Theo ghi nhận, doanh thu thuần cả năm 2024 của Novaland (NVL) đạt 9.074 tỷ đồng – gần gấp đôi so với năm 2023, cho thấy hoạt động bán hàng và bàn giao có cải thiện. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, công ty ghi nhận khoản lỗ sau thuế lên tới gần 4.400 tỷ đồng, so với mức lãi 486 tỷ đồng năm trước. Lỗ ròng thậm chí lên tới 6.455 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ các khoản chi phí khác và chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh lớn. Bên cạnh đó, chi phí tài chính cũng tăng mạnh, đạt 4.711 tỷ đồng, cao hơn gần 1.500 tỷ đồng so với cùng kỳ, trở thành gánh nặng lớn lên kết quả kinh doanh.

Điều bất ngờ là trong khi dư nợ vay tài chính tại thời điểm 31/12/2024 đã vượt 61.500 tỷ đồng, chi phí lãi vay được ghi nhận trực tiếp vào kết quả kinh doanh lại chỉ ở mức 291 tỷ đồng – tương đương lãi suất bình quân chỉ khoảng 0,47%.

Doanh nghiệp BĐS đang vay 61.500 tỷ đồng, chỉ phải chịu lãi suất 0,47% trên báo cáo tài chính?
Nợ phải trả của Novaland giảm về mức 190.500 tỷ đồng trong năm 2024

Lý do là phần lớn chi phí lãi vay – hơn 6.222 tỷ đồng – đã được vốn hóa vào giá trị hàng tồn kho, một kỹ thuật kế toán phổ biến trong ngành bất động sản. Thay vì hạch toán ngay vào chi phí tài chính (ảnh hưởng lợi nhuận), chi phí lãi vay được ghi nhận vào giá trị dự án đang dở dang và sẽ được phân bổ dần khi ghi nhận doanh thu.

Về bản chất, kỹ thuật này giúp giảm chi phí tài chính, đồng thời tăng quy mô tài sản, nhờ đó tạo ra bức tranh tài chính dễ nhìn hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây cũng là con dao hai lưỡi: Giá trị hàng tồn kho tăng nhưng dòng tiền không được cải thiện tương ứng.

Thực tế, dòng tiền kinh doanh của Novaland năm 2024 vẫn âm gần 6.000 tỷ đồng. Việc ghi nhận lỗ lớn cho thấy những áp lực tài chính tiếp tục đè nặng. Tuy nhiên, nhờ vay mới hơn 6.000 tỷ đồng và cơ cấu lại dòng tiền trả nợ gốc (khoảng 3.100 tỷ đồng), công ty đã cải thiện lưu chuyển tiền thuần, chuyển từ âm 5.200 tỷ (năm 2023) sang dương 1.195 tỷ đồng.

Việc "vốn hóa lãi vay" không vi phạm chuẩn mực kế toán nếu dự án đang xây dựng có triển vọng sinh lời. Tuy nhiêntrong môi trường thanh khoản bất động sản còn khó khăn, sức khỏe tài chính thật sự của doanh nghiệp sẽ nằm ở dòng tiền chứ không chỉ nằm ở báo cáo lợi nhuận.