Chuyên gia lý giải câu hỏi nhiều người thắc mắc: Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn cao chót vót?

Theo báo cáo thị trường nhà ở và bất động sản quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều đô thị lớn đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, duy trì xu hướng ổn định, thay vì tăng "nóng" như năm 2024. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản vẫn còn hạn chế và niềm tin của người mua đang phục hồi chậm.

Cụ thể, báo cáo cho biết phân khúc căn hộ bình dân (chủ yếu tại các khu vực ven đô Hà Nội, TP.HCM như Đông Anh, Hóc Môn, Bình Chánh) hiện dao động dưới 45 triệu đồng/m², song nguồn cung mới gần như khan hiếm. Phân khúc trung cấp vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường, ghi nhận mức giá phổ biến từ 45 đến 70 triệu đồng/m², điển hình như một số dự án tại Nam Từ Liêm (Hà Nội) hay Thủ Đức (TP.HCM).

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp hiện ghi nhận mức giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m², với các dự án nổi bật như The Manor Central Park (Hà Nội) hay Empire City (TP.HCM). Trong khi đó, phân khúc siêu sang vốn phục vụ tệp khách hàng siêu giàu, tiếp tục giữ giá ở mức "trần" của thị trường. Một số căn hộ cao cấp tại khu vực lõi trung tâm quận 1 (TP.HCM) hay quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) thậm chí chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m², tiêu biểu như dự án Grand Marina Saigon của Masterise Homes hay The Grand Hanoi do Masterise hợp tác với Marriott.

So với cùng kỳ năm 2024, thời điểm thị trường ghi nhận mức tăng giá liên tục trong quý I và quý II do kỳ vọng phục hồi mạnh sau đại dịch, giá căn hộ quý I/2025 đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Một số chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, phản ánh đúng giá trị sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.

Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh: mặc dù mặt bằng giá duy trì ổn định, nhưng lực cầu thực vẫn chưa phục hồi rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, nơi người mua đang chờ đợi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và pháp lý dự án rõ ràng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Tại Tọa đàm “Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã phác họa rõ bức tranh cấu trúc chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại, cho thấy vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

“Người mua nhà hiện nay không chỉ đang trả tiền cho ngôi nhà, mà còn đang gánh cả chi phí đất đai, pháp lý, thủ tục chồng chéo và lãi vay ngân hàng bị đội lên theo năm tháng”, ông Đính nhìn nhận.

Theo ông Đính, chi phí đất đai hiện chiếm tối thiểu 25% trong cơ cấu tổng chi phí một dự án nhà ở. Tuy nhiên, với các dự án có vị trí đắc địa, sát trung tâm thành phố, con số này có thể chiếm tới 40–50% giá thành sản phẩm.

Ví dụ, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất tính tiền sử dụng đất có thể lên tới trên 1 tỷ đồng/m² theo bảng giá thị trường, điều này khiến mỗi căn hộ tại đây gần như mặc định phải có giá từ 150–200 triệu đồng/m² mới đảm bảo nhà đầu tư có lợi nhuận.

Không chỉ tốn kém, thủ tục hành chính kéo dài còn khiến chi phí “ngầm” đội lên đáng kể. Phó chủ tịch VNREA cho biết chi phí dành cho việc hoàn tất các thủ tục đầu tư, từ xin chủ trương, phê duyệt quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường… thường chiếm 5–10% tổng chi phí dự án. Nếu quá trình này kéo dài trên 3 năm, tỷ lệ có thể tăng lên 15%, chưa kể đến chi phí cơ hội bị mất.

“Nhiều doanh nghiệp đuối ngay trong vòng xoáy pháp lý kéo dài, buộc phải vay thêm vốn để duy trì dự án, và cuối cùng chi phí đó lại được cộng vào giá bán nhà”, ông nói.

Cũng với đó, chi phí vay vốn ngân hàng hiện chiếm từ 5–10% tổng chi phí, chưa kể mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn vẫn ở mức 9–11%/năm. Trong khi đó, chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc đang không ngừng leo thang.

“Giá thép xây dựng đầu năm 2025 đã tiệm cận 13,6–14 triệu đồng/tấn, trong khi chi phí thuê lao động phổ thông tại Hà Nội hiện dao động 9–12 triệu đồng/tháng. Mỗi biến động nhỏ đều tác động trực tiếp đến giá nhà”, ông Đính nhấn mạnh.

Từ cơ cấu đầu vào này, Phó chủ tịch VNREA tính toán giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: Khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

Ông cũng đưa ra cảnh báo đáng chú ý: việc khống chế giá bán nhà ở xã hội dưới 25 triệu đồng/m² là không phù hợp nếu triển khai tại khu vực nội thành Hà Nội, nơi mọi chi phí đầu vào đều đang ở mức rất cao.

“Ngay cả khi đã loại trừ tiền sử dụng đất, một trong những chi phí lớn nhất và được rút ngắn các thủ tục pháp lý, hỗ trợ về hạ tầng, thì giá nhà ở xã hội tại các quận nội đô vẫn khó thấp hơn 35 triệu đồng/m². Với khu vực các quận ngoại thành như Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai, mức giá khả thi dao động từ 25–30 triệu đồng/m². Chỉ khi ra đến các huyện vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất, mới có thể tiệm cận mức 20–25 triệu đồng/m²”, ông Đính phân tích.

Từ thực tế đó, Phó chủ tịch VNREA kiến nghị: Chính sách nhà ở xã hội cần linh hoạt theo vị trí địa lý và chi phí thực tế. Nếu Nhà nước vẫn áp giá trần cứng dưới 25 triệu đồng/m² cho mọi dự án, thì sẽ không ai dám đầu tư, hoặc nếu có thì chất lượng cũng sẽ khó đảm bảo. Điều cần hơn cả là cơ chế hỗ trợ thực chất và hành lang pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp dám làm, người dân dám mua.