Giá đất nền giảm đến 30% ở loạt khu vực từng sốt nóng: Thị trường đã hình thành đáy?

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, mặt bằng giá đất nền tại nhiều tỉnh, đặc biệt là những nơi từng hút dòng tiền mạnh giai đoạn 2021–2022, đã giảm từ 10% đến 20% so với cùng kỳ năm trước. Cá biệt, một số điểm nóng như Bảo Lộc (Lâm Đồng) hay Bình Phước ghi nhận mức giảm sâu tới 25%–30%.

Tại Bình Phước, nhiều lô đất từng được chào giá 18–22 triệu đồng/m² thời điểm đỉnh sóng, nay rao bán quanh mức 12–15 triệu đồng/m², thậm chí có thể giảm thêm nếu người mua xuống tiền thật. Tại Bảo Lộc – nơi từng được ví là “thủ phủ đầu tư mới” phía Nam, giá nhiều nền đất đã “bốc hơi” tới 30% so với giai đoạn cao trào.

Xu hướng điều chỉnh cũng lan rộng ra các tỉnh phía Bắc. Dữ liệu từ kênh Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm với đất nền tại Hà Nội và các địa phương lân cận sụt giảm rõ rệt từ sau tháng 3/2025. Trong đó, Hòa Bình giảm 16%, Vĩnh Phúc giảm 14%, Bắc Giang 11%, Hưng Yên 10%...

Tại phía Nam, chỉ sau ba tháng tăng vọt vào đầu năm, thị trường đất nền cũng hạ nhiệt bất ngờ từ đầu quý II. Mức độ quan tâm từng tăng 50–60% so với cuối năm 2024 nay giảm tốc nhanh chóng.

Lý giải cho đợt giảm giá mạnh này, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng: “Đất nền tỉnh từng bị đẩy giá lên quá cao, vượt xa giá trị thực. Khi dòng tiền bị siết, nhu cầu đầu cơ suy giảm, giá buộc phải điều chỉnh để quay về với giá trị thực tế.”

Quả thực, những gì đang diễn ra trên thị trường là hệ quả tất yếu của chu kỳ đầu cơ nóng bỏng giai đoạn 2021–2022, cộng hưởng với những cú siết tín dụng và lãi suất tăng cao kéo dài trong năm 2023. Khi những nhà đầu tư “lướt sóng” mất đi đòn bẩy tài chính, thị trường lập tức mất trụ đỡ.

Điều đáng chú ý, thanh khoản hiện nay ở mức rất thấp. Dù lượng tin rao bán đất nền tăng mạnh trên các sàn trực tuyến, nhưng giao dịch thực lại cực kỳ hạn chế. Nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm F0 vay ngân hàng để lướt sóng, đang rơi vào thế khó. Không ít người buộc phải bán tháo, chấp nhận lỗ nặng để giảm gánh nặng tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, dòng tiền thắt chặt.

Mặt bằng giá đất nền tại nhiều tỉnh, đặc biệt là những nơi từng hút dòng tiền mạnh giai đoạn 2021–2022, đã giảm từ 10% đến 30%.

Đáy đã hình thành?

Câu hỏi lớn đặt ra lúc này: Liệu thị trường đã chạm đáy hay sẽ tiếp tục đi xuống?

Giới phân tích cho rằng, đây là giai đoạn “sàng lọc” cần thiết và mang tính lành mạnh. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định: “Sự điều chỉnh hiện tại sẽ giúp loại bỏ hiện tượng đầu cơ thổi giá, đồng thời tái thiết lập mặt bằng giá mới mang tính thực chất hơn".

Theo ông Quang, thị trường đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua ở thực. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng phát triển bài bản sẽ dần hồi phục giá trị khi thị trường ổn định trở lại.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo: Thị trường hiện chưa thực sự tạo sóng phục hồi, do đó nhà đầu tư cần cẩn trọng. “Tuyệt đối không xuống tiền theo tin đồn hay quảng cáo thiếu căn cứ. Pháp lý, quy hoạch và hạ tầng là 3 tiêu chí sống còn".

Hiện tại, tâm lý thận trọng đang chi phối toàn bộ thị trường đất nền. Người mua ở thực đứng ngoài quan sát, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính cũng chờ đợi thêm 6-12 tháng tới khi tín hiệu rõ ràng hơn về mặt bằng giá.

“Chúng ta đang ở trong một chu kỳ giảm giá có tính thanh lọc, sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Không nên kỳ vọng sóng hồi ngay tức thì, mà phải xác định đây là giai đoạn điều chỉnh kéo dài và chọn lọc nhà đầu tư thực sự có năng lực, có tầm nhìn,” TS Nguyễn Văn Đính phân tích.