Phó Tổng Giám đốc DKRA: 70% người mua bất động sản để đầu tư, nhưng 'khẩu vị' đã thay đổi

Chiều 18/9, tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh”, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) nhận định, thị trường địa ốc đang chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong hành vi của hai nhóm khách hàng chính: Người mua để ở và người mua đầu tư.

Khảo sát hơn 2.000 giao dịch của DKRA cho thấy, 70% khách hàng mua để đầu tư, 30% còn lại mua để ở. Trong đó, người mua để ở đa số là người mua nhà lần đầu (80%), tài chính dưới 3 tỷ đồng. Họ ưu tiên vị trí thuận tiện cho công việc, gia đình, trường học, đồng thời cân nhắc môi trường sống, giá cả và phương thức thanh toán. Đáng chú ý, độ tuổi ngày càng trẻ hóa, trong đó nhóm dưới 34 tuổi chiếm tỷ trọng lớn.

Còn nhà đầu tư thường đã sở hữu từ 2 bất động sản trở lên, dùng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Sau giai đoạn khủng hoảng, khẩu vị dịch chuyển từ “lướt sóng” sang ưu tiên sản phẩm an toàn, pháp lý rõ ràng, có dòng tiền ổn định và thanh khoản cao. Điều này lý giải vì sao căn hộ cho thuê trở lại sức hút, còn đất nền được chọn lọc khắt khe hơn.

“Nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến quy hoạch giao thông, uy tín chủ đầu tư và phương thức thanh toán. Khẩu vị đầu tư đã chuyển từ chạy theo sóng đầu cơ sang sản phẩm an toàn, có khả năng khai thác cho thuê, bền vững hơn", ông Thắng nhận định.

Điểm thú vị là người mua ở thực và nhà đầu tư có sự tác động qua lại. Người mua ở thực thường tham khảo ý kiến nhà đầu tư trước khi xuống tiền, trong khi xu hướng trẻ hóa và nhu cầu “vừa túi tiền” của nhóm ở thực lại tác động ngược tới chiến lược của nhóm đầu tư. Họ bắt đầu dịch chuyển sang sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, ở các dự án gắn liền với hạ tầng kết nối, dễ cho thuê và có tính thanh khoản cao. Như vậy, động thái của người mua ở thực đang tái định hình khẩu vị đầu tư và cấu trúc sản phẩm được đưa ra thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting. Ảnh minh hoạ.

Xu hướng nào định hình thị trường 3–5 năm tới?

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng thị trường bất động sản không chỉ phục hồi ngắn hạn mà còn đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng, với những xu hướng mới định hình rõ rệt.

Ở tầm ngắn hạn, 6 yếu tố nổi bật đang chi phối hành vi mua bán: Độ tuổi mua nhà ngày càng trẻ hóa; Sự dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh; Ưu tiên các dự án quy mô lớn phát triển theo mô hình TOD gắn với hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ; Pháp lý minh bạch và uy tín chủ đầu tư trở thành điều kiện tiên quyết; Nhu cầu về không gian sống xanh, bền vững gia tăng; Sự phổ biến của tiện ích thông minh và công nghệ trong quản lý vận hành.

Trong tầm nhìn dài hạn 3–5 năm, DKRA xác định 3 xu hướng cốt lõi sẽ tái định hình thị trường:

Bất động sản gắn liền với nhu cầu ở thực và sản phẩm vừa túi tiền sẽ chiếm ưu thế; Dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ đầu cơ sang sản phẩm an toàn, có pháp lý rõ ràng, khả năng sinh lời và thanh khoản tốt; Các dự án theo tiêu chuẩn xanh, thông minh, bền vững sẽ trở thành tiêu chí cạnh tranh, tạo giá trị gia tăng lâu dài.

Đáng chú ý, DKRA thống kê trong bán kính 50km quanh TP.HCM cũ hiện có khoảng 18 dự án “khủng” trên 100ha, tổng diện tích lên đến 16.500ha. Trong số này, 8 dự án đã triển khai với quy mô 3.500ha, cung cấp khoảng 50.000 căn nhà ra thị trường. 3–5 năm tới, dự kiến sẽ có thêm 10 dự án mới được công bố, bổ sung hơn 200.000 sản phẩm nếu toàn bộ kế hoạch hiện thực hóa.

Điểm chung của các dự án này là đều nằm dọc các trục cao tốc, sân bay, metro và hạ tầng giao thông trọng điểm, cho thấy xu hướng đô thị vệ tinh cùng kết nối hạ tầng sẽ là “xương sống” định hình thị trường bất động sản phía Nam trong chu kỳ tới.