Bùng nổ đất vàng 1 tỷ đồng/m2: Chuyên gia vạch rõ mặt trái khiến giới đầu tư giật mình

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cột mốc gây sửng sốt: mức giá 1 tỷ đồng/m2 tại một số khu đất thương mại dịch vụ tại trung tâm Hà Nội, đặc biệt quanh khu vực Hồ Gươm – Tràng Tiền – Lý Thường Kiệt.

Mức giá này không còn là tin đồn hay kỳ vọng, mà đã xuất hiện trong một số giao dịch thực tế - theo chia sẻ mới đây của ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), trong chương trình "Đi theo dòng tiền".

“Giá 1 tỷ đồng/m2 là con số thật, không còn nằm trong kỳ vọng, hệ quả tất yếu khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu mở rộng không gian thương mại hạng sang không ngừng tăng cao. Nhưng cũng cần hiểu rõ: giá cao chưa chắc đã đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư”, ông Hùng cảnh báo.

Như mọi cơn sốt khác, giá trị thật chỉ tồn tại khi tài sản tạo ra được dòng tiền – chứ không phải nằm trong bảng kê khai tài sản.

Không ít nhà đầu tư, bị cuốn vào “vầng hào quang” của mặt tiền phố cổ, đã bỏ qua một nguyên tắc cốt lõi: bất động sản thương mại không thể vận hành như đất nền hay căn hộ để ở.

Khác với đất nền hay căn hộ để ở, nơi mà nhà đầu tư cá nhân có thể mua, chờ tăng giá rồi bán, thì bất động sản thương mại dịch vụ (BTM-DV) lại đòi hỏi một tư duy hoàn toàn khác: biến đất thành dòng tiền ổn định và lâu dài.

Lấy ví dụ thực tế, một mặt bằng 100m2 trên phố Tràng Tiền, nếu cho thuê với giá 15.000 USD/tháng (180.000 USD/năm), thì với giá mua 100 tỷ đồng, thời gian thu hồi vốn lên đến 27 năm, chưa tính đến chi phí bảo trì, quản lý, khấu hao, và thuế. Trong khi đó, chu kỳ thu hồi vốn của các kênh đầu tư hiệu quả khác chỉ khoảng 10–12 năm.

“Nếu không tính được dòng tiền thuần, không hiểu cấu trúc chi phí hay các quy định pháp lý liên quan, nhà đầu tư rất dễ mua phải tài sản vàng nhưng vận hành như chì”, ông Hùng nói.

Song hành với cơn sốt giá, thời gian qua, nhiều khu đất công, cơ sở công quyền, đất dân cư… đã được chuyển đổi thành các dự án thương mại cao cấp, từ Hà Nội, TP.HCM đến Đà Nẵng. Xu hướng này cho thấy một chiến lược rõ rệt trong quy hoạch đô thị: ưu tiên thương mại hóa khu trung tâm để kích thích tăng trưởng kinh tế đô thị.

Tuy nhiên, điều đang gây lo ngại là sự lệch pha trong phát triển không gian sống, khi trung tâm dần trở thành “đặc khu tài chính” dành riêng cho nhóm cư dân có khả năng chi trả cao, đẩy lùi các hoạt động sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ thiết yếu.

“Nếu không kiểm soát tốt, trung tâm đô thị sẽ trở thành không gian dành riêng cho giới siêu giàu, nơi giá trị biểu tượng lấn át công năng xã hội. Khi đó, chúng ta không chỉ chứng kiến sự phân tầng kinh tế, mà còn là phân tầng không gian sống”, ông Hùng phân tích.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Phát triển Đô thị TP.HCM (2024) từng nhấn mạnh: tỷ lệ không gian công cộng tại trung tâm thành phố đang giảm nhanh, trong khi diện tích dành cho trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao lại tăng đều đặn 10–12% mỗi năm. Điều đó đặt ra yêu cầu khẩn thiết với cơ quan quản lý: phải giữ được sự cân bằng trong cấu trúc đô thị, không để trung tâm chỉ là nơi trưng bày sự giàu có, mà thiếu bản sắc cộng đồng.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng mạnh, lãi suất chưa ổn định và chu kỳ tăng giá đã qua đỉnh, vị chuyên gia cảnh báo, đây là thời điểm không dành cho nhà đầu tư tay ngang hoặc chạy theo hiệu ứng đám đông.

Thực tế, nhiều thương vụ mua đất vàng vài năm trước đang rơi vào tình trạng "găm hàng không dòng tiền", khi giá thuê không đạt như kỳ vọng, và chi phí vận hành leo thang. Một số mặt bằng đắt đỏ tại quận 1, quận Hoàn Kiếm vẫn bỏ trống nhiều tháng liền vì không tìm được khách thuê phù hợp, khiến tài sản mất giá trị sử dụng tạm thời, trong khi áp lực vay vốn ngày càng lớn.

Giá cao là một rào cản, nhưng chưa phải thách thức lớn nhất. Thử thách thật sự là sau khi sở hữu, bạn làm gì để tài sản ấy vận hành hiệu quả.

“Đầu tư BTM-DV đòi hỏi kiến thức tài chính chuyên sâu, năng lực dự báo dòng tiền, hiểu biết pháp lý và tầm nhìn tối thiểu 5-10 năm. Bạn không thể bước vào cuộc chơi này chỉ với cảm tính hoặc kỳ vọng "ăn nhanh”, ông Hùng nhấn mạnh.