Dòng tiền kiều hối đổ về Việt Nam 2025: Phân khúc bất động sản nào sẽ được nhận 'trợ lực'?

Khoảng 15 - 20% lượng kiều hối được 'rót' vào bất động sản

Theo Ngân hàng Thế giới (WB) và Tổ chức Hợp tác quốc tế về người di cư, trung bình 3 năm gần đây, Việt Nam nhận được khoảng 17 - 18 tỷ USD kiều hối mỗi năm. Dù có những biến động, Việt Nam vẫn duy trì vị trí trong top 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới và top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Thông tin mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2, quý I/2025, tổng lượng kiều hối chuyển về TP. HCM đạt 2,4 tỷ USD, tăng 19,6% so với quý trước. Trong đó, lượng kiều hối chuyển về qua các công ty kiều hối trong quý đạt 1,757 tỷ USD và qua các ngân hàng thương mại đạt 655 triệu USD. Mặc dù cơ cấu, tỷ trọng kiều hối phân theo khu vực có sự thay đổi, song kiều hối chuyển về từ khu vực châu Á tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 48,7% và tăng 46,1% so với quý trước (quý IV/2024 ). Đây là mức tăng trưởng cao nhất so với các khu vực khác.

Quý I/2025, tổng lượng kiều hối chuyển về TP. HCM đạt 2,4 tỷ USD, tăng 19,6% so với quý trước. Ảnh: TL.

Đáng chú ý, một phần không nhỏ của dòng kiều hối này được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo ước tính của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, khoảng 15 - 20% lượng kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản, tương đương khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm. Con số này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của kiều bào đối với việc sở hữu nhà ở. Trong số này, bất động sản nằm ở vị trí trung tâm luôn nằm trong lựa chọn ưu tiên với lợi thế về tăng trưởng giá ổn định, thanh khoản cao và khả năng khai thác lâu dài.

Thực tế cho thấy bất động sản trung tâm TPHCM luôn duy trì được mức tăng trưởng ổn định, bất chấp những biến động của thị trường tài chính trong và ngoài nước. Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá trị bất động sản tại khu vực trung tâm đã tăng trung bình từ 8 - 15% mỗi năm. Điều này phản ánh rõ nét xu hướng gia tăng giá trị, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp hay những các dự án có vị trí đắc địa và tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch.

Việc lựa chọn bất động sản trung tâm TPHCM không chỉ xuất phát từ yếu tố tăng giá, mà còn bởi đây là khu vực có nhu cầu thuê rất lớn từ các chuyên gia nước ngoài, doanh nhân và giới thượng lưu, nhờ tính ổn định và tiềm năng phát triển trong dài hạn.

"Bất động sản là kênh đầu tư tiềm năng, hứa hẹn thu hút nguồn lực kiều hối trong tương lai. Bởi trên thực tế, kiều bào vẫn thường có xu hướng đầu tư vào bất động sản như một kênh tích lũy tài sản an toàn và sinh lời. Việc họ lựa chọn đầu tư vào các dự án đang tồn kho có thể giúp khơi thông dòng vốn, giảm áp lực cho các chủ đầu tư", chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Đặc biệt, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho hay, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, một cánh cửa đầu tư mới đã rộng mở cho người Việt Nam ở nước ngoài. Sự thay đổi này không chỉ đem lại cơ hội cho nhóm người mua bất động sản Việt kiều mà còn tạo ra tiềm năng lớn cho thị trường Việt Nam nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ họ.

Phân tích sâu hơn, vị chuyên gia cho biết, trước đây, kiều bào muốn mua nhà tại Việt Nam phải ủy quyền cho người thân đứng tên, từ đó đã phát sinh không ít tranh chấp.nếu mối quan hệ gia đình có vấn đề. Nay, với Luật Đất đai mới, có thể trực tiếp đứng tên sở hữu bất động sản, giảm thiểu nhiều rủi ro và thủ tục phức tạp.

