Tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được Bộ Tư pháp thẩm định theo thủ tục rút gọn, tập trung vào 6 nội dung lớn.

GS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Muốn bình ổn thị trường bất động sản không thể chỉ nói đến giá đất
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội.

Tuy nhiên, ông đặt câu hỏi: “Liệu 6 nội dung này đã đủ để giải quyết tận gốc những vướng mắc hiện nay hay chưa?”. Theo ông Tuyến, điểm tích cực là dự thảo đã thể chế hóa được một phần trong “bộ tứ trụ cột” liên quan đến đất đai, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực kinh tế tư nhân.

Song, ông cũng lưu ý: “Nhìn kỹ thì mới chỉ tháo gỡ được một vế. Trong thực tế, chỉ cần còn lại 25% hộ dân không đồng ý, dự án gần như rơi vào bế tắc. Dự thảo cho phép Nhà nước thu hồi trong trường hợp này, về nguyên tắc tôi đồng tình, nhưng cơ chế vượt trội hỗ trợ khu vực tư nhân thì vẫn chưa rõ”.

Ông Tuyến khẳng định hiện nay hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam là nhỏ và vừa, phần lớn manh mún.

“Trong khi Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 có 1 triệu doanh nghiệp. Doanh nghiệp đang chờ đợi cơ chế tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, kể cả ở chỗ có hay không chính sách giảm tiền thuê đất”, ông Tuyến nói.

Đề cập đến quy định bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, ông phân tích: “Một là với các dự án cấp thiết như trung tâm thương mại, tài chính, logistics. Nguyên tắc thì tôi đồng ý, nhưng quy định còn quá chung chung, dễ khiến địa phương lúng túng”. Hai trường hợp còn lại là khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được với trên 70% hộ dân, và khi cần thu hồi để tạo quỹ đất phục vụ kinh doanh. Dù có ý nghĩa tháo gỡ, song ông nhận xét các quy định này vẫn còn “nhiều điểm mờ, chưa thật sự rõ ràng”.

Về vấn đề giá đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng quy định bảng giá đất 5 năm/lần là gần như quay trở lại cách làm theo Luật Đất đai năm 2003.

“Nếu giá đất đầu vào bị neo cao thì doanh nghiệp chắc chắn phải gánh chi phí, và cuối cùng sẽ đẩy giá bán lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá”, ông phân tích. Theo ông, cái gốc của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất khoa học.

Ông cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K: “Trong khi ở các nước, nguyên tắc cơ bản là phải khai giá thật. Người dân, doanh nghiệp khai đúng thì mới có giá thị trường thật. Chúng ta cũng quy định như vậy, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế buộc thực hiện”.

Một vấn đề khác được GS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặc biệt lưu ý là chính sách nhà ở xã hội.

“Muốn bình ổn thị trường bất động sản thì không thể chỉ nói đến giá đất. Nhà nước phải có cơ chế tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, nhất là nhà ở xã hội”, ông nói.

Liên quan đến cơ chế đồng thuận trong thu hồi đất, dự thảo đưa ra mốc 75% hộ dân đồng ý, còn lại Nhà nước thu hồi. Về điểm này, ông Tuyến nêu câu hỏi: “Cơ sở nào để chọn con số 75%? Dựa trên số hộ dân hay diện tích đất? Việc xác định tỷ lệ đồng thuận không đơn giản, dễ phát sinh khiếu kiện và tranh chấp nếu không được quy định rõ”.

Kết lại, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ: “Tôi rất thông cảm với Ban soạn thảo, vì đây thực sự là một bài toán khó. Chúng ta phải cùng lúc xử lý hai yêu cầu: Vừa để Nhà nước có công cụ quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch. Nhưng nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chông chênh, thì lần sửa luật này mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ.”