Điều gì sẽ xảy ra với đất nền nửa cuối năm 2025?

Xu hướng phân cực thị trường đất nền 2025

Chia sẻ tại Tọa đàm “Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc” vừa diễn ra, ông Dương Văn Sỹ – Tổng Giám đốc An Vượng Land, đã phác họa rõ nét chu kỳ 3 năm đầy biến động của thị trường đất nền miền Bắc:

Năm 2022 là giai đoạn "nóng bỏng tay" với mức tăng giá nhanh tại nhiều địa phương nhờ kỳ vọng vào quy hoạch và tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ). Tuy nhiên, cú siết tín dụng, lãi suất tăng cao và việc siết chặt pháp lý đã khiến thị trường đảo chiều từ quý III/2022. Thanh khoản lao dốc, hàng loạt nhà đầu tư phải "cắt lỗ", thậm chí chôn vốn kéo dài.

Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Năm 2023 chứng kiến thị trường rơi vào trầm lắng sâu. Giao dịch gần như đóng băng trong nửa đầu năm, mức giá ở nhiều nơi phải điều chỉnh giảm từ 20–50%.

Sang 2024, nhờ tín dụng được nới lỏng, cùng loạt thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng tại nhiều tỉnh thành, thị trường bắt đầu hồi phục nhẹ. Một số khu vực giáp ranh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc ghi nhận mức tăng giá từ 5–10%, thanh khoản cải thiện.

“Thị trường đang bước vào chu kỳ ổn định và chọn lọc. Năm 2025 không phải là thời điểm để kiếm lời nhanh, mà là lúc cần nhìn dài hơi”, ông Sỹ nhận định.

Theo Tổng Giám đốc An Vượng Land, thị trường đất nền trong nửa cuối năm 2025 sẽ không chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giá như những giai đoạn trước. Ngược lại, mặt bằng giá nhiều khả năng giữ ổn định nhờ các yếu tố hỗ trợ dài hạn như: Chính sách pháp lý được tháo gỡ, nhiều địa phương khơi thông dự án cũ và phê duyệt loạt quy hoạch mới; Tăng trưởng kinh tế ổn định, đầu tư công tiếp tục là động lực chính kéo theo nhu cầu về đất tại các khu đô thị vệ tinh; Lãi suất duy trì ở mức thấp, kích thích dòng tiền quay lại thị trường, dù vẫn mang tâm lý thận trọng.

“Giá đất sẽ khó giảm sâu, đặc biệt tại những địa phương có nền tảng nội lực như Bắc Giang, Thái Nguyên, Hưng Yên, là những nơi có cả hạ tầng kết nối và công nghiệp phát triển. Tuy nhiên, mức tăng giá sẽ không mạnh như 2022 mà đi theo chiều hướng ổn định, tăng nhẹ và bền vững”, ông Sỹ khẳng định.

Một điểm đáng chú ý mà ông Sỹ nhấn mạnh là sự phân hóa mạnh về nguồn cung. Tại các tỉnh thành có nền kinh tế công nghiệp hóa nhanh, hạ tầng được đầu tư bài bản, nguồn cung dự án mới khá dồi dào: Bắc Giang, Thái Nguyên ghi nhận mỗi địa phương có tới 6 dự án mới; Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên mỗi tỉnh có từ 3–4 dự án đất nền được triển khai.

Ngược lại, các địa phương miền núi như Lạng Sơn, Cao Bằng, Yên Bái, Tuyên Quang gần như không có dự án mới quy mô lớn, chủ yếu là các khu đất đấu giá nhỏ lẻ. Điều này sẽ dẫn đến chênh lệch rõ rệt về thanh khoản và giá trị đầu tư giữa các khu vực.

Các tỉnh có nội lực mạnh, hệ thống giao thông kết nối tốt sẽ tiếp tục giữ được độ "nóng" nhất định, tuy nhiên, đà tăng giá nhìn chung sẽ chậm lại so với các giai đoạn trước.

Dòng tiền 'né sóng', tìm về vùng giá trũng có tiềm năng

Tổng Giám đốc An Vượng Land cho hay, một xu hướng đáng chú ý hiện nay là sự chững lại của nhà đầu tư "lướt sóng". Tâm lý quan sát thị trường trở nên phổ biến khi yếu tố pháp lý, thuế quan, biến động kinh tế vĩ mô đang mang lại nhiều ẩn số.

Trong khi đó, dòng tiền thông minh đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực còn dư địa tăng giá, nơi giá chưa bị đẩy quá cao nhưng có tiềm năng phát triển thực sự từ hạ tầng, FDI, công nghiệp, và quy hoạch hành chính.

“Các nhà đầu tư hiện nay tỉnh táo hơn. Họ bắt đầu ưu tiên tiêu chí pháp lý rõ ràng với hạ tầng hoàn chỉnh, thanh khoản tốt hơn là kỳ vọng vào sóng tăng ảo. Một số người chọn rút về các phân khúc có dòng tiền ổn định như nhà ở, thương mại, văn phòng cho thuê”, ông Sỹ chia sẻ.

Dù thị trường có dấu hiệu hồi phục, nhưng Tổng Giám đốc An Vượng Land vẫn cho rằng nhà đầu tư cần tránh tâm lý hưng phấn thái quá. Niềm tin thị trường chưa thực sự vững vàng, tỷ lệ hấp thụ nhiều dự án vẫn ở mức thấp do giá còn cao so với khả năng chi trả.

Vì vậy, ông khuyến nghị: Chọn lọc kỹ dự án, ưu tiên những khu vực thu hút FDI, có chỉ số GDP địa phương cao, hệ sinh thái công nghiệp, dịch vụ đang mở rộng; Không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, mà nên xây dựng chiến lược đầu tư trung – dài hạn; Đa dạng hóa dòng tiền, thay vì dồn toàn bộ vốn vào đất nền, có thể phân bổ thêm vào các loại hình sinh dòng tiền như nhà ở cho thuê, shophouse, hoặc văn phòng nhỏ ở vùng ven đô thị lớn.

"Thị trường đất nền nửa cuối năm 2025 sẽ là cuộc chơi chọn lọc, nơi chỉ những người hiểu địa phương, nắm bắt quy hoạch và có chiến lược dài hạn mới có thể thắng thế. Không còn sóng lớn, nhưng vẫn âm ỉ sức nóng ở nơi có nội lực mạnh và tầm nhìn đủ xa", Tổng Giám đốc An Vượng Land đánh giá.