Dư nợ của Kinh Bắc tại một Big 4 tăng từ 7 tỷ lên hơn 6.000 tỷ: Doanh nghiệp này đang gom tiền làm gì?

Doanh thu giảm 35% nhưng KBC vẫn lãi lớn nhờ giá vốn âm và siết chi phí

Trong quý II/2025, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) ghi nhận doanh thu thuần 579 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ, phản ánh sự chậm trễ trong ghi nhận doanh thu từ một số hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp.

Điểm đáng chú ý là giá vốn hàng bán ghi âm 10 tỷ đồng thay vì dương như thông thường, cho thấy công ty hoàn nhập chi phí hoặc điều chỉnh từ các kỳ trước. Nhờ đó, lợi nhuận gộp tăng 27%, đạt 589 tỷ đồng, dù doanh thu sụt giảm.

Doanh thu tài chính đạt 164 tỷ đồng, tăng 50%, chủ yếu nhờ lãi tiền gửi, hợp tác đầu tư và cổ tức từ công ty liên kết. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng gấp đôi lên 112 tỷ đồng, phần lớn do chi phí lãi vay tăng mạnh (103 tỷ đồng, +106%) vì đẩy mạnh vay vốn triển khai dự án.

KBC bù đắp một phần chi phí lãi vay nhờ ghi nhận 24 tỷ đồng lãi từ công ty liên doanh, trong khi cùng kỳ khoản này lỗ 5 tỷ. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp được kiểm soát hiệu quả, lần lượt giảm 53% và 21%.

Kết quả, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 549 tỷ đồng, tăng 58%. Sau thuế và chi phí khác, KBC báo lãi trước thuế 531 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng, KBC ghi nhận doanh thu thuần 3.696 tỷ đồng, tăng 254% so với cùng kỳ 2024, nhờ đẩy mạnh ghi nhận tại các dự án lớn và hưởng lợi từ làn sóng đầu tư vào khu công nghiệp Việt Nam.

Doanh thu cho thuê đất và hạ tầng đạt 2.830 tỷ đồng, gấp 5,3 lần cùng kỳ, chiếm 77% tổng doanh thu, tiếp tục là trụ cột tăng trưởng. Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 412 tỷ đồng (+83%), bán nhà xưởng đạt 133 tỷ đồng (cùng kỳ chưa có). Doanh thu dịch vụ tiện ích như điện, nước, xử lý nước thải duy trì ổn định ở mức 211 tỷ đồng, phản ánh mô hình khu công nghiệp tích hợp của KBC đang phát huy hiệu quả.

Tuy giá vốn tăng từ 506 tỷ lên 1.898 tỷ đồng (+275%), nhưng biên lợi nhuận gộp vẫn duy trì ở mức 48,6%, gần tương đương năm trước (51,6%). Nhờ đó, lợi nhuận gộp tăng mạnh lên 1.797 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ.

Doanh thu tài chính đạt 299 tỷ đồng (+69%), trong khi chi phí tài chính tăng lên 225 tỷ đồng, với lãi vay chiếm 206 tỷ. Đây là hệ quả từ chiến lược tăng vay nợ tài trợ dự án.

Đáng chú ý, lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết đạt 69 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 8 tỷ), cho thấy các khoản đầu tư dài hạn bắt đầu sinh lời.

Chi phí bán hàng và quản lý tăng nhẹ theo quy mô nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 1.650 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ.

Sau thuế, KBC báo lãi ròng 1.248 tỷ đồng, tăng 537% so với cùng kỳ năm trước (196 tỷ đồng).

Với mục tiêu năm 2025 là 10.000 tỷ đồng doanh thu và 3.200 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, KBC đã hoàn thành 37% kế hoạch doanh thu và 39% lợi nhuận sau nửa đầu năm – một tiến độ tích cực trong bối cảnh nhiều hợp đồng lớn vẫn chưa được ghi nhận.

Hàng tồn kho tăng gần 10.000 tỷ đồng, Tràng Cát là trọng điểm giải ngân

Tính đến cuối quý II/2025, hàng tồn kho của KBC tăng mạnh lên 23.761 tỷ đồng, cao hơn gần 10.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương đương mức tăng 72% chỉ sau 6 tháng. Diễn biến này phản ánh chiến lược giải ngân quy mô lớn vào các dự án trọng điểm, chuẩn bị mặt bằng sẵn sàng cho chu kỳ khai thác mới.

Trọng tâm đầu tư là dự án Tràng Cát, với hàng tồn kho tăng gần 7.400 tỷ đồng, đạt 15.829 tỷ đồng – chiếm hơn 2/3 mức tăng tồn kho toàn công ty. Mức tăng đột biến nhiều khả năng đến từ việc KBC đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất và đẩy mạnh thi công hạ tầng để kịp đón sóng nhà đầu tư.

