Nghị quyết 68 và cuộc đại phẫu bất động sản: Không còn chỗ cho doanh nghiệp 'ăn xổi'

Ngày 4/5/2025, Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân được Tổng Bí thư Tô Lâm ký ban hành, đánh dấu một bước ngoặt chiến lược trong cải cách thể chế và thúc đẩy vai trò khu vực tư nhân trong nền kinh tế quốc dân. Chỉ sau vài ngày, tại Hội nghị thường niên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) diễn ra ngày 9/5, làn sóng phản hồi tích cực từ giới chuyên gia, doanh nghiệp đã cho thấy sức lan tỏa sâu rộng và kỳ vọng lớn lao mà Nghị quyết này đang thắp lên.

Ông Chính nhấn mạnh, Nghị quyết mang đến một "luồng sinh khí mới" khi đã chạm đúng vào các điểm nghẽn lớn nhất của thị trường, trong đó nổi bật là vấn đề tiếp cận đất đai, vốn lâu nay là rào cản khiến nhiều dự án khó có thể triển khai đúng kỳ vọng.

Bước ngoặt thể chế và kỳ vọng 'cởi trói'

KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đánh giá khu vực kinh tế tư nhân hiện nay đóng góp tới 42% GDP, tạo ra trên 80% việc làm, chiếm gần 60% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Trong đó, bất động sản – ngành đóng vai trò huyết mạch kết nối tài chính, xây dựng, công nghiệp vật liệu và tiêu dùng là một trụ cột không thể thiếu.

Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “nghẽn mạch thể chế”, với 3 điểm nghẽn lớn gồm: Thời gian pháp lý kéo dài trung bình từ 3 đến 5 năm để hoàn thiện đủ giấy tờ đầu tư đang tạo ra rào cản lớn cho việc triển khai dự án. Tình trạng tiếp cận đất đai phức tạp cũng là một vấn đề nhức nhối, với gần 1.200 dự án tại các tỉnh thành lớn hiện đang bị đình trệ do vướng mắc liên quan đến quy hoạch và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, dù dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2024 đạt gần 2,8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, các doanh nghiệp trong ngành vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do bị xếp vào nhóm có mức độ rủi ro cao. Những thách thức này đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về các giải pháp đồng bộ và hiệu quả để khơi thông dòng chảy của thị trường bất động sản.

"Nghị quyết 68 đã "chạm trúng" vào những điểm nghẽn căn cơ nhất như thủ tục hành chính, minh bạch đất đai và cơ chế phân bổ nguồn lực, điều mà các doanh nghiệp bất động sản đã chờ đợi suốt gần một thập kỷ nhưng chưa từng được giải quyết đến nơi đến chốn", Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, đánh giá.

Doanh nghiệp bất động sản ‘khát’ môi trường pháp lý ổn định hơn là ưu đãi

Ông Phạm Lâm, Trưởng Văn phòng đại diện VNREA phía Nam, CEO DKRA Group, nhận định: Một trong những điểm đột phá đáng chú ý nhất của Nghị quyết 68 là chuyển dịch tư duy quản lý nhà nước từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, coi doanh nghiệp là đối tác thay vì đối tượng quản lý.

“Tư duy này nếu được thể chế hóa thực chất sẽ tạo điều kiện rất lớn cho khối doanh nghiệp tư nhân, nhất là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiếp cận thuận lợi hơn với các nguồn lực cốt lõi như đất đai, tín dụng và giấy phép đầu tư”, ông Lâm nhận định.

CEO của DKRA nhấn mạnh, đây là một bước ngoặt chiến lược, mở đường cho các doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới với sự chủ động, sáng tạo và tận dụng tối đa nguồn lực.

Dẫn chứng thực tế, ông Lâm cho biết: Tính đến cuối năm 2024, cả nước thiếu hụt khoảng 2,5 triệu căn nhà ở xã hội, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn chưa bố trí đủ quỹ đất hoặc lồng ghép vào quy hoạch đô thị một cách nhất quán cho phân khúc này. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó trong triển khai các dự án vì vướng cả về pháp lý lẫn hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

“Chúng tôi kỳ vọng Nghị quyết 68 sẽ là chất xúc tác thúc đẩy sửa đổi đồng bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản – những nút thắt cổ chai đã làm trì trệ hàng loạt dự án, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân”, ông nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lâm cho rằng khi định hướng từ Trung ương đã rõ ràng, lấy kinh tế tư nhân làm động lực chủ đạo, thì niềm tin vào đầu tư dài hạn được củng cố. DKRA Group và nhiều doanh nghiệp khác đã bắt đầu chuẩn bị nguồn lực để tham gia phát triển các mô hình đô thị tích hợp, nhà ở xã hội và khu công nghiệp xanh, thay vì chỉ quanh quẩn với những phân khúc đầu cơ ngắn hạn như trước đây.

