Giữa bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng cao, lợi nhuận từ việc cho thuê lại đang dần giảm sút. Thế nhưng điều đó vẫn chưa đủ để khiến nhà đầu tư quay lưng. Họ vẫn rót tiền vào thị trường này không vì dòng tiền thuê hàng tháng, mà bởi niềm tin mạnh mẽ vào đà tăng giá trong tương lai.
Giá căn hộ tăng mạnh, lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội giảm xuống dưới 3,5%
Lợi nhuận cho thuê căn hộ Hà Nội giảm mạnh, nhưng nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào đà tăng giá. Ảnh minh hoạ

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, tính đến hết quý II/2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 3,4% mỗi năm. Mức này không chỉ thấp hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng, mà còn sụt giảm đáng kể so với năm 2023 thời điểm lợi nhuận cho thuê từng đạt trên 5,1%.

So với các thành phố lớn trong khu vực, Hà Nội đang tỏ ra kém hấp dẫn hơn. Cụ thể, tỷ suất cho thuê tại Bangkok là 6,2%, Kuala Lumpur là 5,1%, còn Seoul đạt 4,3%.

Không chỉ CBRE, kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận mức lợi nhuận tại Hà Nội và TP HCM hiện chỉ quanh 3%, giảm đáng kể so với đầu năm ngoái khi các con số này lần lượt là 4,9% và 4,5%.

Sự suy giảm này không phải ngẫu nhiên. Một trong những nguyên nhân chính là sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua và giá cho thuê.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết hiện giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã lên đến 70 triệu đồng mỗi mét vuông, tức tăng khoảng 30 - 40% trong vòng một năm. Trong khi đó, giá thuê lại chỉ nhích nhẹ 8 - 10%.

Nguồn cung căn hộ trong năm nay được đánh giá là dồi dào hơn, nhưng lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các sản phẩm thứ cấp trên thị trường lại giữ giá cao, không phù hợp với nhu cầu thuê để ở của phần đông người dân.

Ông Quốc Anh dự báo, nếu xu hướng này tiếp tục, tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể còn giảm thêm trong thời gian tới.

Mặc dù lợi suất từ cho thuê không còn hấp dẫn, nhưng lượng nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường căn hộ không hề sụt giảm. Động cơ chính không nằm ở dòng tiền cho thuê, mà là kỳ vọng vào mức tăng giá tài sản trong tương lai gần.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định việc cho thuê hiện nay chỉ là phương án khai thác thêm trong thời gian chờ đợi tài sản tăng giá. Nhà đầu tư không đặt ưu tiên vào dòng tiền cho thuê mà nhắm đến biên lợi nhuận từ giá vốn.

Đồng tình với quan điểm đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết giá căn hộ sơ cấp hiện đã đạt trung bình 91 triệu đồng mỗi mét vuông, tức tăng tới 40% chỉ trong vòng một năm. Điều này khiến nhu cầu mua để ở thực sự trở nên “đuối sức”, song giới đầu tư vẫn không ngần ngại xuống tiền vì niềm tin rằng giá còn tiếp tục tăng.

Bà Hằng lưu ý thêm: “Tâm lý đón đầu khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch”.

Dẫu vậy, giới chuyên gia cũng không quên cảnh báo rằng việc đổ tiền vào chung cư ở thời điểm này không còn là “cuộc chơi dễ thắng” như trước. Khi giá vẫn đang ở ngưỡng cao, còn nguồn cung sắp tới được dự báo sẽ tăng mạnh, nguy cơ bị “giam vốn” là điều có thể xảy ra.

Theo Savills, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 11.500 căn hộ mới. Trong hai năm tới, dự kiến sẽ có tới 46.600 căn hộ từ 43 dự án khác nhau được tung ra, phần lớn tại các khu vực vùng ven. Nếu thị trường không có sự điều chỉnh hợp lý về giá, áp lực thanh khoản và rủi ro lợi nhuận thấp sẽ đè nặng lên những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.