TS Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản sẽ không giảm giá trong 2 năm tới

Theo Bộ Xây dựng, những tháng đầu năm 2025 thị trường vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn: Nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực, cơ cấu sản phẩm mất cân đối – thừa biệt thự, nhà thấp tầng nhưng lại thiếu nhà ở phù hợp với người lao động và người trẻ. Giá nhà vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Tại Hà Nội, giá nhà tăng “chóng mặt” từ nửa cuối 2024 đến nay; căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất, ngay cả ở khu vực ngoài Vành đai 3.

Tại TP.HCM, phần lớn dự án mở bán từ cuối 2024 đến quý II/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, với giá từ 100 – 150 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở trung tâm. Tình trạng đầu cơ, thao túng và thổi giá tiếp tục hiện hữu, làm gia tăng nguy cơ lũng đoạn thị trường.

Nêu quan điểm tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà”, sáng 26/6, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu, dự báo, trong 2 năm tới, rất khó kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm, thậm chí giá vẫn tiếp tục tăng.

"Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí đầu vào tăng mạnh và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt – từ giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công cho đến lãi vay", vị chuyên gia nhận định.

Ngay cả khi giao dịch trầm lắng, giá bất động sản vẫn neo cao vì giá thành xây dựng bị đội lên từng ngày. Trong khi đó, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, thủ tục hành chính chậm trễ, đặc biệt khâu định giá đất kéo dài đang khiến doanh nghiệp “gánh” thêm chi phí tài chính khổng lồ như lãi vay, tiền sử dụng đất bổ sung, có thể lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều được cộng vào giá bán nhà.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu. Ảnh: Báo Đầu tư.

Cẩn trọng với 'đu đỉnh' bất động sản

"Đừng vội mua nhà nếu thu nhập chưa đủ vững. Đừng vay 100 đồng mà mỗi tháng phải trả tới 70 đồng cả gốc lẫn lãi – đó là ngưỡng vỡ nợ",TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo.

Để giúp người mua nhà tránh rơi vào bẫy tín dụng, TS. Hiếu đề xuất 5 nguyên tắc tài chính quan trọng

Thứ nhất, vay không quá 80% giá trị căn nhà: Đây là giới hạn an toàn để tránh rủi ro khi giá nhà điều chỉnh hoặc ngân hàng siết tín dụng. Vay vượt 80% không chỉ khiến áp lực trả nợ lớn mà còn khiến bạn mất khả năng xoay xở nếu phát sinh chi phí bất ngờ.

Thứ hai, tổng tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng: Đây là ngưỡng Debt to Income ratio (DTI) – chỉ số được các tổ chức tài chính quốc tế khuyến nghị. Giữ DTI ở mức tối đa 50% giúp người vay còn đủ tiền cho sinh hoạt và quỹ tiết kiệm.

Thứ ba, ưu tiên vay lãi suất cố định càng lâu càng tốt: Đặc biệt với người trẻ, nên chọn các gói vay có lãi suất cố định ít nhất 3–5 năm đầu để tránh "sốc" khi lãi suất thả nổi tăng cao sau đó. Lãi suất biến động là một trong những nguyên nhân hàng đầu khiến nhiều gia đình mất khả năng trả nợ.

Thứ tư, dự phòng quỹ khẩn cấp tương đương 6–12 tháng trả nợ: Trong trường hợp có biến cố như mất việc, thu nhập giảm, quỹ này sẽ là “tấm đệm” giúp người vay duy trì nghĩa vụ trả nợ, tránh bán tháo tài sản hoặc bị ngân hàng xiết nợ.

Thứ năm, tính toán chi tiết trước khi quyết định vay: Người vay cần lập bảng cân đối thu chi, mô phỏng nhiều kịch bản về biến động thu nhập và lãi suất. Không nên vay mua nhà theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), đặc biệt là khi thị trường đang có dấu hiệu nóng sốt bất thường.

"Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường hoạt động chấm điểm tín dụng cá nhân. Điều này, sẽ giúp người đi vay ý thức được trách nhiệm tài chính, hạn chế rủi ro nợ xấu trong toàn hệ thống. Đi vay là vấn đề cần cẩn trọng chứ không phải đẩy tín dụng để nợ xấu tăng lên", ông Hiếu khuyến nghị.