‘Câu giờ’ cho doanh nghiệp bất động sản repo trái phiếu năm 2024

Năm 2023, các doanh nghiệp đã phát hành 268.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 8,3%/năm. Trong số này, nhóm bất động sản phát hành tổng cộng 77.100 tỷ đồng - tăng 15% so với cùng kỳ và chiếm tỷ trọng 29%; lãi suất và kỳ hạn huy động trung bình là 9,9%/năm và 2,4 năm.

Ở chiều ngược lại, 227.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được mua lại trước hạn trong đó 49% giá trị mua lại đến từ nhóm ngân hàng; xếp sau có bất động sản và xây dựng (lần lượt là 14% và 13%).

Tính đến ngày 22/12/2023, thị trường ghi nhận khoảng 103 doanh nghiệp thông báo về việc chậm/hoãn thanh toán gốc, lãi trái phiếu với tổng giá trị ước tính gần 193.000 tỷ đồng - tương đương gần 19% dư nợ toàn thị trường. Nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng 70% trong số này.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đang ghi nhận 241.000 tỷ đồng dư nợ vay tài chính tại thời điểm cuối năm 2023

Sang năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỷ đồng - cao nhất 3 năm (năm 2022 là 144.500 tỷ đồng, năm 2023 là 271.400 tỷ đồng). Đây sẽ là áp lực rất lớn tác động đến sự phục hồi của các doanh nghiệp.

Chứng khoán MB (MBS) ước tính, số trái phiếu đến hạn thanh toán của nhóm bất động sản năm nay khoảng 125.305 tỷ đồng. Trong khi đó, hoạt động mua lại trái phiếu bất động sản gần đây đã có dấu hiệu chững lại.

Năm 2023, bức tranh kinh doanh/lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp địa ốc nhìn chung kém khả quan. Dự án "bất động" khiến lượng tồn kho toàn ngành vẫn còn hàng trăm nghìn tỷ đồng (cuối quý III/2023 là 453.400 tỷ). Việc bán hàng gặp nhiều khó khăn khi giá trị các khoản trả tiền trước của khách hàng (trên báo cáo tài chính) giảm xuống.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới việc mất khả năng trả nợ. Với việc nợ xấu nhóm bất động sản tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn thông qua phát hành/chào bán cổ phiếu.

Trong năm 2023, Phát Đạt (PDR), Đất Xanh (DXG), Tập đoàn C.E.O (CEO) đã phát hành tổng cộng hàng trăm triệu cổ phiếu, tăng từ 8-70% vốn chủ sở hữu. Các doanh nghiệp khác như Hoàng Quân (HQC) hay Novaland (NVL) cũng thông qua phương án phát hành lần lượt 100 triệu và khoảng 1,4 tỷ cổ phiếu trong năm 2024. Bản thân HQC mới đây đã thông báo thu về 1.000 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu.

Tại thời điểm cuối năm 2023, tổng nợ vay của 110 doanh nghiệp bất động sản trên 3 sàn chứng khoán đã công bố báo cáo tài chính là hơn 241.000 tỷ đồng - tăng 13.800 tỷ đồng so với đầu năm. Tuy nhiên, tổng chi phí lãi vay của nhóm chỉ là 11.400 tỷ - giảm gần 1% so với năm trước đó (riêng Vinhomes ghi nhận hơn 3.000 tỷ đồng).

Ngược lại, Novaland - doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhất ngành với 57.700 tỷ đồng (bao gồm hơn 38.600 tỷ đồng dư nợ trái phiếu) chỉ ghi nhận khoản chi phí lãi vay 324 tỷ.

Theo thuyết minh chi tiết báo cáo tài chính quý IV/2023, tính trong cả năm vừa qua, Novaland đã tất toán 9 lô trái phiếu ngắn hạn và 1 lô trái phiếu dài hạn. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phát sinh khoản nợ mới tại 11 lô phát hành. Tập đoàn đã thành công gia hạn hơn 11.100 tỷ đồng trên tổng số dư nợ trái phiếu; số còn lại được phía doanh nghiệp cho biết đang tiến hành đàm phán với các trái chủ.

Thấy gì từ câu chuyện trái phiếu Novaland?

Thống kê từ FiinGroup cho thấy, trong năm 2024, khoảng hơn 9.000 tỷ đồng trái phiếu Novaland sẽ đến hạn thanh toán. Đáng chú ý, tại thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) liên quan đến tình hình thanh toán lãi trái phiếu mới đây, phía Novaland cho biết đang chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu trong ngày 28/2 với lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Tổng số lãi dự kiến phải trả tại 4 lô này là gần 98 tỷ đồng.

Tại Hội thảo "Biến cơ hội thành hiện thực" được tổ chức bởi các chuyên gia Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), ông Trần Đức Anh - Giám đốc Kinh tế vĩ mô và Chiến lược thị trường đánh giá, có 2 điểm tích cực trong câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2024. Thứ nhất, lãi suất đã giảm tương đối mạnh trong thời gian qua. Vì điều này, lãi suất đối với các hoạt động repo trái phiếu (phát hành nợ mới để trả nợ cũ) cũng giảm đi tương đối nhiều.

Ông Trần Đức Anh - Giám đốc Kinh tế vĩ mô và Chiến lược thị trường (Chứng khoán KBSV)

Thứ hai đến từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường trái phiếu nói riêng và bất động sản nói chung (trong đó có Nghị định 08) cho phép doanh nghiệp có điều kiện phát hành trái phiếu mới để thanh toán các trái phiếu cũ đến hạn.

Từ thực trạng của Tập đoàn Novaland, có thể thấy câu chuyện giải bài toán nợ trái phiếu là không hề dễ dàng. Việc thị trường bất động sản hồi phục sẽ giúp doanh nghiệp bán được hàng, từ đó tạo ra nguồn tiền ổn định. Mặt khác, kết quả kinh doanh tăng trưởng sẽ tạo lực kéo cho cổ phiếu các doanh nghiệp trên sàn, mở đường thuận lợi hơn cho các kế hoạch huy động vốn sau này.

Dù vậy, trái với quan điểm của một số chuyên gia rằng thị trường bất động sản có thể hồi phục kể từ nửa sau năm 2024, ông Trần Đức Anh cho rằng 2024 vẫn là một năm khó khăn cho cả kênh bất động sản và kênh trái phiếu.

Với áp lực đáo hạn hàng trăm nghìn tỷ đồng trong năm nay, đã có nhiều giải pháp "câu giờ" cho doanh nghiệp bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ, dồn áp lực cho một hai năm tới để tránh khỏi sự đổ vỡ. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ nhất vẫn phải chờ thời điểm thích hợp khi cả doanh nghiệp và thị trường cùng "khỏi bệnh" và cùng "khỏe mạnh".