Viện trưởng VIRES: Nếu được quay lại Thủ Thiêm 15 năm trước, nhà đầu tư có xuống tiền không?

"Nếu hôm nay được quay trở lại Thủ Thiêm cách đây 15-20 năm trước, thì nhà đầu tư có xuống tiền không, và nếu có, họ sẽ hành động như thế nào với Vũ Yên, Dương Kinh – những vùng đất mới của Hải Phòng hiện nay?".

Câu hỏi gợi mở đầy ẩn ý của ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), tại Tọa đàm "Hải Phòng - Tâm điểm bất động sản miền Bắc: Kịch bản ‘TP.HCM thứ 2’ của thị trường địa ốc", ngày 12/7, không chỉ để hoài niệm về một kỳ tích đầu tư mang tên Thủ Thiêm, mà còn đặt ra một phép so sánh táo bạo: Hải Phòng hôm nay có đang tái hiện lại chu kỳ bùng nổ của TP.HCM thập niên trước?

Viện trưởng VIRES phân tích, TP.HCM giai đoạn 2010–2020 là thời kỳ bứt phá mạnh mẽ về bất động sản, với tâm điểm là khu Đông Sài Gòn: Thủ Thiêm – Quận 2 – Quận 9. Những nhà đầu tư tiên phong xuống tiền từ khi nơi đây còn là “vùng trũng”, chưa hạ tầng, chưa thị trường… sau một thập kỷ, đã tạo ra giá trị tăng trưởng gấp 5, thậm chí gấp 10 lần.

“Giá đất Thủ Thiêm từ 20–30 triệu/m² đã vọt lên 200–300 triệu/m² sau chưa đầy 15 năm. Nhưng khi đó, đầu tư vào Thủ Thiêm là canh bạc mạo hiểm, vì gần như không có quy hoạch rõ ràng, chưa có dự án, chưa có nhà phát triển bất động sản nào hiện diện”, ông Doanh nói.

Vậy tại sao câu chuyện Thủ Thiêm lại được nhắc lại trong một tọa đàm về Hải Phòng?

Theo ông Doanh, thị trường bất động sản Hải Phòng hiện đang hội tụ gần như đầy đủ những điều kiện tương tự, thậm chí vượt trội hơn như hạ tầng kết nối liên vùng – quốc tế, dòng tiền FDI mạnh mẽ, sự trỗi dậy của tầng lớp trung lưu, và sự nhập cuộc sớm của những nhà phát triển bất động sản lớn, đặc biệt ở Vũ Yên, Dương Kinh đang là hai cực tăng trưởng mới ở Đông Bắc và phía Nam thành phố.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Tùng Dương.

Từ góc nhìn thực tiễn, ông Bùi Văn Doanh đưa ra 4 bài học chiến lược có thể định hướng nhà đầu tư đang quan tâm đến Hải Phòng:

Thứ nhất, thời điểm là vàng: Đầu tư sớm một bước ở vùng đất mới là khác biệt cả một chu kỳ. “Cơ hội lớn thường đến trước khi hạ tầng hoàn thiện. Khi mọi thứ đã xong, giá sẽ không còn rẻ nữa”, ông nhấn mạnh.

Thứ hai, chọn đúng phân khúc, đúng vị trí: Bất động sản có quy hoạch bài bản, tích hợp cảnh quan – tiện ích như đô thị ven sông, ven biển, sinh thái nghỉ dưỡng luôn mang lại biên độ tăng giá tốt hơn phát triển tự phát. Vũ Yên, Dương Kinh đều đang đi đúng hướng này.

Thứ ba, tầm nhìn dài hạn: Nhà đầu tư nắm giữ lâu dài tại các khu vực tăng trưởng dân số, kết nối vùng mạnh và có đầu tư công là những người gặt hái thành quả bền vững nhất.

Thứ tư, tin vào quy hoạch: Quy hoạch và thời gian là “phép cộng lợi nhuận dài hạn”. Ông Doanh đánh giá, TP.HCM có metro, đường vành đai, đô thị vệ tinh như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm... Hải Phòng đang đi trên quỹ đạo tương tự.

Viện trưởng VIRES nhận định, Hải Phòng đang hội tụ bộ tứ “thiên thời – địa lợi – nhân hòa – thể chế” mà ít địa phương nào có được.

Thiên thời: Chu kỳ đầu tư mới, khi đất đai còn rẻ, thị trường chưa bão hòa; Địa lợi: Giao thông cảng biển, cao tốc, sân bay, cầu cảng đồng bộ, đặc biệt là trục kết nối quốc tế thông qua Lạch Huyện, Cát Bi, đường biển chuyên tuyến container quốc tế.

Nhân hòa: Tầng lớp trung lưu tăng nhanh, thu nhập cao, dòng tiền đầu tư từ Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Dương đổ về tìm kiếm chuẩn sống mới; Thể chế: Hưởng lợi từ các nghị quyết của Bộ Chính trị như Nghị quyết 57 về đổi mới sáng tạo và Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, tạo cú hích thể chế mạnh mẽ cho dòng vốn doanh nghiệp và phát triển đô thị.

Trong khi Thủ Thiêm năm 2007 vẫn là một bãi đất hoang và đến tận 2015 mới có dự án “gõ cửa”, thì ở Hải Phòng, Vũ Yên đã hút dòng khách du lịch, Dương Kinh ghi nhận cháy hàng ngay ngày mở bán. Chủ đầu tư lớn đã nhập cuộc sớm, với sản phẩm quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, cho phép đầu tư linh hoạt từ 1,1 tỷ đồng/sản phẩm.

“Đầu tư bất động sản hiện nay không chỉ là mua chỗ để ở, mà là mua cơ hội sống, mua dư địa phát triển, mua cả một tương lai được lập trình sẵn bởi quy hoạch, chính sách và dòng tiền hạ tầng”, ông Doanh cho hay.

Đồng thời ông khuyến nghị: Thị trường trung tâm Hải Phòng đã bão hòa và cạn quỹ đất. Cơ hội thực sự nằm ở những vùng mới nổi có lợi thế kết nối, gắn biển, quy hoạch đồng bộ, và có sự hiện diện của nhà phát triển bất động sản lớn.

“Không phải ai cũng thắng ở Thủ Thiêm, chỉ những người nhìn ra xu hướng sớm và hành động kịp thời. Hải Phòng không chỉ có tiềm năng, mà đang thực sự bước vào chu kỳ phát triển lớn chưa từng có”, Viện trưởng VIRES nhấn mạnh.