Ông Nguyễn Quốc Hiệp chỉ rõ ‘tử huyệt’ nguy hiểm nhất của thị trường bất động sản hiện nay

'Giá đất đuổi giá nhà' – vòng xoáy nguy hiểm nhất

Tại Hội thảo “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai”, chiều 22/9, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam ( VACC) Chủ tịch GP.Invest, nhấn mạnh: “Đất đai là tài nguyên quý giá, là nguồn vốn phát triển kinh tế và là yếu tố đầu vào của tất cả doanh nghiệp. Không có doanh nghiệp nào không sử dụng đất đai. Vì vậy, trong các bộ luật đang được sửa đổi, Luật Đất đai là quan trọng nhất, có tác động sâu rộng nhất.”

Theo ông, việc Luật Đất đai 2024 được ban hành với nhiều đổi mới, thí điểm tích cực là điều đáng mừng. Tuy nhiên, quá trình thực thi đang bộc lộ nhiều bất cập do thiếu sự đồng bộ với các luật khác như Luật Xây dựng, dẫn đến tình trạng vừa ban hành đã phải sửa đổi, gây lúng túng cho cả chính quyền và doanh nghiệp.

Đi sâu vào vấn đề cốt lõi, ông Nguyễn Quốc Hiệp thẳng thắn:

“Theo tinh thần Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường. Điều này giúp tăng thu ngân sách, nhưng mặt trái là Nhà nước sẽ mất kiểm soát. Khi đó, giá đất đuổi giá nhà, giá nhà tăng theo giá đất và cuộc đuổi bắt này không có điểm dừng. Đây chính là vấn đề nguy hiểm nhất của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.”

Ông Hiệp phân tích, nếu để giá đất tăng tự do theo thị trường sẽ dẫn đến hàng loạt hệ quả như chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải đóng cửa; Tâm lý đầu cơ chờ giá đất tăng ngày càng phổ biến; Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng mất đi sức hấp dẫn vì chi phí quá lớn.

Do đó, ông cho rằng Nhà nước cần có cơ chế quản lý và điều tiết, đặc biệt là sử dụng công cụ thuế để kiểm soát chênh lệch địa tô, thay vì chỉ dựa vào việc ban hành bảng giá đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC. Ảnh VGP/Nhật Bắc.

Luật liên tục sửa đổi, doanh nghiệp lãnh đủ

Một thực tế khác được ông Hiệp chỉ ra là từ năm 2024 đến nay, chỉ trong vòng chưa đầy hai năm đã có tới ba nghị định liên quan đến cách tính giá đất: Nghị định 02 (2/2024), Nghị định 71 (7/2024) và Nghị định 226 (15/8/2025).

Việc ban hành liên tiếp các văn bản thay thế cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách. Mỗi nghị định lại bỏ sót hoặc mâu thuẫn một số yếu tố quan trọng, khiến doanh nghiệp gặp nhiều thiệt hại.

Ông dẫn chứng: Nghị định 12 từng bỏ quên chi phí lãi vay và chi phí dự phòng; Nghị định 71 lại chưa tính đầy đủ chi phí đầu vào trong phương pháp thặng dư; Đến Nghị định 226 thì phát sinh vướng mắc khi quy định chi phí hạ tầng đầu vào gắn với dự toán đã thẩm định, trong khi Luật Xây dựng mới lại bỏ khâu thẩm định dự toán. Hệ quả là nhiều địa phương không dám phê duyệt, khiến doanh nghiệp “kẹt cứng”.

“Chúng tôi rất mong trước khi ban hành văn bản, cơ quan soạn thảo phải tham vấn cả chuyên gia và đối tượng chịu tác động trực tiếp. Nếu không, tình trạng sửa đi sửa lại liên tục sẽ còn tiếp diễn, gây thiệt hại cho cả Nhà nước và doanh nghiệp,” ông Hiệp kiến nghị.

Một mình cán bộ địa chính 'gánh' tới 119 dự án

Bên cạnh giá đất, ông Hiệp chỉ rõ giải phóng mặt bằng là một “tử huyệt” khác khiến cả đầu tư công và dự án nhà ở thương mại đình trệ.

Ông dẫn chứng: “Một phường ở Việt Trì (Phú Thọ) có tới 119 dự án, trong đó có dự án 4.000 tỷ đồng, nhưng chỉ có một cán bộ địa chính phụ trách giải phóng mặt bằng. Người này trước đây chỉ làm hành chính, chưa từng có kinh nghiệm giải phóng mặt bằng. Làm sao kham nổi khối lượng công việc khổng lồ như vậy?”

Không chỉ thiếu nhân lực, thủ tục giải phóng mặt bằng còn bị đánh giá là hình thức và cồng kềnh: Mỗi bước vận động, thông báo thu hồi đất đều phải lặp lại ba lần với đầy đủ thành phần Mặt trận, đoàn thể, chính quyền… khiến tiến độ kéo dài hàng năm trời.

Ngoài ra, cơ chế hỗ trợ ngoài đền bù cũng bị ông Hiệp xem là nguồn cơn gây phức tạp và khiếu kiện, bởi không có văn bản nào quy định rõ mức hỗ trợ, dẫn đến tình trạng “mạnh ai nấy làm”, thiếu minh bạch.

Từ những thực tế trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, muốn tháo gỡ “tử huyệt” của thị trường bất động sản, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ giá đất, tránh để “giá đất đuổi giá nhà”; Xây dựng cơ chế thuế điều tiết chênh lệch địa tô để hạn chế đầu cơ; Ban hành văn bản pháp luật đồng bộ, ổn định, có sự tham gia phản biện của doanh nghiệp; Cải cách mạnh thủ tục giải phóng mặt bằng, minh bạch hóa cơ chế hỗ trợ ngoài đền bù.

“Nếu không kiểm soát tốt, vòng xoáy giá đất, giá nhà sẽ tiếp tục là vấn đề nguy hiểm nhất, đe dọa sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế,” ông Hiệp cảnh báo.