“Chúng tôi không cần ưu ái, chỉ cần một môi trường pháp lý ổn định, rõ ràng và có thể dự đoán. Nếu thể chế được cụ thể hóa bằng luật, nghị định và quy trình minh bạch, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi vững chắc, không chỉ nhờ sức bật mà nhờ nền tảng mới", ông Lâm nhấn mạnh.

Nghị quyết 68 sẽ thất bại nếu thể chế còn 'lỏng tay' với đầu cơ

Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng là những khuyến nghị đáng chú ý. Ông Nguyễn Văn Kế, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đắk Lắk, nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản cần phát triển dựa trên nhu cầu thực và quy hoạch tổng thể. Nếu buông lỏng kiểm soát, thị trường có thể rơi vào chu kỳ tăng trưởng nóng, dẫn đến dư cung, bong bóng giá và hệ lụy vĩ mô.”

Theo ông Kế, từ năm 2021 đến 2023, có đến 30% dự án nhà ở tại khu vực Tây Nguyên và miền Trung được phê duyệt nhưng sau đó không triển khai do năng lực chủ đầu tư yếu và quy hoạch không phù hợp nhu cầu thực tế. Đây là bài học lớn về sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa trung ương với địa phương và giữa nhà nước với doanh nghiệp.

"Nghị quyết 68 sẽ chỉ phát huy hiệu quả khi được cụ thể hóa bằng hệ thống pháp luật đồng bộ, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu cho đến Luật Tổ chức tín dụng", ông Kế nhận định.

Từ góc độ thể chế, PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng từng cảnh báo: Nghị quyết 68 không chỉ cần thúc đẩy tinh thần kiến tạo mà còn phải song hành với quy định giám sát chặt chẽ, chế tài rõ ràng và phòng ngừa đầu cơ đất đai. Đó là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển lành mạnh và không lặp lại các sai lầm cũ.

Ông Hiệp nhấn mạnh, thị trường đang thiếu vắng một thế hệ doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính vững, chiến lược đầu tư dài hạn, gắn với nhu cầu thật của thị trường, không chạy theo đầu cơ.

Một 'thế hệ doanh nghiệp mới' và thời điểm vàng để chuyển mình

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định, Nghị quyết 68 không chỉ mang tính đột phá về chính sách mà còn là “liều oxy thể chế” đúng lúc cho thị trường bất động sản – lĩnh vực đang trong quá trình tái thiết sau khủng hoảng giai đoạn 2022–2024.

“Nghị quyết này mở ra một khung tư duy hoàn toàn mới, nơi kinh tế tư nhân trong đó có bất động sản, được xác lập vị thế là động lực phát triển chủ lực. Điều đó chưa từng được khẳng định rõ ràng như lần này trong lịch sử thể chế Việt Nam". ông Hiệp nhận định.

Ông dẫn chứng: Giai đoạn 2022–2024, toàn ngành xây dựng chứng kiến mức tăng trưởng âm trong 6 quý liên tiếp – lần đầu tiên kể từ khủng hoảng tài chính 2008. Riêng năm 2023, theo số liệu Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể hoặc tạm dừng hoạt động lên tới hơn 1.230 doanh nghiệp, tăng 38% so với năm 2022. Lượng tồn kho nhà ở trên thị trường tại TP.HCM và Hà Nội ước đạt hơn 70.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, vượt xa sức mua thực tế.

Từ thực trạng đó, ông Hiệp cho rằng: “Thời điểm hiện tại chính là giai đoạn vàng để tái cấu trúc toàn diện – từ chiến lược sản phẩm, mô hình kinh doanh đến quản trị minh bạch. Muốn đi xa, doanh nghiệp buộc phải rũ bỏ tư duy ăn xổi".

Cũng theo ông, thị trường đang thiếu vắng một thế hệ doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính vững, chiến lược đầu tư dài hạn, gắn với nhu cầu thật của thị trường, không chạy theo đầu cơ, không “vẽ quy hoạch trên giấy”.

“Nghị quyết 68 đã mở đường. Nhưng để đi xa, doanh nghiệp phải là người cầm lái. Họ cần học cách chủ động bắt nhịp chính sách, thay vì ngồi chờ gió thuận chiều. Chỉ doanh nghiệp nào đủ tầm nhìn, đủ bản lĩnh, và sẵn sàng từ bỏ lợi ích ngắn hạn mới có thể phát triển bền vững,” ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông kết luận: “Nghị quyết 68 không chỉ là cơ hội, mà là thử thách thời đại. Đây là lúc doanh nghiệp phải lựa chọn: trở thành chủ thể kiến tạo, hay bị đào thải khỏi cuộc chơi".