Thị trường bất động sản ‘chưa mở khóa’ hoàn toàn: Cơ hội nào cho cổ phiếu vật liệu xây dựng?

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn chưa thật sự "mở khóa" khi tiến trình xử lý vướng mắc pháp lý và dòng tiền còn đang từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, Tại tọa đàm “Data Talk | Macro Insight” tổ chức ngày 11/6/2025, ông Nguyễn Hoàng Linh – Giám đốc Nghiên cứu VCBF đánh giá nhóm ngành bất động sản vẫn giữ vai trò dẫn dắt trong nền kinh tế. Sự hồi phục của lĩnh vực này sẽ kéo theo các ngành vệ tinh, đặc biệt là vật liệu xây dựng – nhóm doanh nghiệp đứng đầu chuỗi cung ứng.

Một số tín hiệu tích cực đã bắt đầu xuất hiện. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, cùng Nghị quyết 68-NQ/TW, môi trường pháp lý đang dần cởi mở hơn. Bên cạnh đó, lãi suất thấp tạo điều kiện cho tín dụng nhà ở khơi thông. Đây là tiền đề cho việc thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án đang “đắp chiếu”, gián tiếp gia tăng nhu cầu vật liệu xây dựng.

Dữ liệu từ CTCP Chứng khoán VNDIRECT cho thấy doanh thu toàn ngành bất động sản quý I/2025 tăng 216,2%, trong khi lợi nhuận tăng 134,4% so với cùng kỳ 2024. Tuy đà phục hồi vẫn chưa lan tỏa đồng đều, nhưng đây là tín hiệu quan trọng cho thấy “nút thắt” đang dần được gỡ bỏ.

Đầu tư công: Cỗ máy thúc đẩy cầu vật liệu

Trong bối cảnh thị trường địa ốc tư nhân còn thận trọng, đầu tư công trở thành động lực thay thế mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Theo ông Nguyễn Hoàng Linh, khi vốn đầu tư công được giải ngân hiệu quả, nó sẽ lan tỏa đến toàn chuỗi ngành xây dựng, đặc biệt là vật liệu cơ bản như thép, xi măng, cát, đá, nhựa đường.

Bộ Tài chính cho biết năm 2025 là năm giải ngân đầu tư công cao nhất trong cả giai đoạn 2021–2025. Các công trình như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, và Vành đai 3 TP.HCM đang đẩy nhanh thi công. Điều này giúp nhu cầu vật liệu xây dựng có thể tăng mạnh trong trung và dài hạn.

Theo dự báo từ CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), sản lượng tiêu thụ thép xây dựng trong năm nay có thể tăng tới 14% – mức cao nhất trong 5 năm. Kỳ vọng tăng trưởng này được thúc đẩy bởi song hành đầu tư công và hồi phục từ bất động sản dân dụng.

Nguyên liệu ổn định, doanh nghiệp giữ được biên lợi nhuận

Chi phí vật liệu chiếm tới 70% tổng chi phí xây dựng, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Trong đó, thép chiếm khoảng 25%, đá và cát 20%, còn nhựa đường khoảng 15%. Những biến động nguyên liệu đầu vào do vậy có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của doanh nghiệp sản xuất vật liệu.

Trong quý I/2025, giá cát tự nhiên bật tăng do việc siết cấp phép khai thác, khiến nhiều đơn vị xây dựng phải chuyển sang dùng cát nhân tạo, kéo theo chi phí đầu vào nhích nhẹ. Tuy vậy, nhờ sự ổn định từ giá thép và nguồn cung nội địa, các doanh nghiệp vẫn giữ được nền giá nguyên liệu khá dễ chịu. Thị trường cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều mô hình doanh nghiệp chủ động được nguồn cung nội bộ.

Một số đơn vị còn chủ động được nguồn nguyên liệu. Chẳng hạn như Công ty Gạch cao cấp MCC (HNX: MCC) sở hữu mỏ sét tại Bắc Giang, giúp tiết giảm chi phí vận chuyển và ổn định đầu vào. Mô hình sản xuất khép kín đang là lợi thế cạnh tranh lớn, đặc biệt trong giai đoạn chi phí nguyên liệu tiềm ẩn nhiều biến động.

Cổ phiếu vật liệu xây dựng: Lọc kỹ, chọn sâu

Làn sóng phục hồi đang thể hiện rõ ở kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp niêm yết. CTCP Xi măng Vicem Hà Tiên (HoSE: HT1) đặt kế hoạch lãi sau thuế năm 2025 là 184 tỷ đồng, gần gấp 3 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng từ các dự án hạ tầng quy mô lớn và nhu cầu xây dựng dân dụng tăng dần trở lại.

Còn CTCP Xi măng Vicem Bút Sơn (HNX: BTS) ghi nhận lãi 29,3 tỷ đồng trong quý I/2025, đảo chiều so với khoản lỗ 12 tỷ đồng cùng kỳ 2024. Kết quả đến từ việc tối ưu sản xuất và duy trì thị phần vững chắc ở khu vực Bắc Trung Bộ – nơi có nhiều công trình đầu tư công đang triển khai.

Với MCC, kế hoạch năm 2025 là lợi nhuận trước thuế đạt 3,7 tỷ đồng, tập trung vào dòng sản phẩm gạch cao cấp và xuất khẩu sang các thị trường châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan. Doanh nghiệp này cũng được hưởng lợi từ xu hướng tăng đầu tư vào hạ tầng đô thị xanh – nơi gạch ốp lát cao cấp đang ngày càng được ưa chuộng.

Dù ghi nhận những cải thiện đáng kể, các chuyên gia vẫn cho rằng thị trường bất động sản chưa thể hồi phục hoàn toàn trong ngắn hạn. Ông Trần Ngọc Báu – CEO WiGroup – nhận định rằng nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào khu vực bất động sản. Nếu chưa tháo gỡ triệt để các rào cản pháp lý và dòng vốn, thì khu vực tư nhân trong nước vẫn sẽ khó cảm nhận được sự phục hồi rõ rệt. Trong bối cảnh đó, động lực tăng trưởng sẽ tiếp tục đến từ đầu tư công và vốn ngoại, nhiều hơn là từ nội lực của thị trường bất động sản trong nước.