Ba thập kỷ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam: Chu kỳ mới đã bắt đầu?

Giai đoạn 1993 - 1999: Khai phá đầy biến động

Giai đoạn đầu (1993 – 1995) của chu kỳ này chứng kiến sự hình thành và tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS. Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, lần đầu tiên quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại tài sản có thể giao dịch, mở đường cho hoạt động mua bán nhà đất.

Bối cảnh kinh tế mở cửa, đặc biệt sau khi Việt Nam bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập ASEAN năm 1995, tạo động lực thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu sở hữu bất động sản. Tại các đô thị lớn, nhiều khu đô thị mới bắt đầu hình thành như Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội), Phú Mỹ Hưng (TP. HCM).

Tuy nhiên, từ năm 1997 đến năm 1999, thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng tài chính khu vực Châu Á. Dù Việt Nam không bị cuốn hút sâu vào khủng hoảng nhờ độ mở cửa chưa cao, nhưng tốc độ tăng trưởng kinh tế vẫn giảm, với GDP năm 1999 chỉ còn 5,8%. Điều này đã dẫn đến sự suy thoái của thị trường BĐS trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2000 - 2006: Bùng nổ rồi thoái trào

Bất động sản Việt Nam đã bước qua nhiều thăng trầm suốt 3 thập kỷ qua

Giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ phát triển nhanh nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và tiến trình hội nhập quốc tế được đẩy mạnh. Hiệp định Thương mại song phương Việt – Mỹ có hiệu lực từ năm 2001 là cú hích quan trọng, giúp Việt Nam thu hút đầu tư, mở rộng xuất khẩu và đạt tăng trưởng GDP trung bình 6–7% mỗi năm. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản hưởng lợi rõ rệt. Những năm 2001–2002, nhu cầu mua bán nhà đất tăng vọt, giá trị giao dịch gia tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi hạ tầng đang từng bước được cải thiện.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng nhanh chóng đã dẫn đến tình trạng đầu cơ và mất cân đối cung – cầu, khiến thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh từ năm 2003. Lượng giao dịch giảm liên tục: 28% vào năm 2003, 56% năm 2004 và tới 78% vào năm 2005. Thị trường rơi vào trạng thái bão hòa, tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn. Do đó, giai đoạn 2003–2006 được xem như một chu kỳ "hạ nhiệt" tự nhiên, giúp thị trường nhìn lại các yếu tố nội tại và chuẩn bị cho chu kỳ bùng nổ tiếp theo sau năm 2007 – khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO.

Giai đoạn 2007 - 2013: Cân bằng và thích nghi

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ vào năm 2007, nhờ hiệu ứng tích cực từ việc Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào cuối năm 2006. Niềm tin vào tăng trưởng kinh tế bùng nổ, dòng vốn đầu tư đổ vào bất động sản tăng mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Giai đoạn 2007–2009 được xem là thời kỳ “sốt dẻo” của thị trường, khi giá đất và nhà ở tăng vọt, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Bất động sản trở thành kênh đầu tư nóng, dẫn đến tình trạng đầu cơ lan rộng.

Nguồn: MSH Group

Tuy nhiên, sự tăng trưởng quá nhanh cũng kéo theo hệ lụy. Năm 2008, lạm phát tại Việt Nam lên tới 22%, phản ánh những bất ổn trong nền kinh tế vĩ mô và sự quá nóng của thị trường tài sản. Từ năm 2009, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt và chính thức bước vào chu kỳ suy thoái kéo dài đến năm 2013. Tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến tín dụng bị siết chặt, lượng giao dịch sụt giảm nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng nợ xấu, hàng tồn kho tăng cao, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng rõ nét trong giai đoạn 2011–2013. Đây là giai đoạn đầy thách thức, buộc thị trường phải tái cơ cấu để hướng tới sự phát triển bền vững hơn.

