Rủi ro từ chiêu ‘lách luật’ huy động vốn dự án nhà ở tương lai: Chuyên gia lên tiếng

Rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch

Tại hội thảo "Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động", ngày 28/8, các chuyên gia và luật sư đã đưa ra những cảnh báo sắc nét về thực trạng tranh chấp bất động sản (BĐS) đang gia tăng đột biến, cùng với đó là những chiêu thức lách luật tinh vi từ một số chủ đầu tư, gây rủi ro lớn cho thị trường.

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp, Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Giám đốc VIAC Chi nhánh TP HCM, cho hay, BĐS đang trở thành lĩnh vực phát sinh tranh chấp nhiều thứ hai, chỉ sau thương mại, hàng hóa. Nếu như năm 2024, tranh chấp BĐS chiếm 14% tổng số vụ việc, thì chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này đã tăng lên 18%.

Theo ông Bắc, nguyên nhân phần lớn xuất phát từ những bất cập trong hệ thống pháp luật trước đây, nhưng cũng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp trong việc trang bị kiến thức pháp lý và nâng cao năng lực quản trị rủi ro.

Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định chặt chẽ hơn về đặt cọc, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua.

Một trong những vấn đề nhức nhối được các chuyên gia chỉ ra là việc nhiều chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa hoàn thiện các điều kiện pháp lý. PGS-TS Võ Trí Hảo, chuyên gia Viện Pháp luật quốc tế và So sánh, phân tích: "Không ít trường hợp chủ đầu tư dùng những thuật ngữ không có trong luật để quảng bá dự án, khiến người mua hiểu nhầm."

Đặc biệt, luật sư Vũ Thị Quế, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers, cảnh báo về tình trạng nhiều chủ đầu tư huy động vốn “trá hình” bằng các khoản phí không được pháp luật công nhận, như “phí giữ chỗ” hay “tiền thiện chí”, thay vì thực hiện đặt cọc theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

"Thực tế, nhiều dự án đang rao bán nhà hình thành trong tương lai nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư dùng các hình thức này để "lách luật" thu trước tiền của khách hàng, tạo rủi ro pháp lý trực tiếp cho người mua, trong khi họ không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp", Bà Quế cho hay.

Đáng chú ý, với các thương vụ có yếu tố nước ngoài, mức độ rủi ro càng cao. Nhà đầu tư quốc tế thường yêu cầu hợp đồng phải kèm các điều khoản bảo vệ mạnh, như buộc bên bán mua lại vốn góp hoặc giao dịch theo từng giai đoạn. Đây là minh chứng cho thấy niềm tin của dòng vốn ngoại vẫn còn dè dặt trước sự biến động pháp lý tại Việt Nam.

Ngoài ra, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng là dạng tranh chấp phổ biến, từ việc chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ đến việc người mua không thanh toán đúng hạn.

Kỳ vọng gì ở luật mới?

Các chuyên gia đều có chung nhận định rằng khung pháp lý mới, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023, sẽ tạo ra một môi trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy, từ cơ chế "ưu ái" sang "ưu đãi có điều kiện". Doanh nghiệp chỉ được hưởng chính sách hỗ trợ khi tuân thủ đầy đủ kỷ luật pháp lý, đáp ứng các điều kiện khắt khe về thủ tục và năng lực triển khai dự án.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, cho biết Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi tám luật trọng yếu đã bổ sung quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đặt ra chuẩn mực khắt khe hơn cho hoạt động đầu tư, từ thủ tục quy hoạch, định giá đất, đến huy động vốn và quản trị dự án.

Quản trị rủi ro chính là chìa khóa sinh tồn của doanh nghiệp. Điều này không chỉ dừng lại ở việc thuê tư vấn pháp lý mà còn cần xây dựng đội ngũ pháp chế nội bộ, thường xuyên cập nhật thay đổi luật, chuẩn hóa hợp đồng và nâng cao khả năng dự báo rủi ro.

“Chính sách đã mở, nhưng chỉ doanh nghiệp đủ nội lực và tuân thủ kỷ luật pháp lý mới tận dụng được lợi thế và hạn chế rủi ro. Đây chính là kim chỉ nam cho toàn ngành BĐS trong giai đoạn tới, ông Hiếu nhấn mạnh.