Sau cơn sốt đầu năm 2025, đất nền đang vận động theo kịch bản nào?

Giá đất nền vẫn cao nhưng không còn 'nóng bỏng tay'

Thị trường bất động sản Việt Nam những tháng đầu năm 2025 đã chứng kiến những “cơn sóng dữ” trên phân khúc đất nền. Cơn sốt được thổi bùng bởi các thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố cùng kỳ vọng hạ tầng, khiến giá đất ở nhiều địa phương tăng vọt chỉ trong vài tuần. Tuy nhiên, sau giai đoạn hưng phấn, thị trường đã nhanh chóng hạ nhiệt, bước sang trạng thái ổn định và chọn lọc hơn.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, giá đất nền tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM sau hiện tượng "sốt nóng" đầu năm 2025, tuy giá vẫn còn cao xong đã dần ổn định, ít biến động mạnh.

Hà Nội: Giá giao dịch phổ biến 60–100 triệu đồng/m². Một số khu vực có lợi thế hạ tầng, gần metro hoặc khu đô thị mới như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức ghi nhận mức 200 triệu đồng/m².

TP.HCM: Biên độ dao động từ 60–120 triệu đồng/m². Riêng Thủ Đức, những lô ven sông được rao bán lên tới 200 triệu đồng/m².

Sau cơn “sốt” đất nền đầu 2025, thị trường không còn cảnh mua bán ào ạt, thay vào đó là sự sàng lọc mạnh mẽ.

Tại báo cáo chuyên đề vừa công bố của PropertyGuru Việt Nam, đất nền là phân khúc tăng giá nhanh nhất trong vòng hai năm qua, với mức tăng 44% so với quý I/2024. Xếp ngay sau đó là chung cư (42%), trong khi nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố tăng lần lượt 28%, 14% và 1%.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn “nóng sốt” đầu năm, từ tháng 5 đến nay, thanh khoản đất nền đã có dấu hiệu giảm. Một số nơi giá chững lại, thậm chí điều chỉnh nhẹ khi lực cầu suy yếu. Nhà đầu tư vì thế cũng trở nên thận trọng, không còn sẵn sàng “mua bằng mọi giá” như trước.

Các chuyên gia nhận định, thị trường hiện nay đang trong giai đoạn phục hồi mang tính tâm lý nhiều hơn là bùng nổ thực chất. Giới đầu tư bắt đầu quay lại phân khúc đất nền, nhưng tiêu chí lựa chọn đã thay đổi khi ưu tiên đất nền hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, xây được ngay, ít chuộng đất “để đó”, và thiên về sản phẩm khai thác dòng tiền như nhà phố, biệt thự liền kề.

Điều này khiến nguồn cung đất nền đạt chuẩn ngày càng khan hiếm, trong khi đất dự án “treo” hoặc pháp lý chưa rõ ràng khó hút khách như trước.

Triển vọng từ nay đến 2026

Một điểm sáng của thị trường là các tỉnh vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM. Ở miền Bắc, các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh đang nổi lên nhờ hạ tầng kết nối đồng bộ, nằm trên các trục phát triển kinh tế, giao thông trọng điểm. Đây là khu vực dự báo sẽ còn giữ sức hút từ nay đến 2026.

Tại TP.HCM, khu Đông (Thủ Đức) và các đô thị vệ tinh kết nối bằng cao tốc, vành đai tiếp tục được quan tâm, nhất là sau khi loạt dự án hạ tầng lớn được thúc đẩy.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, triển vọng của phân khúc đất nền phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô: Tín dụng, tài khóa, lãi suất và niềm tin thị trường. Nếu các yếu tố hỗ trợ được duy trì đồng bộ, đất nền tại các khu vực có hạ tầng tốt vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong trung và dài hạn.

Dự báo từ nay đến đầu 2026, đất nền sẽ tiếp tục phục hồi nhưng với tốc độ chậm và mang tính chọn lọc.

"Sau cơn sốt đầu năm 2025, thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn “lọc ảo”, trở nên tỉnh táo và bền vững hơn. Nếu như trước đây nhiều người chỉ trông chờ vào kỳ vọng tăng giá, thì nay sự quan tâm đã dịch chuyển sang giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác dài hạn", vị chuyên gia nhận định.