10 sự kiện nổi bật định hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025

Chiều 15/7, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025. Trong đó hé lộ bức tranh nhiều chuyển động mạnh mẽ và đan xen những gam màu sáng – tối. Dưới đây là 10 điểm nhấn nổi bật nhất định hình giai đoạn nửa đầu năm nay.

1. Sóng sáp nhập hành chính: Từ lan rộng đến ổn định

Nửa đầu năm 2025 ghi nhận hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp huyện. “Cơn sóng” này bùng phát mạnh vào cuối tháng 3, đầu tháng 4, đẩy giá đất nền tại các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Hải Dương và vùng ven Hà Nội tăng vọt, có nơi tăng đến 40%. Một số chủ đầu tư “chớp cơ hội” bung hàng với mức chiết khấu 10%, đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, thị trường dần ổn định, cơn sốt đầu cơ lắng xuống, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng nghe ngóng, khiến thanh khoản và giá chững lại, đặc biệt ở các khu vực không nằm trong quy hoạch hành chính mới.

Tác động tích cực được VARS ghi nhận gồm: Tinh gọn bộ máy hành chính giúp rút ngắn thủ tục đầu tư, mở rộng quy mô quy hoạch, tạo điều kiện cho phát triển các đại đô thị vùng ven. Quy hoạch sau sáp nhập được xem là “cú hích” giúp tăng nguồn cung, đa dạng hóa sản phẩm và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

2. Nỗ lực tìm điểm cân bằng giá: Hy vọng hay ảo vọng?

Mong muốn giảm giá nhà ở để tăng khả năng sở hữu là điểm chung giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua. Nhưng thực tế, giá bất động sản vẫn neo cao, thậm chí tiếp tục tăng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung chưa hợp lý (thiên về cao cấp), chi phí đầu vào đội lên (đặc biệt là thuế, tiền đất), tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ăn theo quy hoạch.

VARS cảnh báo, giá nhà cao kéo theo hệ lụy như rủi ro mất cân bằng an sinh, nguy cơ bong bóng tài sản, thiếu an toàn thị trường và cản trở phát triển bền vững. Bài toán giảm giá nhà vẫn là thách thức lớn trong năm 2025.

Bài toán giảm giá nhà vẫn là thách thức lớn trong năm 2025.

3. Bảng giá đất: Những tranh luận chưa hồi kết

Từ 1/8/2024, bảng giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, bỏ khung giá và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Kỳ vọng ban đầu là tạo ra sự minh bạch, rút ngắn thời gian đền bù, hạn chế thất thu ngân sách. Nhưng trên thực tế, VARS chỉ ra 4 vấn đề:

Nhiều địa phương tăng giá đất gấp nhiều lần, gây sốc dư luận; Nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đội lên đáng kể; Lộ trình áp dụng thiếu tính phân hóa theo vùng miền; Cách xác định đối tượng và phân khúc thị trường còn “đánh đồng”.

Cần tách bạch riêng giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá đền bù. Cần có lộ trình tăng giá đất hợp lý, cùng hệ thống pháp lý minh bạch, chống đầu cơ và thao túng giá", VARS kiến nghị.

4. Dòng tiền dịch chuyển từ Bắc vào Nam

Sau chu kỳ tăng nóng ở miền Bắc trong năm 2024, cơ hội đầu tư đang dần cạn kiệt khiến dòng tiền bắt đầu “Nam tiến”. Trong khi đó, phía Nam – đặc biệt là TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, đang ghi nhận sự phục hồi mạnh nhờ: Đòn bẩy hạ tầng được thúc đẩy; Nhiều “ông lớn” địa ốc đổ bộ, tạo lực kéo thị trường; Pháp lý được tháo gỡ giúp dự án bung hàng; Giá bất động sản vùng ven còn nhiều dư địa tăng trưởng.

VARS nhấn mạnh, sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh chiến lược “đi tìm vùng trũng đầu tư” mà còn dự báo sự phân hóa rõ nét về nguồn cung và cơ hội sinh lời giữa hai miền.

5. Tín dụng bất động sản: Dòng tiền chưa chạm đến nhu cầu thực

Tính đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm 21,3% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, VARS cho biết, dòng tiền vẫn chủ yếu tập trung vào nhóm doanh nghiệp và nhà đầu tư, trong khi nhu cầu thực vẫn “đói vốn”.

