TS. Nguyễn Văn Đính: Nhà đầu tư cần tỉnh táo, không phải cứ hạ tầng đẹp là mua ngay

Đông Bắc TP.HCM – vùng đất hứa cho dòng tiền đầu tư

Tại Hội thảo “Phân khúc căn hộ khu Đông Bắc TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội”, sáng 12/7, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, việc sáp nhập đơn vị hành chính không đơn thuần là thay đổi địa giới, mà còn mở ra bước ngoặt phát triển toàn diện cho TP.HCM. Với dân số đã vượt 14 triệu người và có thể chạm mốc 18 triệu vào năm 2030, thành phố đang trở thành siêu đô thị đa trung tâm, đóng góp khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 1/5 kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước sau sáp nhập.

Những con số này không chỉ cho thấy vị thế “đầu tàu” của TP.HCM, mà còn tạo hiệu ứng tâm lý tích cực, đặc biệt với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lợi ích không phân bổ đồng đều, mà chỉ tập trung ở những khu vực đã có nền tảng tốt về hạ tầng, thu hút dân cư và phát triển công nghiệp, điển hình là khu Đông Bắc – nơi từng thuộc địa phận Bình Dương.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, khu Đông Bắc TP.HCM ghi nhận khoảng 5.000 sản phẩm bất động sản được tung ra thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư, với tỷ lệ hấp thụ trên 60%. Sức mua được đánh giá là phục hồi mạnh mẽ nhờ hai động lực chính: hơn 50.000 chuyên gia và lao động chất lượng cao tại các khu công nghiệp, và làn sóng dịch chuyển cư dân từ nội đô TP.HCM ra các khu vực vệ tinh.

Mặt bằng giá cũng đang phân hóa rõ rệt. Giá căn hộ mở bán mới dao động từ 40 – 50 triệu đồng/m² (chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp nhờ chất lượng vượt trội và vị trí tốt. Tuy vậy, mức giá này vẫn thấp hơn 20 – 30% so với khu Đông TP.HCM, mở ra dư địa tăng giá trong tương lai gần.

TS Nguyễn Văn Đính đặc biệt lưu ý: Không phải cứ hạ tầng bùng nổ là căn hộ sẽ sinh lời. Ảnh: Dũng Minh.

Đáng chú ý, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang "trải thảm đỏ" cho khu Đông Bắc TP.HCM:

Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hòa được mở rộng lên 60m, hoàn thành trong năm 2025, giúp kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM; Tuyến Vành đai 3 đưa vào sử dụng năm 2026, kết nối khu vực với sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.

Tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km thúc đẩy phát triển đô thị ven sông hiện đại.Đoạn Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức mở rộng lên 10 làn xe trong giai đoạn 2027 – 2028; Tuyến metro số 2 nối TP.HCM với Thủ Dầu Một chạy dọc Quốc lộ 13 – trục động lực mới của bất động sản.

“Phường Bình Hòa – trung tâm Đông Bắc TP.HCM sẽ là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này,” chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Không phải cứ hạ tầng đẹp là mua ngay

Dù bức tranh hạ tầng rất triển vọng, chủ tịch VARS khuyến cáo, nhà đầu tư không nên chạy theo hiệu ứng đám đông hay tâm lý “mở đường là sốt đất”.

“Không phải cứ hạ tầng tốt là xuống tiền ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Dự án không rõ pháp lý, thiếu quy hoạch bài bản sẽ khó hút người ở thực và đầu tư dài hạn”, ông cho hay.

Theo ông, nhà đầu tư thông minh cần “chọn mặt gửi vàng” dựa trên 6 tiêu chí then chốt:

Pháp lý minh bạch, hoàn chỉnh; Chủ đầu tư uy tín, năng lực triển khai mạnh; Dự án được quy hoạch đồng bộ, thiết kế theo hướng xanh – thông minh – tiện ích đầy đủ; Kết nối giao thông thuận tiện với các tuyến quốc lộ, vành đai, metro; Giá bán hợp lý, có khả năng tăng giá và cho thuê tốt; Gần các trung tâm công nghiệp, công nghệ cao và cộng đồng chuyên gia.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, xu hướng mới của người mua là các dự án “dưỡng lành” – nơi không gian sống gắn với thiên nhiên, cảnh quan đầu tư bài bản, không đơn thuần chỉ là căn hộ ở mà là một hệ sinh thái sống trọn vẹn.

Đông Bắc TP.HCM rõ ràng đang chuyển mình mạnh mẽ sau sáp nhập, trở thành điểm đến mới của các dòng vốn đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự thuộc về những nhà đầu tư biết chọn lọc, phân tích và đi đường dài.

“Nhà đầu tư Hà Nội, hay ở bất kỳ đâu, đều cần nhìn rõ rủi ro bên cạnh tiềm năng. Khi thị trường đang lọc ảo, dự án tốt sẽ tỏa sáng, còn dự án chạy theo phong trào sẽ bị đào thải,” TS. Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.