Tổng giám đốc SGO Homes: Hàng trăm căn nhà ‘đắp chiếu’, doanh nghiệp kẹt vốn vì không thể tách sổ

Hàng trăm căn nhà không thể tách sổ, không thể giao dịch

Tại Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” diễn ra chiều 31/7, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, cho hay, bản chất của đất thương mại dịch vụ là gắn liền với hoạt động kinh doanh, chủ yếu là cho thuê. Trong bài toán đầu tư, hiệu quả tài chính phụ thuộc rất lớn vào yếu tố giá vốn.

“Giá vốn càng tốt thì hiệu quả đầu tư càng cao. Nếu sử dụng đúng mục đích, đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn cả đất ở lâu dài”, ông nhấn mạnh.

Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp muốn tiếp cận quỹ đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, khi bước vào triển khai thực tế, họ lại gặp loạt rào cản mà nổi bật nhất là vướng mắc pháp lý và thiếu cơ chế tháo gỡ đồng bộ.

Một trong những vấn đề lớn mà ông Chung phản ánh là không thể tách sổ cho khách hàng, dù dự án đã xây dựng hoàn thiện. Điều này đặc biệt nghiêm trọng đối với các dự án thấp tầng, vốn có mô hình xây dựng tương tự nhà ở.

“Có những dự án xây dựng cả trăm căn nhà nhưng không thể tách sổ, không thể thế chấp, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên. Doanh nghiệp không bán được hàng, khách hàng cũng không thể vay vốn ngân hàng. Tất cả đều kẹt”, ông Chung chia sẻ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes. Ảnh:reatimes.

Dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã mở ra cánh cửa pháp lý cho việc cấp sổ đỏ với công trình trên đất TMDV, nhưng trên thực tế, quy định này vẫn chưa được thực thi một cách đầy đủ.

SGO Homes từng làm hồ sơ xin thực hiện phương án nộp tiền thuê đất theo năm, một cơ chế được cho là sẽ giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Chung cho biết: “Việc này mất quá nhiều thời gian và rắc rối. Không dễ để tiếp cận, dù chủ trương đã có”.

Tình trạng “nửa vời” của chính sách khiến doanh nghiệp rơi vào thế khó: Nếu chọn phương án nộp tiền một lần, họ phải chịu áp lực tài chính rất lớn, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng cao và bất động sản thương mại không nằm trong nhóm ưu tiên tín dụng. Nếu chọn nộp hàng năm, lại không đủ điều kiện thế chấp ngân hàng vì chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai.

“Chính sách có rồi, nhưng từ chính sách đến khả năng tiếp cận là một chặng đường dài mà doanh nghiệp phải vượt qua vô vàn rào cản”, ông Chung nhấn mạnh.

Vướng mắc trong tâm lý thị trường: 50 năm rồi sau nữa thì sao?

Một rào cản vô hình nhưng rất thực tế khác là tâm lý e ngại của khách hàng trước thời hạn sử dụng đất chỉ 50 năm. Dù doanh nghiệp truyền thông rằng có thể gia hạn sau thời gian sử dụng, nhưng khách hàng vẫn lo lắng: Sau 50 năm thì sao? Có được tiếp tục sử dụng? Gia hạn có dễ dàng?

“Chúng tôi cảm nhận rõ sự thiếu vắng vai trò định hướng từ phía Nhà nước. Tâm lý người dân vẫn rất băn khoăn, và khi không có sự bảo chứng từ chính sách rõ ràng, khách hàng khó đưa ra quyết định”, ông Chung nói.

Do tính chất có thời hạn, bất động sản thương mại dịch vụ còn gặp trở ngại khi khách hàng muốn vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng lại. Tài sản càng sử dụng lâu thì thời hạn còn lại càng ngắn, dẫn đến giảm giá trị và mất tính thanh khoản.

Không chỉ gặp khó trong khâu đầu tư – giao dịch, loại hình dự án thương mại dịch vụ còn tiềm ẩn xung đột trong giai đoạn vận hành. “Doanh nghiệp đầu tư xây dựng để kinh doanh, nhưng khi vận hành không hiệu quả, lại phải yêu cầu cư dân đóng tiền vận hành. Hai bên không tìm được tiếng nói chung, xung đột nảy sinh và kéo dài. Điều này từng xảy ra ở một số dự án”, ông dẫn chứng.

Từ những vướng mắc trên, ông Chung cho rằng cần một tư duy đột phá trong chính sách đối với đất thương mại dịch vụ. Loại hình này có thể mang lại giá trị lớn cho nền kinh tế, nếu được tháo gỡ rào cản một cách quyết liệt, đồng bộ.

“Nếu nhìn đúng bản chất và điều chỉnh khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và hợp lý, phân khúc này không chỉ tạo ra dòng tiền hiệu quả mà còn giúp đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường, phù hợp với xu thế đô thị hóa và phát triển kinh tế dịch vụ”, ông Chung nhấn mạnh.