Đề xuất gói vay mua nhà chưa từng có cho người thu nhập thấp: Lãi suất dưới 4%, có thể trả góp trong 25 năm

Nhu cầu bùng nổ, triển khai vẫn… ì ạch vì lợi nhuận thấp và tắc vốn

Dù nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) đang tăng cao, đặc biệt ở các đô thị lớn và khu công nghiệp, nhưng thực tế triển khai vẫn “giẫm chân tại chỗ”. Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là mức lợi nhuận trần 10% dành cho chủ đầu tư NOXH, được cho là quá thấp trong bối cảnh chi phí đầu vào – từ nguyên vật liệu đến nhân công liên tục leo thang.

Đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc chia sẻ: Mức lợi nhuận này không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp mặn mà tham gia, nhất là khi so sánh với các dự án thương mại, nơi biên lợi nhuận cao gấp nhiều lần.

Không ít dự án NOXH bị treo hàng năm trời vì vướng giải phóng mặt bằng, chậm đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Thậm chí, nhiều địa phương chưa chủ động bố trí ngân sách để hỗ trợ khâu bồi thường, tái định cư – vốn là khâu then chốt để gỡ nút thắt triển khai. Điều này khiến không ít nhà đầu tư nản lòng, đặc biệt trong bối cảnh chi phí tài chính bị “đóng băng” do chờ thủ tục kéo dài.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền chủ động bố trí quỹ đất phát triển NOXH cho địa phương, theo ba hình thức: dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương. Tuy nhiên, “điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến nhiều địa phương lúng túng”, dẫn đến lựa chọn phương án “ít rủi ro nhất” – buộc chủ đầu tư thương mại dành 20% quỹ đất để làm NOXH. Điều này lại đẩy chi phí đầu tư lên cao, gây sức ép lên tài chính doanh nghiệp.

Không chỉ tắc về thủ tục, NOXH còn tắc cả về vốn. Các gói tín dụng hỗ trợ phát triển NOXH hiện nay chủ yếu ngắn hạn, chưa có cơ chế tài chính ổn định dài hơi.

Chưa kể, nhiều khu NOXH được quy hoạch ở vùng xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, không thuận tiện giao thông, khiến người lao động ngần ngại chuyển đến ở. Đối với doanh nghiệp có sẵn đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển NOXH hiện vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể, gây ách tắc triển khai.

Theo thống kê, nhiều dự án mất trên 2 năm chỉ để hoàn tất các thủ tục pháp lý như xin chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng. Quy trình rườm rà, không đồng bộ giữa các sở ngành địa phương khiến nhà đầu tư mỏi mòn chờ đợi – kéo theo hệ lụy đội vốn, chậm tiến độ và mất cơ hội tiếp cận người dân.

Đặc biệt, không chỉ tắc về thủ tục, NOXH còn tắc cả về vốn. Các gói tín dụng hỗ trợ phát triển NOXH hiện nay chủ yếu ngắn hạn, chưa có cơ chế tài chính ổn định dài hơi. Thiếu vốn ngân sách, thiếu nguồn vốn ưu đãi trung - dài hạn từ các định chế tài chính khiến doanh nghiệp không đủ lực triển khai dự án. Trong khi đó, vay vốn thương mại lãi suất cao, thời gian vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua đều ngán ngẩm.

Thậm chí, ngay cả người dân có nhu cầu cũng khó tiếp cận vốn vay mua NOXH. Theo quy định, người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải tự có vốn đối ứng, điều không dễ với người lao động có mức thu nhập dưới trung bình. Lao động tự do lại càng thiệt thòi khi địa phương không có hướng dẫn cụ thể về xác nhận thu nhập, dẫn đến hồ sơ bị loại.

Đề xuất chưa từng có từ VNREA: vay vốn 2–4%/năm, giãn trả nợ tới 25 năm

Trước bối cảnh nhu cầu về NOXH không ngừng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông dòng chảy đầu tư – tiêu dùng và biến NOXH thành một trụ cột thực sự của chính sách an sinh xã hội, chứ không chỉ là những cam kết trên giấy.

VNREA nhấn mạnh, việc đầu tiên cần làm là xác định rõ nhu cầu thực tế về NOXH theo từng nhóm dân cư, đặc biệt là lao động trẻ, công nhân và người có thu nhập thấp. Không thể xây nhà ở xã hội theo phong trào hay "cào bằng" mà cần lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương, với chỉ tiêu cụ thể, khả thi và được giám sát thực hiện.

VNREA đề xuất đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống mức chỉ 3–4%/năm đối với dự án bán và 2–3%/năm với dự án cho thuê, thời hạn vay tối thiểu 20–25 năm.

Để có dự án thì phải có đất. VNREA kiến nghị mỗi địa phương cần lập danh mục dự án NOXH cụ thể, ưu tiên bố trí quỹ đất sạch với đầy đủ hạ tầng, tránh tình trạng giao đất trên giấy, hoặc bố trí NOXH tại các khu vực xa xôi, thiếu tiện ích.

Đặc biệt, Theo VNREA, để NOXH thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, các chính sách ưu đãi tài chính cần được thiết kế mạnh tay và bền vững hơn.

"Hiệp hội đề xuất đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống mức chỉ 3–4%/năm đối với dự án bán và 2–3%/năm với dự án cho thuê, thời hạn vay tối thiểu 20–25 năm nhằm giảm áp lực tài chính trong suốt vòng đời dự án. Với người dân, cần áp dụng mức lãi suất dưới 4%/năm, thời hạn vay kéo dài 23–25 năm, kết hợp mô hình trả góp linh hoạt để phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp", VNREA kiến nghị.

Đồng thời, doanh nghiệp đầu tư NOXH nên được giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống chỉ còn 0–3%, thay vì mức 5% hiện tại. Ngoài ra, VNREA nhấn mạnh vai trò của việc huy động thêm vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương, trái phiếu chính phủ và xã hội hóa để tăng tính bền vững cho nguồn vốn. Thực tế cho thấy, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng công bố từ năm 2023 đến nay mới giải ngân chưa tới 5%, chủ yếu vì lãi suất thực tế vẫn cao và thời hạn vay quá ngắn, khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều e dè.