Một số dự án khác cũng ghi nhận tăng mạnh như KCN Lộc Giang (từ 58 tỷ lên 1.426 tỷ), đánh dấu bước tái khởi động sau thời gian dài chuẩn bị pháp lý; Nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (tăng từ 773 tỷ lên 1.004 tỷ); KCN Tràng Duệ (tăng từ 20 tỷ lên 639 tỷ). Đáng chú ý, kỳ này xuất hiện khoản mục mới “Tổ hợp khách sạn, sân golf” với 129 tỷ đồng, cho thấy KBC bắt đầu mở rộng sang mô hình dịch vụ – nghỉ dưỡng gắn với khu công nghiệp.

Một số dự án khác tăng nhẹ như Phúc Ninh, Tân Phú Trung, Nam Sơn – Hạp Lĩnh, trong khi cụm công nghiệp Kim Động – Đặng Lễ – Chính Nghĩa ghi nhận tồn kho giảm từ 774 tỷ xuống 571 tỷ. Khoản mục “Khác” tăng từ 140 tỷ lên 272 tỷ, có thể là chi phí dở dang tại các dự án chưa đặt tên.

Diễn biến này cho thấy KBC đang tăng tốc đầu tư hạ tầng trên diện rộng, đặc biệt tập trung vào các khu công nghiệp chiến lược, tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn dù áp lực tài chính và tiêu thụ có thể gia tăng trong ngắn hạn.

Nợ vay ngân hàng vượt 23.000 tỷ đồng

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng nợ vay tài chính của KBC đạt hơn 25.109 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với mức 9.741 tỷ đồng ghi nhận cuối năm 2024. Đây là mức cao nhất từ trước đến nay trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp, cho thấy chiến lược đẩy mạnh đòn bẩy tài chính nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư mở rộng.

Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng mạnh từ 371 tỷ lên 964 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng đáo hạn trong kỳ. Đáng chú ý, nợ vay dài hạn ngân hàng tăng đột biến từ 8.726 tỷ lên 24.132 tỷ đồng, tức gấp gần 2,8 lần, tương đương tăng hơn 15.400 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng.

Các khoản vay này chiếm gần 96% tổng dư nợ vay dài hạn, cho thấy KBC tiếp tục phụ thuộc phần lớn vào hệ thống ngân hàng thương mại để tài trợ cho các dự án bất động sản công nghiệp quy mô lớn.

Cơ cấu nợ thay đổi đáng kể cũng đẩy tỷ lệ nợ vay lên các mức kỷ lục: chiếm 59% tổng nợ phải trả và hơn 37% tổng tài sản, làm gia tăng hệ số đòn bẩy tài chính trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.

VPBank hiện là chủ nợ lớn nhất của KBC với dư nợ dài hạn lên tới 13.729 tỷ đồng, tăng thêm 8.216 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng 149%. Lãi suất vay tại đây cũng được điều chỉnh giảm nhẹ, từ 10,8%/năm xuống khoảng 8–10%/năm.

Vietcombank là ngân hàng ghi nhận tốc độ tăng theo tỷ lệ phần trăm lớn nhất, với dư nợ từ chỉ 7 tỷ đồng vào cuối năm 2024 tăng vọt lên 6.099 tỷ đồng – tương đương gấp hơn 870 lần, phản ánh khả năng xuất hiện các khoản vay mới quy mô rất lớn.

TPBank cũng có dư nợ tăng từ 49 tỷ lên 247 tỷ đồng (+404%), trong khi VIB và BIDV lần lượt ghi nhận dư nợ dài hạn 1.450 tỷ và 1.483 tỷ đồng, tăng lần lượt 26% và 19%.

VietinBank (CTG) có dư nợ tăng nhẹ từ 1.075 tỷ lên 1.124 tỷ đồng (+5%), vẫn giữ mức lãi suất trong biên độ 6,5–10%/năm.

Trong kỳ, KBC đã chi trả khoảng 400 tỷ đồng tiền gốc và hơn 200 tỷ đồng lãi vay. Bên cạnh đó, 560 tỷ đồng chi phí lãi vay được vốn hóa, tạm thời giảm áp lực lên lợi nhuận kế toán nhưng có thể tạo rủi ro tích lũy về chi phí nếu doanh thu chưa kịp phản ánh.

Với hàng tồn kho tăng gần 10.000 tỷ đồng, chủ yếu tại Tràng Cát, Lộc Giang và Tràng Duệ, chiến lược “tăng tốc bằng đòn bẩy” của KBC thể hiện kỳ vọng lớn vào chu kỳ của ngành bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với áp lực trả nợ ngày càng lớn, nhất là khi nhiều khoản vay sẽ đáo hạn trong 3–5 năm tới.