Nhà riêng lẻ, đất nền được 'gọi tên'

Bất chấp sự tăng trưởng giao dịch bất động sản năm 2024, nghịch lý tồn kho "khổng lồ" vẫn ám ảnh, đặc biệt ở phân khúc nhà riêng lẻ (11.218 căn) và đất nền (4.768 nền), chiếm áp đảo so với chung cư (1.072 căn). Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy rõ "gánh nặng" tồn kho đang tập trung vào hai phân khúc này, dù tổng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng 10-13% so với năm trước.

Thực trạng này có căn nguyên sâu xa từ việc các dự án bị "trói chân" bởi vướng mắc pháp lý kéo dài, làm tắc nghẽn dòng vốn. Hệ lụy nhãn tiền là chi phí vốn bào mòn tài chính doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán sản phẩm lên cao. Thống kê cho thấy, nhiều "ông lớn" như Novaland, Nhà Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt... cũng không nằm ngoài vòng xoáy hàng tồn kho.

Tính đến cuối năm 2024, phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền chiếm tỷ trọng tồn kho áp đảo, với lần lượt 11.218 căn và 4.768 nền. Ảnh: TL.

Căn bệnh "kinh niên" vướng mắc pháp lý tiếp tục đeo bám thị trường bất động sản Việt Nam, minh chứng rõ nét nhất là tại TP.HCM. Theo thống kê của HoREA đến tháng 1/2025, vẫn còn 26 dự án đang chờ được giải cứu bởi các cấp chính quyền. Đáng báo động hơn, tổng số dự án bất động sản, nhà ở thương mại chưa được tháo gỡ pháp lý trên toàn thành phố vẫn vượt quá con số 100.

Để giải quyết bài toán tồn kho, dù đã có nhiều "liều thuốc" được kê đơn như tái cơ cấu sản phẩm hay khơi thông pháp lý, vẫn còn một "điểm nghẽn" ít được nhắc đến: dòng vốn tín dụng để giải phóng hàng tồn, đặc biệt ở phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền. Có lẽ sự "khập khiễng" giữa các điều kiện của gói tín dụng hiện tại và đặc trưng của lượng tồn kho này đang là rào cản.

Trên thực tế, các gói tín dụng ưu đãi đang tập trung vào nhà ở xã hội hoặc chung cư bình dân. Đơn cử như các gói kích cầu 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích nhỏ trước đây, hay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền, vốn hướng đến nhà đầu tư hoặc người có thu nhập cao, thường vận hành theo quy luật thị trường và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất ngân hàng, do đó ít có ưu đãi. Trái lại, đa số người mua chung cư tầm trung, nhà liền kề hoặc đất nền có nhu cầu vay vốn để ổn định cuộc sống hoặc kinh doanh lại đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi, dù không thuộc diện thu nhập thấp hay giới thượng lưu. Chính điều này đã làm giảm sức hút của phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền, dẫn đến tình trạng giao dịch ảm đạm và lượng tồn kho ngày càng phình to.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang "khát" những điểm sáng, dòng vốn kiều hối nổi lên như một niềm hy vọng mới, được kỳ vọng sẽ góp phần giải tỏa núi hàng tồn kho. Một yếu tố then chốt thúc đẩy kỳ vọng này chính là "khẩu" vị đầu tư dài hạn đặc trưng của kiều bào. Họ thường có xu hướng nhìn nhận bất động sản như một kênh tích lũy tài sản an toàn và bền vững, ít bị chi phối bởi những biến động ngắn hạn của thị trường. Phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền, với tiềm năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn nhờ sự phát triển của hạ tầng và quá trình đô thị hóa, đặc biệt phù hợp với tâm lý này.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, để 'rộng cửa' đón kiều hối, cần có những chính sách hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa. Việc minh bạch hóa thông tin thị trường, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và tạo ra một môi trường đầu tư an toàn, hấp dẫn sẽ là chìa khóa để khơi thông dòng chảy kiều hối vào thị trường bất động sản, mang lại những tín hiệu tích cực và bền vững hơn.