù bối cảnh kinh tế toàn cầu ẩn chứa vô vàn yếu tố bất định, song PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng những cơ hội vẫn hiện hữu, và Bình Dương nổi lên như một "điểm sáng" phản ánh sức mạnh nội tại của nền kinh tế vĩ mô.

Thực tế cho thấy, Bình Dương đang hội tụ những yếu tố nền tảng vững chắc để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Sự phát triển hạ tầng đồng bộ, dòng vốn đầu tư công ngày càng tăng và một nền tảng công nghiệp vững mạnh đã tạo ra lực đẩy đáng kể cho nhu cầu về nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại. Vị trí địa lý chiến lược, là cửa ngõ phía Đông Bắc của TPHCM, chỉ cách trung tâm khoảng 30km, càng làm gia tăng giá trị kết nối và tiềm năng phát triển của tỉnh.

Viễn cảnh Bình Dương "về chung một nhà" với TPHCM và Bà Rịa – Vũng Tàu, hình thành một siêu đô thị, mở ra một chương mới đầy hứa hẹn. Sự sáp nhập này không chỉ củng cố vị thế kinh tế mà còn tạo ra một vùng đô thị có sức hấp dẫn vượt trội, thu hút đầu tư và lao động chất lượng cao. Vị thế là một trong ba địa phương dẫn đầu cả nước về GDP và thu nhập bình quân đầu người càng khẳng định tiềm năng trở thành trung tâm kinh tế năng động bậc nhất.

Đặc biệt, sự tích hợp các khu công nghiệp của Bình Dương với TP. Thủ Đức – một vùng công nghệ cao đầy tiềm năng – hứa hẹn sẽ tạo nên một "thành phố hội nhập toàn cầu, hội nhập quốc tế" đẳng cấp cao, thu hút mạnh mẽ dòng vốn và chuyên gia quốc tế. Sự kết hợp giữa nền tảng sản xuất vững chắc và sức mạnh công nghệ cao sẽ tạo ra một hệ sinh thái kinh tế toàn diện, thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng theo cấp số nhân.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, Bình Dương khi sáp nhập cùng TPHCM và Bà Rịa – Vũng Tàu, kiến tạo nên một "siêu đô thị" tầm cỡ khu vực, là sự cộng hưởng về sức mạnh kinh tế. Dự kiến đóng góp khoảng 25% GDP cho cả nước, đây sẽ là một cực tăng trưởng chủ lực, mang đến những cơ hội đột phá trong các lĩnh vực công nghiệp và logistics. Bình Dương, với nền tảng công nghiệp vững chắc hiện tại, sẽ trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị sản xuất của siêu đô thị, thu hút thêm đầu tư và công nghệ cao.

Chiến lược 'bỏ phố về ven'

Mới đây, trong báo cáo của Savills đã vẽ nên một bức tranh không thể phủ nhận về thị trường bất động sản TP.HCM: quỹ đất trung tâm cạn kiệt, chi phí phát triển leo thang, và giá căn hộ nội đô chạm ngưỡng kỷ lục phi lý. Mức giá trung bình 91 triệu đồng/m² vào quý cuối năm 2024, với mức tăng trưởng chóng mặt 36% theo quý và 33% theo năm, không đơn thuần là sự biến động thị trường, mà là một lời cảnh báo đanh thép về những bất ổn sâu sắc đang tiềm ẩn.

Sự khan hiếm quỹ đất trung tâm là một hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa nhanh chóng và thiếu quy hoạch chiến lược dài hạn. Việc "xẻ thịt" những khu đất vàng cho các dự án cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền cho đại đa số người dân ngày càng bức thiết, đã đẩy giá trị bất động sản lên một tầm cao mới, vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ và người lao động.

Đáng lo ngại hơn, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, với mức giá trên 80 triệu đồng/m². Điều này cho thấy một sự lệch lạc trong định hướng phát triển, khi thị trường dường như đang "bỏ quên" nhu cầu thực tế của phần lớn dân số. Các dự án hiện hữu cũng không nằm ngoài vòng xoáy tăng giá, với biên độ dao động từ 75 đến 450 triệu đồng/m², cho thấy một sự đầu cơ mạnh mẽ và thiếu kiểm soát.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định đây là lần đầu tiên toàn bộ căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hay bình dân có giá vừa túi tiền. Căn hộ giá 3 tỷ đồng được dự báo sẽ dần biến mất, tương tự phân khúc dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023.

Giá căn hộ nội đô TP.HCM vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có thu nhập trung bình. Mức giá cao ngất ngưởng này đồng thời làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của việc cho thuê hoặc bán lại, tạo ra vòng xoáy bất ổn cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Thị trường đang đứng trước nguy cơ đánh mất tính thực tế và tiềm năng phát triển bền vững.

Mức độ quan tâm bất động sản tại Bình Dương đang tăng cao. Ảnh: TL.

Khi "trần" giá căn hộ nội đô TP.HCM ngày càng rõ rệt, dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các đô thị liền kề, mà tiêu biểu là thành phố Thuận An. Nơi đây nổi lên như một "vùng đất hứa" mới với biên độ tăng giá đầy hấp dẫn.

Với mặt bằng giá bất động sản hiện tại vẫn còn tương đối mềm so với khu vực trung tâm TP.HCM, hạ tầng phát triển mạnh và nhu cầu thực tế cao, bất động sản Bình Dương đang có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong thời gian tới, đặc biệt khi có thông tin về khả năng sáp nhập địa phương này vào TP. HCM đang tạo ra một "cú hích" tâm lý mạnh mẽ, thổi bùng kỳ vọng về sự tăng trưởng đột phá của thị trường bất động sản khu vực này. Việc sáp nhập, nếu xảy ra, sẽ kéo theo sự đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng và chính sách, từ đó nâng cao giá trị bất động sản lên một tầm cao mới.

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, cho thấy, thị trường bất động sản Bình Dương đang ghi nhận sự phục hồi trong năm 2025, đặc biệt là phân khúc chung cư, trong vòng 10 năm qua, giá rao bán trung bình chung cư tại Bình Dương tăng khoảng 112%, hiện mức giá chào bán trung bình chung cư sơ cấp khoảng 45 triệu đồng/m2.

Số liệu lợi suất cho thuê chung cư quý 1/2025 đã vẽ nên một bức tranh đầy màu sắc về sức hút của thị trường bất động sản Bình Dương. Mức lợi suất ấn tượng 4.6%, vượt trội so với TPHCM (3.1%), Hà Nội (3.1%), Đà Nẵng (3.6%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (3.3%), cho thấy một động lực tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững của thị trường cho thuê tại tỉnh công nghiệp này.

Đáng chú ý, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết sau thông tin sáp nhập, mức độ quan tâm đến bất động sản Bình Dương tăng đáng kể, đặc biệt tại thành phố Thuận An với lượt tìm kiếm tăng 26%. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư về tiềm năng sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực chiến lược gần TP.HCM, khiến giá cả và giao dịch tại đây sôi động hơn.

"Sự gia tăng lượt tìm kiếm và giao dịch sôi động tại Thuận An cho thấy sự nhạy bén của các nhà đầu tư trong việc nắm bắt cơ hội từ những biến động thị trường. Khi thị trường bất động sản nội đô TP.HCM đã đạt đến ngưỡng giá cao và dư địa tăng trưởng không còn nhiều, việc chuyển hướng sang các đô thị mới nổi liền kề với tiềm năng phát triển vượt trội là một chiến lược đầu tư khôn ngoan và hợp lý", ông Tuấn nhận định.