Bất động sản quý II/2025: Kỳ vọng giá bán tăng 3-5%, tỷ lệ hấp thụ khả quan 25-30%

3 kịch bản tăng trưởng giữa 'bão' thuế quan và kỳ vọng phục hồi

Tại sự kiện tổng quan thị trường bất động sản quý I/2025, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), nhận định, những biến động địa chính trị toàn cầu khó lường, cùng với diễn biến khó đoán từ chính sách thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump trong bối cảnh Việt Nam hội nhập quốc tế sâu rộng, đã tạo ra những ảnh hưởng đáng kể, làm chậm lại kỳ vọng về sự tăng trưởng đột phá của toàn bộ nền kinh tế.

Theo đó, phần lớn các doanh nghiệp, trong đó có bất động sản hiện đang thận trọng quan sát và điều chỉnh kỳ vọng cũng như mục tiêu tăng trưởng của mình, phụ thuộc vào kết quả đàm phán và mức thuế quan chính thức sẽ được áp dụng sau 90 ngày tạm hoãn.

Các chuyên gia Dat Xanh Services - FERI đã chỉ rõ 5 xu hướng chủ đạo, phản ánh sự tương tác phức tạp giữa yếu tố vĩ mô và động lực nội tại của thị trường.

Thứ nhất, tác động vĩ mô từ chính sách thuế quan Mỹ và thay đổi thể chế: Không thể phủ nhận rằng, chính sách thuế từ cường quốc kinh tế số một thế giới sẽ lan tỏa ảnh hưởng sâu rộng, làm lung lay các quyết định đầu tư xuyên biên giới và trực tiếp kìm hãm đà phục hồi của ngành bất động sản. Song song đó, những điều chỉnh trong khung pháp lý quốc nội cũng sẽ định hình lại "sân chơi" cho các chủ thể tham gia thị trường.

3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản nhà ở quý II/2025, hé lộ những viễn cảnh khác nhau về nguồn cung, lãi suất, giá bán và khả năng hấp thụ. Ảnh: TL.

Thứ hai, sự trỗi dậy của hợp tác và tái cấu trúc, đi kèm rủi ro dòng vốn FDI: Hoạt động M&A và tái cấu trúc danh mục đầu tư tiếp tục mở ra những cơ hội hợp tác mới, tạo tiền đề cho sự sàng lọc và tái cơ cấu thị trường. Tuy nhiên, viễn cảnh dòng vốn FDI bị gián đoạn trong ngắn hạn, do những động thái chính sách từ Mỹ, đòi hỏi các nhà đầu tư trong nước cần chủ động hơn trong việc huy động và phân bổ nguồn lực.

Thứ ba, "vết thương" sâu sắc cho bất động sản công nghiệp: Phân khúc vốn được xem là "điểm sáng" trong thu hút FDI sẽ chịu tác động trực tiếp và mạnh mẽ từ chính sách thuế của Tổng thống Trump. Sự thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu có thể làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam như một cứ điểm sản xuất lý tưởng, kéo theo hệ lụy giảm nhu cầu thuê mặt bằng và trì hoãn kế hoạch phát triển hạ tầng khu công nghiệp.

Thứ tư, "sức đề kháng" tương đối của bất động sản thương mại: Mặc dù ít chịu tác động trực diện hơn, nhưng sự thu hẹp hoạt động hoặc rút lui của một số doanh nghiệp có thể làm suy giảm nhu cầu thuê mặt bằng thương mại trong ngắn hạn. Điểm sáng nằm ở phân khúc bán lẻ, với kỳ vọng duy trì tăng trưởng nhờ sức tiêu dùng nội địa ổn định.

Cuối cùng, kỳ vọng chuyển biến tích cực nhưng đầy thách thức của bất động sản nhà ở: Phân khúc nhà ở được dự báo sẽ sôi động hơn với sự cạnh tranh gay gắt giữa các "ông lớn". Tuy nhiên, những bất ổn vĩ mô vẫn là ẩn số có thể ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư và nhu cầu thuê nhà trong cả ngắn và trung hạn.

Từ bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, các chuyên gia Dat Xanh Services - FERI đã đưa ra 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản nhà ở quý II/2025, hé lộ những viễn cảnh khác nhau về nguồn cung, lãi suất, giá bán và khả năng hấp thụ:

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới bùng nổ (tăng 25-30%), lãi suất mềm (8-10%), giá bán khởi sắc (tăng 5-7%), và thanh khoản ấn tượng (tỷ lệ hấp thụ 30-40%). Một bức tranh tươi sáng về sự phục hồi mạnh mẽ.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung tăng trưởng tốt (20-25%), lãi suất nhích lên (9-11%), giá bán tăng trưởng ổn định (3-5%), và tỷ lệ hấp thụ khả quan (25-30%). Một lộ trình tăng trưởng thực tế và đầy hứa hẹn.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung tăng trưởng chậm hơn (15-20%), lãi suất có phần căng thẳng (10-12%), giá bán đi ngang, và tỷ lệ hấp thụ thận trọng (20-25%). Một dự báo dè dặt nhưng phù hợp với những bất định hiện tại.

