Tel: (024) 66666282
Email: 
Hotline: 0903101982
 |
Tại Mỹ, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm đã chạm mốc 7,51% - cao chưa từng thấy trong hơn 2 thập kỷ trở lại đây. Tệ hơn, điều này đã trở thành trạng thái “bình thường mới” cho các chủ sở hữu nhà.
Trong trường hợp chủ nhà đã mua nhà từ khi lãi suất ở mức thấp hơn nhiều so với hiện nay, họ gần như đang bị mắc kẹt trong ngôi nhà hiện tại vì nếu mua nhà mới, ký hợp đồng vay mới thì sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn rất nhiều. Điều này lại dẫn đến tình trạng nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng và đẩy giá lên cao.
Tuy nhiên, đối với Sam Primm, nhà đầu tư bất động sản 35 tuổi đã liên tục đầu tư bất động sản từ năm 26 tuổi, thực tế thì không bao giờ tồn tại cái gọi là môi trường hoàn hảo để mua nhà.
Theo Sam, kể cả khi lãi suất giảm xuống dưới 3% một lần nữa, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên và giá cũng vậy. Sam lưu ý thực chất thì lãi suất chỉ đang quay về mức trung bình trong 30 – 40 năm gần đây.
Sức mạnh của chiến thuật BRRR
Sam và người bạn thân Lucas Walls đã vay vốn từ 1 ngân hàng tư nhân để mua ngôi nhà đầu tiên từ hơn 9 năm trước. Kể từ đó đến nay, họ đã áp dụng nhiều cách đi vay khác nhau để triển khai chiến thuật BRRR – tức Mua (Buy), tân trang/sửa lại (Rehab), cho thuê (Rent), vay thế chấp (Refinance) và tái đầu tư (Repeat).
Để áp dụng chiến thuật BRRR thành công, nhà đầu tư cần phải gia tăng giá trị cho ngôi nhà bằng cách cải tạo lại. Sau đó, họ đảo nợ bằng cách mang ngôi nhà đi thế chấp và vay vốn. Sau khi căn nhà cho thuê đạt được hiệu quả như ý, nhà đầu tư sẽ liên hệ với bên cho vay để thỏa thuận mức vay dựa trên giá trị của căn nhà, mà có thể vay được từ 70% – 80%. Bước này, đòi hỏi nhà đầu tư cần có điểm tín dụng tốt, và mối quan hệ cần thiết để được tiếp cận với những nguồn vay tốt dễ dàng cùng với lãi suất thấp.
Sau khi nhận được vốn từ căn nhà đi thế chấp. Nhà đầu tư bắt đầu tiến hành lại bước đầu tiên, tiến hành tìm kiếm cơ hội từ những căn nhà đang rao bán. Tại bước này, nhà đầu tư cần bảo đảm nguồn thu nhập từ cho thuê ổn định để thanh toán tiền vay cho bên cho vay hàng tháng.
BRRR là chiến lược đầu tư phổ biến trên thị trường bất động sản Mỹ. Chiến thuật của Sam tiến thêm 1 bước khi sử dụng private lender, các kênh cho vay tư nhân ngoài ngân hàng, để trả số tiền ban đầu khi mua nhà. Khoản vay thế chấp từ ngân hàng sẽ được sử dụng để trả nợ cho các private lender này.
Đến thời điểm hiện tại, Insider thống kê được Sam và Lucas đang sở hữu hơn 200 bất động sản. Sam cũng là nhà đồng sáng lập của công ty đầu tư bất động sản Faster House và cộng đồng đầu tư bất động sản Faster Freedom.
Tuy nhiên, phương pháp đầu tư của bộ đôi sẽ không dành cho những ai yếu tim. Bạn cần thực sự nắm rõ các số liệu và phải đặc biệt cẩn thận vì sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lớn.
Trong bối cảnh thị trường nhà đất Mỹ có nhiều biến động như trong thời gian vừa qua, Sam đã phải điều chỉnh biên lợi nhuận để đảm bảo dòng tiền dương.
Sam chia sẻ với Business Insider 5 bí quyết để vận hành mô hình BRRR hiệu quả trong môi trường lãi suất cao như hiện nay
Đầu tiên, cần phải chấp nhận biên lợi nhuận bị co hẹp. Trong quá khứ, các nhà đầu tư có thể kỳ vọng không cần bỏ ra vốn ban đầu nhưng có được dòng tiền 300 – 500 USD/tháng. Hiện nay con số giảm xuống chỉ còn 100 – 200 USD/tháng. Để bù đắp, cần xác định sẽ nắm giữ bất động sản đủ lâu để có được mức lợi nhuận cao như mong muốn.
Tất nhiên, tiền thuê nhà thu được vẫn phải đủ để chi trả các chi phí, trả nợ vay thế chấp, nộp thuế và đóng bảo hiểm.
Thứ hai, nhà đầu tư phải nghiên cứu, theo dõi sát thị trường để đưa ra mức giá cho thuê hợp lý.
Thứ ba, nên lựa chọn khoản vay thế chấp có kỳ hạn dài. Thông thường, kỳ hạn ngắn hơn đồng nghĩa phải trả lãi ít hơn nhưng số tiền hàng tháng sẽ cao hơn. Giảm số tiền phải trả hàng tháng sẽ giúp bạn giữ được dòng tiền dương.
Thứ tư, khi tìm kiếm khoản vay thế chấp, đừng bỏ qua những ngân hàng nhỏ ở địa phương. Thông thường chênh lệch lãi suất giữa các ngân hàng không nhiều nhưng vẫn có thể lên đến 1%. Tùy thuộc vào mức độ chịu đựng rủi ro, chiến lược tăng trưởng và tiềm lực tài chính của từng ngân hàng, họ sẽ đưa ra mức lãi suất cạnh tranh nhất.
Cuối cùng, nếu như tiền cho thuê không đủ để trang trải các chi phí, hãy thay đổi tệp khách hàng thuê nhà. Có thể tiếp cận những người thuê dài hạn chưa phải là cách tiếp cận đúng đắn.
Đã từng có thời kỳ các chủ sở hữu bất động sản và bên cho thuê tận dụng những người đi thuê ngắn hạn (thông qua nền tảng Airbnb) để tăng doanh thu. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại nhu cầu này không nhiều. Cho thuê ngắn hạn sẽ tốn nhiều chi phí hơn và sẽ phù hợp hơn với các địa điểm du lịch.
Theo Sam, những người thuê trung hạn (từ 30 ngày đến 6 tháng) sẽ là nhóm mang đến hiệu quả tối ưu. Họ có thể không sinh lợi nhiều bằng khách thuê ngắn hạn nhưng sẽ mang về nhiều lợi nhuận hơn so với khách thuê 1 năm trở lên.
Sam lấy ví dụ 1 căn hộ ở St. Louis, Missouri mà anh đang cho thuê với giá 1.000 USD mỗi tháng. Nếu có đầy đủ nội thất cao cấp thì giá có thể lên đến 2.250 USD/tháng – tăng thêm tới 125%. Và tỷ lệ lấp đầy rất cao, khoảng 90%.
