Ông Nguyễn Quốc Anh: Bất động sản dòng tiền sẽ là trụ cột giữ nhịp thị trường nửa cuối 2025

Những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến sự sôi động trở lại sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, song song với nhịp hồi phục là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, đặt ra bài toán về hướng đi bền vững cho thị trường.

Theo các chuyên gia, nửa cuối năm 2025 sẽ là thời điểm bản lề của thị trường BĐS Việt Nam, vừa cần duy trì đà phục hồi, vừa phải tránh rơi vào tình trạng “tăng nóng” quá mức. Vấn đề không chỉ nằm ở việc thị trường có tăng trưởng hay không, mà còn ở cách thức tăng trưởng để vừa đảm bảo thanh khoản, vừa giữ ổn định trong dài hạn.

Thị trường bất động sản bước vào những tháng cuối năm 2025 với nhiều gam màu trái chiều: Nguồn cung căn hộ dồi dào nhưng thiếu vắng nhà giá rẻ, đất nền phân hóa mạnh, giá sơ cấp liên tục lập đỉnh.

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho thấy từ nay đến cuối năm, dự kiến khoảng 25.000 sản phẩm mới sẽ được tung ra thị trường, phần lớn tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, nguồn cung mới lại nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất, khiến giấc mơ an cư của người có nhu cầu thực thêm phần khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng chi phí đất đai và phát triển dự án tăng cao, cùng xu hướng định vị sản phẩm ở mức giá trên, đã khiến giá bán sơ cấp khó hạ nhiệt. Tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án đã lập đỉnh mới, cao hơn 5 – 10% so với đầu năm, bất chấp lượng cung khá dồi dào.

Điểm sáng là thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thanh khoản vẫn được duy trì nhờ lực cầu thực, đặc biệt từ các gia đình trẻ có nhu cầu an cư lâu dài. Song song, một bộ phận nhà đầu tư cũng đã quay trở lại, dù thận trọng hơn, với kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trung hạn.

Ở thị trường thứ cấp, dòng tiền chủ yếu tập trung tại các đại đô thị, nơi hạ tầng đồng bộ, cộng đồng cư dân đã hình thành. Các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM tiếp tục hút khách nhờ mức giá “mềm” hơn so với trung tâm và hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai.

Phân khúc đất nền vẫn là điểm nóng của sự phân hóa. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt tiếp tục được săn đón như “hàng hóa an toàn”, ít rủi ro và mang lại lợi nhuận ổn định. Trong khi đó, đất nền ở những khu vực chưa có quy hoạch minh bạch gần như không còn giao dịch, phản ánh sự thận trọng ngày càng cao của nhà đầu tư sau nhiều cơn sốt ảo trong quá khứ.

Đối với biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, phần lớn do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai gia tăng. Những dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, có cư dân về ở và cộng đồng vận hành tốt, tiếp tục chứng minh sức hút. Mô hình kết hợp sản phẩm thấp tầng và cao tầng trong cùng dự án cũng tạo hiệu ứng cộng hưởng, nâng giá trị toàn khu vực.

Các chuyên gia dự báo, giá BĐS cuối năm 2025 sẽ tăng theo hướng chọn lọc: Chung cư tại đô thị lớn có thể tăng 5 – 7%; Biệt thự và liền kề tăng 10 – 15%; Đất nền vùng ven chỉ tăng ở nơi có pháp lý và quy hoạch minh bạch. Mức tăng giá bình quân toàn quốc được dự báo dao động 7 – 10%, nhưng sự phân hóa theo phân khúc và địa bàn sẽ ngày càng rõ rệt.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Group, đã đưa ra hai kịch bản cho thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2025.

Kịch bản 1: Thuế đối ứng tiếp tục là rào cản. Nếu chính sách thuế tại Việt Nam vẫn bị coi là yếu tố rủi ro, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sẽ duy trì. Khi đó, các loại hình BĐS dòng tiền, những sản phẩm có khả năng tạo ra thu nhập ổn định, sẽ tiếp tục là trụ cột, đảm bảo sự bền vững cho thị trường.

Kịch bản 2: Chính sách thuế được cởi trói. Nếu có thông tin chính thức về việc ổn định hoặc giảm nhẹ thuế đối ứng, tâm lý nhà đầu tư sẽ thoải mái hơn. Khi rào cản chính sách được gỡ bỏ, phân khúc đất nền có thể sẽ “cất cánh” trở lại nhờ dòng vốn đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, với diễn biến hiện tại, thị trường nhiều khả năng sẽ nghiêng về kịch bản thứ nhất. “Bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và bền vững trong nửa cuối năm 2025. Đây là lựa chọn trú ẩn an toàn, đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng nhất của nhà đầu tư giai đoạn bất định, vừa an toàn vốn và sinh lời ổn định,” ông nhấn mạnh.