Một nhóm cổ phiếu ‘thức giấc’ nhờ sáp nhập tỉnh

Trong lịch sử hiện đại của thị trường Việt Nam, hiếm có một quyết sách hành chính nào lại tạo ra xung lực mạnh mẽ đến thế đối với thị trường tài chính như đợt cải cách sáp nhập tỉnh đang diễn ra.

Đằng sau sự thay đổi tưởng chừng thuần túy địa lý hành chính ấy là một cuộc tái định vị toàn diện về dòng vốn, hạ tầng, năng lực quy hoạch và biên lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết. Trong bức tranh đó, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp – nơi hội tụ của cả quỹ đất, đầu tư công và FDI – đang thức giấc.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Sáp nhập địa bàn – Định hình kỳ vọng tăng trưởng mới

Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap (VCI), nếu TP.HCM được sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của vùng liên kết mới có thể vượt 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% GDP quốc gia. Những con số này không chỉ mang ý nghĩa danh nghĩa, mà phản ánh sự dịch chuyển mạnh về trung tâm đầu tư hạ tầng, logistics và công nghiệp chế biến – sản xuất.

Đây cũng là tiền đề lý giải vì sao nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) chứng kiến sức nóng quay trở lại. CBRE Việt Nam ghi nhận, từ năm 2020 đến 2024, giá thuê đất khu công nghiệp đã tăng 35% tại miền Bắc và lên đến 67% tại miền Nam. Tỷ lệ lấp đầy hiện đạt 81–83% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam. Trong năm 2024 riêng lẻ, giá thuê đất tại các khu công nghiệp phía Nam còn tăng thêm 10–18%, cho thấy nguồn cung không theo kịp nhu cầu – một dấu hiệu của kỳ vọng tăng giá cổ phiếu.

Theo đánh giá từ Công ty Chứng khoán KBSV, “định giá cổ phiếu BĐS KCN hiện đang ở vùng chiết khấu so với giá trị sổ sách trong khi tài sản đất sẵn có đang bước vào chu kỳ tái định giá sau sáp nhập tỉnh.” Trong bối cảnh đó, chênh lệch giữa giá trị sổ sách (Book Value) và giá trị thị trường (Market Cap) không chỉ đơn thuần là khoảng cách định giá mà còn là không gian tăng vốn hóa.

Doanh nghiệp có đất – Nhà đầu tư có lời

Một loạt doanh nghiệp đang được dòng vốn thông minh nhắm đến chính là những cái tên sở hữu quỹ đất lớn tại các vùng dự kiến hợp nhất. Cụ thể, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (mã BCM) ghi nhận mức tăng 16% trong quý I/2025. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI, BCM dự kiến đạt mức tăng lợi nhuận sau thuế 35% trong năm 2025, chủ yếu đến từ chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương và lợi nhuận từ liên doanh VSIP.

GVR – Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam – ghi nhận mức tăng cổ phiếu 44,5%, nhờ cả việc chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp lẫn diễn biến tăng giá cao su (38%). Tương tự, SZC (Sonadezi Châu Đức) tăng 18,8% khi diện tích ký MOU đạt mức cao kỷ lục và lợi nhuận tăng 39%.

Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy: Kinh Bắc (mã KBC) đang sở hữu hơn 1.300ha đất thương phẩm – lớn nhất thị trường. SIP nắm giữ 1.087ha, BCM khoảng 940ha, IDC khoảng 600ha, VGC khoảng 560ha. Đặc biệt, VGC (Tổng Công ty Viglacera – CTCP) đã được phê duyệt đầu tư thêm ba KCN mới với diện tích gần 840ha tại Yên Bái, Khánh Hòa và Thái Nguyên, tổng vốn vượt 8.000 tỷ đồng​.

Theo ông Nguyễn Anh Khoa – Trưởng phòng Phân tích và Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán Agribank: “Yếu tố then chốt nhất trong việc định giá cổ phiếu khu công nghiệp chính là quỹ đất và khả năng mở rộng thực chất của doanh nghiệp.” Quan điểm này đang được kiểm chứng rõ rệt qua xu hướng định giá lại cổ phiếu theo từng địa bàn mới sáp nhập.

Dòng vốn FDI và tái cấu trúc định giá cổ phiếu

Theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, vốn FDI giải ngân năm 2025 có thể vượt mốc 30 tỷ USD, tập trung vào các lĩnh vực then chốt như bán dẫn, AI, năng lượng tái tạo và logistics. Sau thỏa thuận hợp tác giữa Việt Nam và tập đoàn NVIDIA, kỳ vọng hình thành trung tâm nghiên cứu – phát triển (R&D) AI lớn tại Việt Nam càng đẩy cao nhu cầu về khu công nghiệp chuyên biệt có nhà xưởng tiêu chuẩn cao.

CBRE dự báo lợi nhuận toàn ngành BĐS KCN năm 2025 có thể tăng 30,4% so với năm 2024. Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) sẽ tăng tương ứng, từ đó kéo theo định giá cổ phiếu theo hướng tích cực. Với hệ số beta cao – phản ánh độ nhạy mạnh với thu nhập kỳ vọng – nhóm cổ phiếu KCN đang được đánh giá là phù hợp với khẩu vị của cả nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu cơ chiến lược.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện có 31 doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán và được cập nhật chi tiết trong Niên giám BĐS Công nghiệp – Quy hoạch phát triển đến năm 2030​. Các mã cổ phiếu như BCM, KBC, VGC, SIP, IDC đang nằm trong danh mục theo dõi của nhiều quỹ đầu tư lớn nhờ nền tảng tài chính ổn định và quỹ đất chiến lược.

Không phải mã nào cũng “hưởng trọn sóng”

Tuy nhiên, không phải tất cả cổ phiếu BĐS KCN đều là “cổ phiếu thắng cuộc”. Theo CBRE, chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng tăng, kéo biên lợi nhuận từ mức trên 50% về khoảng 30–35% trong các dự án mới. Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam cũng đang tiệm cận các đối thủ trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Ấn Độ, khiến lợi thế cạnh tranh bị thu hẹp.

Chính sách thuế tối thiểu toàn cầu (GMT) ở mức 15% áp dụng từ năm 2024 đã làm giảm sức hấp dẫn của các gói ưu đãi thuế cho doanh nghiệp FDI. Nếu FDI đăng ký giảm 30% như một số kịch bản dự báo, dòng vốn vào các KCN mới có thể bị trì hoãn đáng kể – ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và dòng tiền doanh nghiệp.

Chuyên gia từ Công ty Chứng khoán GTJASVN cảnh báo: “Cơ hội của cổ phiếu BĐS KCN là cơ hội cấu trúc, không phải chu kỳ. Ai hiểu sai bản chất sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.” Đây là lời nhắc mạnh mẽ cho những nhà đầu tư theo trường phái “lướt sóng”, bởi các yếu tố vĩ mô hiện tại yêu cầu chiến lược đầu tư trung – dài hạn hơn là tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường đang được tái cấu trúc theo địa giới hành chính mới, các cổ phiếu có nền tảng vững, sở hữu tài sản thật, chiến lược thích nghi rõ ràng và minh bạch thông tin sẽ là nơi dòng tiền chọn mặt gửi vàng. Ngược lại, những doanh nghiệp không có giá trị cốt lõi sẽ dễ bị đào thải trong quá trình sàng lọc mới của thị trường vốn hóa.