Sức mua 'nóng' tại thị trường Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và Bình Dương

Trái ngược với sự trầm lắng của cùng kỳ năm trước, thị trường bất động sản quý II/2025 đã chứng kiến một loạt động thái "khởi động" mạnh mẽ từ các chủ đầu tư, báo hiệu cho một giai đoạn sôi động sắp tới. Các sự kiện giới thiệu dự án, gặp gỡ đối tác phân phối và chiến dịch truyền thông rầm rộ đã liên tục diễn ra.

Datxanh Services nhận định rằng, trạng thái "nén" của thị trường bất động sản trong quý I/2025 được kỳ vọng sẽ "giải nén" mạnh mẽ trong quý II. Theo dự báo, nếu không có những biến cố khó lường, sản lượng tiêu thụ sẽ tăng trưởng đáng kể, tương ứng với sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung mới trong quý II, đặc biệt là từ các dự án của các chủ đầu tư uy tín, dẫn đầu thị trường.

"Quý II/2025 trên cả nước ước tính sẽ có thêm 14.000 sản phẩm nhà đất được chào bán lần đầu, ghi nhận mức tăng trưởng gần gấp đôi so với quý I. Nhờ nguồn cung mới này, tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho) dự kiến đạt gần 52.000 sản phẩm, tăng 4% so với quý trước đó", báo cáo cho hay.

Sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và Bình Dương. Ảnh: TL.

Thị trường bất động sản hiện tại đã phân hóa rõ rệt thành các vùng thị trường "dẫn sóng" và "theo sóng". Sức cầu trong quý II/2025 được dự báo sẽ có sự cải thiện đáng kể, với lực mua tập trung chủ yếu tại các thị trường dẫn sóng là các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương, cùng với một số thị trường "theo sóng" là các đô thị vệ tinh của các tỉnh thành dẫn sóng này.

Cụ thể, tại miền Bắc, Hà Nội tiếp tục được dự báo là thị trường dẫn sóng. Các khu vực theo sóng như Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa sẽ tập trung nhiều sự quan tâm vào loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án và nhà riêng lẻ.

Ở khu vực miền Trung, Đà Nẵng được xác định là thị trường dẫn sóng, với nhu cầu tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Các thị trường theo sóng như Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định sẽ thu hút khách hàng đối với các loại hình căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tại miền Nam, TP.HCM và Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục là những thị trường dẫn sóng nhờ sự quan tâm của nhóm khách hàng có nhu cầu mua ở thực tại TP.HCM và các địa phương lân cận, cũng như khách hàng từ phía Bắc. Các thị trường theo sóng như Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai dự kiến sẽ ghi nhận hoạt động nổi bật của phân khúc căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tại thị trường miền Tây, Long An được kỳ vọng là khu vực theo sóng của thị trường TP.HCM, đồng thời đóng vai trò là địa bàn dẫn sóng cho toàn khu vực miền Tây. Nơi đây dự kiến sẽ chứng kiến sự nổi bật của loại hình căn hộ và nhà thấp tầng đến từ các dự án của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Ecopark và Nam Long. Bên cạnh đó, TP. Cần Thơ và Kiên Giang (đặc biệt là Phú Quốc) cũng được kỳ vọng là những thị trường theo sóng quan trọng trong khu vực miền Tây.

Đáng chú ý, các tỉnh phía Nam đã giành lại ưu thế về nguồn cung khi có thêm hơn 8.000 sản phẩm mới được chào bán trong quý II/2025, chiếm 54% tổng giỏ hàng trên cả nước. Con số này cho thấy mức tăng trưởng gấp 3 lần so với đầu năm (quý I chỉ ghi nhận 1.700 sản phẩm). Cộng thêm lượng hàng tồn kho từ các quý trước, tổng nguồn cung chào bán tại khu vực này đạt hơn 23.000 sản phẩm. Rổ hàng mở bán mới chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ và đất nền, phân bố chủ yếu ở TP.HCM, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Diễn biến tương tự cũng được Công ty tư vấn dịch vụ DKRA Group dự báo, với khoảng 5.200 sản phẩm nhà đất mới dự kiến được chào bán tại TP.HCM và các vùng vệ tinh trong quý II/2025. Theo DKRA Group, tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy trên thị trường khu vực này sẽ đạt hơn 24.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm ưu thế với hơn 60%, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Phân khúc đất nền và nhà liền thổ được phân bổ chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đà tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung bất động sản ở phía Nam được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án quy mô lớn đang được triển khai tại Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, đến từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Ecopark, Đất Xanh...