Cổ phiếu bất động sản: Những đốm lửa đang lên?

Ảnh minh họa

Theo ông Nguyễn Trọng Đình Tâm – Phó Giám đốc Chiến lược đầu tư kiêm Trưởng bộ phận Phân tích CTCK Thiên Việt, năm 2024 là một năm trầm lắng với nhóm cổ phiếu bất động sản. Lợi nhuận sau thuế toàn ngành chỉ tăng 0,1% so với năm trước, thấp hơn nhiều so với mức tăng 19,3% của toàn thị trường.

Hệ số P/B của ngành giảm từ 1,3 lần đầu năm xuống còn 1,1 lần vào cuối năm, tiếp tục xu hướng suy giảm từ năm 2023. Nhiều cổ phiếu bất động sản duy trì trạng thái đi ngang hoặc điều chỉnh trong phần lớn thời gian của năm. Tuy nhiên, năm 2025 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn bản lề, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho ngành nhờ những thay đổi tích cực về cơ bản.

Theo VIS Rating, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản dự kiến tăng 25-50% trong năm, tập trung vào các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao.

Sóng phục hồi đã xuất hiện

Nhiều yếu tố hỗ trợ sự phục hồi của ngành bao gồm môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, chính sách gỡ vướng pháp lý và quy hoạch, giúp thúc đẩy các dự án mới.

Dự kiến, nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp thay vì nhà ở xã hội. TP. HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn như VHM, Masterise, Lotte.

Dù vậy, một thách thức quan trọng là chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo quy định mới. Giá đất tại nhiều vị trí đắc địa có thể tăng gấp 10 lần. Tuy nhiên, các dự án cao cấp có biên lợi nhuận gộp từ 45-50% sẽ bù đắp phần nào chi phí này, so với mức 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% của nhà ở xã hội.

Cởi trói cho dòng tiền chảy vào nhóm bất động sản

Tâm lý tích cực của người mua nhà cùng nhu cầu đầu tư gia tăng sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư trong năm 2025. Cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn cũng giúp tăng nhu cầu tại Hà Nội và TP. HCM, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp như VHM, Masterise, DXG, KDH, NLG triển khai dự án mới.

Giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng 30% so với 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng và nguồn cung gia tăng có thể giúp kiểm soát đà tăng giá trong năm tới. Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ phục hồi chậm do tình trạng dư cung và sự dè dặt của nhà đầu tư.

70% doanh nghiệp địa ốc gặp vấn đề về dòng tiền trả nợ

Dòng tiền yếu vẫn là vấn đề lớn của ngành, với 70% doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động để trả nợ ở mức thấp. Năm 2025, khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn – mức cao nhất trong ba năm qua.

Tuy nhiên, rủi ro tái cấp vốn có thể giảm nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý. Thanh khoản ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để hỗ trợ hoạt động cho vay.

Tâm lý thị trường tích cực cũng tạo điều kiện cho hoạt động M&A, thu hút vốn ngoại và phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả nợ sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn, đối mặt với rủi ro thanh khoản nếu không điều chỉnh chiến lược tài chính phù hợp.

Nhiều cổ phiếu bất động sản liên tục tăng giá trong các tháng 3

Thị trường chứng khoán đang dao động quanh vùng 1.300 điểm, với xác suất cao sẽ chinh phục ngưỡng kháng cự mạnh này.

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, nhiều cổ phiếu bất động sản và xây dựng đã có xu hướng tăng mạnh vào tháng 3 trong các năm gần đây. Các mã như QCG, NTL, FCN, DPG, HDC, HDG, PDR, NLG, DXG, HQC, LCG, VIC, CRE, LHG, NVL, HHV đều ghi nhận mức tăng đáng kể.

Diễn biến giá một số cổ phiếu bất động sản, xây dựng trong tháng 3/2024

Năm 2024, QCG là mã tăng mạnh nhất trong nhóm với mức tăng 38% trong tháng 3. Cùng thời gian, VIC tăng 5,9%, PDR, NLG và DXG dao động quanh mức 9%. Đất Xanh (DXG) duy trì đà tăng ổn định qua ba năm với biên độ 10,2% (2022), 25,5% (2023) và 8,8% (2024).

Trong 5 phiên gần nhất, dòng tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản tăng 10,6%, giúp chỉ số ngành nhích gần 2,5%. Điều này phản ánh sự trở lại của dòng tiền đầu tư và kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của ngành trong năm 2025.