Vì sao thị trường nhà đất phía Bắc giảm nhiệt?

Giá cao, cung khan hiếm, thị trường mất dần hấp lực

Thị trường bất động sản miền Bắc từng là điểm đến vàng của nhà đầu tư, nơi giá đất liên tục lập đỉnh, thanh khoản bùng nổ và tâm lý “giữ đất thay két sắt” thịnh hành suốt nhiều năm. Tuy nhiên, báo cáo chuyên đề mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vừa cho thấy một bức tranh đang đổi chiều: Bất động sản miền Bắc đã bước vào giai đoạn chững lại, thậm chí “mất lửa” trong mắt nhiều nhà đầu tư.

Theo VARS, trong thời gian qua, khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội và các tỉnh vùng ven, liên tục thiết lập mặt bằng giá cao mới. Giai đoạn sôi động hậu Covid-19, khi lực cầu bị nén được giải phóng, đã khiến giá đất bị đẩy lên nhanh chóng. Tuy nhiên, sau cơn sốt, thị trường dần bộc lộ hai điểm yếu rõ rệt, đó là giá neo cao và nguồn cung không đủ sức hấp dẫn.

Mức giá neo cao, nguồn cung kém đa dạng và sự hấp dẫn từ những thị trường mới đang khiến dòng tiền âm thầm dịch chuyển.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà ngay cả nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang lưỡng lự khi triển khai dự án tại miền Bắc do chi phí đầu vào cao, thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm. Sự thiếu vắng các sản phẩm có pháp lý minh bạch, đa dạng loại hình và giá bán hợp lý đã khiến nhiều dòng tiền đầu tư rời đi.

Ngược lại, thị trường phía Nam – dẫn đầu là TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét. Hàng loạt dự án pháp lý đã được gỡ vướng, tái khởi động và tung ra thị trường với mức giá hợp lý hơn, phù hợp với sức mua thật.

Ngoài ra, việc các tập đoàn bất động sản lớn, uy tín đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam cũng tạo tâm lý an tâm, trở thành “lực kéo” quan trọng thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các thị trường phía Bắc. Song song đó, nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại phía Bắc cũng đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng, vốn đầu tư và tầm nhìn dài hạn vào miền Nam, thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội “lướt sóng” như trước đây.

VARS cho biết, giá bất động sản tại các khu vực vùng ven TP.HCM hiện vẫn ở mức “dễ thở”, đồng thời sở hữu dư địa tăng trưởng lớn nhờ hệ thống hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc kết nối liên vùng. Sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn cũng giúp thị trường này có độ tin cậy cao hơn, trở thành điểm đến an toàn cho dòng tiền dịch chuyển từ Bắc vào Nam.

Quảng Nam chính thức sáp nhập vào Đà Nẵng góp phần hình thành một siêu đô thị du lịch, tạo lực đẩy rất lớn cho giá trị bất động sản toàn khu vực. Ảnh: VARS.

Tâm điểm mới trên bản đồ đầu tư

Theo ghi nhận của VARS, hiện nay Hội An nổi lên như một điểm sáng mới. Thành phố di sản này không chỉ được biết đến với giá trị văn hóa – du lịch, mà đang được tái định vị là đô thị đáng sống và có tiềm năng đầu tư bất động sản bền vững.

Chỉ cách Hà Nội hơn 1 giờ bay, lại có kết nối thuận lợi từ sân bay Đà Nẵng, Hội An đang trở thành điểm đến lý tưởng cho mô hình bất động sản đa năng: Vừa nghỉ dưỡng, vừa cho thuê, vừa có thể sở hữu lâu dài.

Số liệu từ ngành du lịch cho thấy, năm 2024, Hội An ghi nhận doanh thu du lịch lên tới 5.200 tỷ đồng, và năm 2025 dự kiến đón gần 5 triệu lượt khách, trong đó hơn 2 triệu lượt khách lưu trú. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn 5 sao đạt tới 90–95% vào mùa cao điểm, trong khi thành phố vẫn thiếu khoảng 10.000 phòng đạt chuẩn từ 3 đến 5 sao – một “khoảng trống” vàng cho nhà đầu tư khai thác bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh các yếu tố du lịch, Hội An còn được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Kế hoạch mở rộng sân bay Đà Nẵng, xây dựng tuyến đường sắt đô thị nối sân bay Chu Lai, khơi thông sông Cổ Cò và mở rộng đường ven biển đang từng bước đưa Hội An trở thành “cửa ngõ du lịch mới” của miền Trung.

Đáng chú ý, mặt bằng giá bất động sản tại Hội An hiện vẫn ở mức thấp hơn đáng kể so với các thành phố du lịch đã phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc. Trong khi đó, tiềm năng phục hồi du lịch quốc tế đang rõ rệt, tỷ lệ lưu trú dài ngày không ngừng tăng, còn nguồn cung bất động sản có pháp lý minh bạch lại rất khan hiếm, tạo ra một nghịch lý hấp dẫn - giá thấp nhưng tiềm năng lớn.

"Bước ngoặt quan trọng sẽ đến vào ngày 1/7/2025, khi Quảng Nam chính thức sáp nhập vào Đà Nẵng, hình thành một siêu đô thị du lịch ven biển lớn nhất khu vực Trung Trung Bộ. Đây sẽ là cú huých mang tính bước ngoặt, không chỉ nâng tầm thương hiệu địa phương mà còn tạo lực đẩy rất lớn cho giá trị bất động sản toàn khu vực", VARS nhận định.