Mặc dù các ngân hàng tung nhiều gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà, nhưng rào cản vẫn nằm ở tính ổn định sau thời gian ưu đãi, giá nhà cao và nguồn cung nhà ở phù hợp chưa nhiều. Do đó, cần thiết kế các gói tín dụng dài hơi, lãi suất thực chất, đồng thời có cơ chế kiểm soát rủi ro sau thời gian ưu đãi nhằm tránh tạo thêm áp lực tài chính cho người mua nhà ở thực.

6. Công nghệ làm mới thị trường địa ốc

Công nghệ đang thay đổi cách tiếp cận thị trường bất động sản. VARS ghi nhận xu hướng mạnh mẽ trong việc ứng dụng AI, nền tảng số vào hoạt động bán hàng và quản lý: Môi giới cá nhân xây dựng thương hiệu thông qua mạng xã hội, AI chatbot, livestream; Chủ đầu tư số hóa dữ liệu, đẩy mạnh truyền thông kỹ thuật số.

Các đề xuất về “Trung tâm giao dịch bất động sản số” do Nhà nước quản lý nếu được thông qua sẽ là cú hích lớn. Dù vậy, VARS lưu ý cần hành lang pháp lý rõ ràng, kiểm soát dữ liệu và đảm bảo an toàn thông tin, tránh rủi ro trong giao dịch số.

VARS lưu ý, cần hành lang pháp lý rõ ràng, kiểm soát dữ liệu và đảm bảo an toàn thông tin, tránh rủi ro trong giao dịch số.

7. Đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới: Chậm nhịp triển khai

Dù quy định môi giới bắt buộc có chứng chỉ hành nghề đã có hiệu lực, nhưng quá trình tổ chức thi, đào tạo còn nhiều bất cập. Hầu hết địa phương vẫn “án binh bất động”, chỉ có Khánh Hòa tổ chức thi sát hạch.

VARS cảnh báo, tình trạng môi giới “chờ thi”, hoạt động trái phép, và nguy cơ hình thành “chợ chứng chỉ” là rất lớn. Giải pháp đề xuất là luật hóa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, phân vai rõ ràng giữa Nhà nước, đơn vị đào tạo và tổ chức nghề nghiệp, hướng đến cạnh tranh lành mạnh và chất lượng.

8. Hệ thống chính trị quyết tâm tái định hình thị trường

Trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ và các cơ quan trung ương đã có hơn 20 động thái lớn nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản. Kết quả đáng chú ý: Hơn 50 dự án được tháo gỡ pháp lý; Trên 70.000 căn hộ được cấp sổ hồng; Hơn 200 dự án bắt đầu mở bán trở lại.

VARS đánh giá, đây là tín hiệu tích cực cho thấy vai trò “kiến tạo thị trường” của Nhà nước đang phát huy hiệu quả, củng cố niềm tin doanh nghiệp và nhà đầu tư.

9. Thuế đối ứng và dự báo tác động đến thị trường bất động sản

Thông tin Mỹ áp thuế đối ứng một số mặt hàng Việt Nam khiến bất động sản công nghiệp chịu áp lực nhất định: Chi phí xuất khẩu tăng, yêu cầu minh bạch xuất xứ, nhà đầu tư cân nhắc lại kế hoạch thuê đất/kho xưởng.

Tuy nhiên, VARS cho rằng Việt Nam đã phản ứng nhanh, kết quả đàm phán tích cực giúp giảm áp lực thuế, đồng thời giữ được đà FDI nhờ chi phí lao động cạnh tranh, hạ tầng logistics cải thiện, ưu đãi đầu tư ổn định và vị trí chiến lược. Về trung – dài hạn, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng.

10. Tín hiệu tăng trưởng toàn diện trên nhiều phân khúc

Báo cáo của VARS cho thấy thị trường đang dần “ấm” lên ở cả 4 phân khúc là nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại và công nghiệp. Tỷ lệ hấp thụ nhà ở và bất động sản du lịch trung bình đạt khoảng 55%, trong khi phân khúc thương mại và công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Tuy nhiên, VARS lưu ý, sự tăng trưởng còn mang tính cục bộ và chưa thật sự bền vững do vẫn tồn tại những vướng mắc mang tính hệ thống. Tâm lý phòng thủ và chủ động thích ứng vẫn cần được đặt lên hàng đầu để thị trường đi đúng hướng trong các quý tiếp theo.