Sắp xếp đơn vị hành chính: Điều gì khiến cơ cấu bất động sản 3 năm tới chững lại?

Tại Hội thảo “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh – Cơ hội mới cho bất động sản” ngày 22/8, ông Sử Ngọc Khương ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng bước ngoặt hành chính, quy hoạch đang diễn ra sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

“Sau khi TP.HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, chúng ta phải sắp xếp lại và định hình mục tiêu tăng trưởng cho một đô thị hơn 14 triệu dân. Đây là giai đoạn bản lề để thiết kế lại toàn bộ chiến lược phát triển đô thị, kinh tế và hạ tầng”, ông Khương nói.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản phải vận hành trên một trục hệ quy chiếu hoàn toàn mới. Nếu trước đây Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu được xem là các đô thị vệ tinh của TP.HCM, thì sau sáp nhập, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành một phần của TP.HCM, còn các đô thị vệ tinh được định vị lại là Long An, Bình Phước.

Savills dự báo, sau khi TP.HCM hoàn thiện quy hoạch tổng thể và xác định tốc độ tăng trưởng, hệ thống hạ tầng giao thông sẽ là cú hích lớn nhất để tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Theo ông Khương, khi một đô thị được tái định hình, yếu tố quan trọng nhất chính là quy hoạch và hạ tầng giao thông. Đây là “xương sống” để luân chuyển hàng hóa, kết nối dân cư và xác lập lợi thế cạnh tranh cho từng khu vực.

“Trong giai đoạn 3–5 năm tới, bất động sản mới có thể chứng kiến những thay đổi rõ rệt về cơ cấu sản phẩm và phân khúc. Còn trong ngắn hạn, 2–3 năm tới, sự thay đổi gần như không đáng kể, vì toàn bộ thị trường sẽ phải chờ đợi các định hướng quy hoạch, sắp xếp lại hệ thống hành chính, đô thị”, ông phân tích.

Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản sẽ chững lại ở khâu cơ cấu, tức chưa có sự dịch chuyển mạnh từ nhà ở sang bất động sản thương mại hay công nghiệp, chưa xuất hiện phân khúc hoàn toàn mới, mà chỉ dừng ở điều chỉnh định vị.

Quá trình sắp xếp đơn vị hành chính đặt ra 3 thách thức:

-Định vị lại lợi thế cạnh tranh của từng địa phương trong cùng một đô thị siêu lớn.

-Thiết kế lại quy hoạch hạ tầng giao thông để đảm bảo sự liên kết giữa các vùng lõi và vùng phụ cận.

-Giải quyết các yếu tố địa chính trị và năng lực triển khai nhằm tránh xung đột lợi ích, phân bổ nguồn lực hợp lý.

“Với mô hình chính quyền 14 triệu dân, bài toán quy hoạch sẽ vô cùng phức tạp. Từ quy hoạch hạ tầng đến các chính sách phân bổ dân cư, việc làm, dịch vụ, tất cả sẽ tác động trực tiếp đến mạch sản phẩm và cách định vị thị trường bất động sản”, ông Khương phân tích thêm.

Chuyên gia Savills dự báo, sau khi TP.HCM hoàn thiện quy hoạch tổng thể và xác định tốc độ tăng trưởng, hệ thống hạ tầng giao thông sẽ là cú hích lớn nhất để tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Các dự án đường vành đai, cao tốc liên vùng, cảng biển và sân bay quốc tế Long Thành… sẽ quyết định sự dịch chuyển dòng vốn, định hình lại nhu cầu nhà ở, thương mại và công nghiệp. Khi đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản mới thực sự biến động.