Giai đoạn 2014 - nay: Phát triển ổn định và chọn lọc hơn

Từ năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi sau chu kỳ suy thoái kéo dài. Chính phủ triển khai hàng loạt biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ, trong đó đáng chú ý là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cùng với chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Những động thái này đã kích thích lực cầu thị trường, tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng khá sôi động kéo dài đến khoảng năm 2017. Nhiều dự án mới được khởi công, thanh khoản cải thiện rõ rệt, niềm tin nhà đầu tư dần được khôi phục.

Tuy nhiên, từ năm 2018, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chính đến từ việc siết chặt tín dụng bất động sản và động thái rà soát pháp lý hàng loạt dự án từ phía cơ quan quản lý, khiến nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM.

Cùng thời điểm, đại dịch Covid-19 khiến thị trường chịu nhiều cú sốc. Hoạt động giao dịch bị gián đoạn, nguồn cung mới khan hiếm do vướng mắc pháp lý và siết tín dụng. Bước sang giai đoạn 2022–2024, thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh với nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền, tái cấu trúc sản phẩm. Dù vậy, đây cũng là thời kỳ hệ thống pháp luật được hoàn thiện rõ rệt, với các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ tháng 8/2024. Cùng với đó là sự đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, cải cách thủ tục hành chính và xu hướng phát triển đô thị thông minh. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, lành mạnh và bền vững hơn cho bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo.

Chu kỳ tăng trưởng mới: Tín hiệu phục hồi và triển vọng

Báo cáo quý I/2025 của Savills cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi tích cực. Tại Hà Nội, số lượng căn hộ bán được đạt 7.914 căn, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước, với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc văn phòng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, trong khi phân khúc bán lẻ đạt 86%, nhờ sự mở rộng của các chuỗi cửa hàng tiện lợi và thương hiệu quốc tế.

Tại TP. HCM, giá thuê văn phòng hạng A tăng lên 833.000 đồng/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Phân khúc bán lẻ duy trì tỷ lệ lấp đầy 94%. Nguồn cung căn hộ mới còn hạn chế nhưng được kỳ vọng sẽ cải thiện nhờ các chính sách quy hoạch và khung pháp lý mới.

Những cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024, đã góp phần rút ngắn quy trình phê duyệt và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Cùng với đó là làn sóng đầu tư công mạnh mẽ, đặc biệt vào hạ tầng giao thông, từ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành đến các tuyến đường sắt đô thị. Những công trình này không chỉ kết nối vùng mà còn kích hoạt thị trường nhà đất tại các địa phương.

Ngoài ra, chính sách tài khóa – tiền tệ đang dần được nới lỏng, lãi suất cho vay có xu hướng giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hai quý đầu năm 2025 là thời điểm tốt trong việc xử lý vấn đề thúc đẩy dòng tiền lưu thông trở lại, đặc biệt là tiền tiết kiệm. Khi dòng tiền lưu thông tốt mới xảy ra câu chuyện thị trường bất động sản khởi sắc quay trở lại trong quý III/2025 và chứng kiến sự tăng giá của các loại hình mang tính chất đầu cơ, bất động sản thứ hai. Theo lộ trình, trong quý I và quý II năm 2025, hai loại hình bất động sản sẽ quay trở lại sau chung cư là Nhà riêng và Nhà phố. Ban đầu, người dân có tâm lý cẩn trọng, tập trung vào chung cư vì chi phí vừa phải. Trong giai đoạn tiếp theo, khi dòng tiền và chính sách pháp lý, tiền tệ phát triển tốt hơn, người dân có thể vay và cho vay ổn định; họ sẽ ít quan tâm đến chi phí. Do đó, loại hình bất động sản được quan tâm tiếp theo là nhà riêng và nhà phố, bởi có thể tạo ra dòng tiền. Bước sang quý III và quý IV/2025, khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư trong chu kỳ trước sẽ được thể hiện rõ ràng. Đất nền và biệt thự dự án được dự đoán là các sản phẩm đầu tư chủ lực, có tiềm năng tăng giá mạnh của giai đoạn này.