Tel: (024) 66666282
Email: 
Hotline: 0903101982
 |
| Ảnh minh họa. Nguồn: Internet. |
Lãi suất đã hạ, tín dụng đã mở, nhưng dòng tiền vẫn... “nghẽn mạch”
Như nắng lên sau cơn mưa dài, tín hiệu phục hồi từ đầu năm 2025 khiến nhiều nhà đầu tư thấp thỏm hy vọng. Chính phủ quyết tâm “hy sinh” mục tiêu lạm phát để đẩy mạnh tăng trưởng, trong đó, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% – tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế. Theo TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế, “đây là cú huých lớn nhất cho bất động sản kể từ sau đại dịch”.
Mặt bằng lãi suất cũng đã mềm đi rõ rệt. Nhiều ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay mua nhà về quanh ngưỡng 8% – 9%/năm, thấp hơn mức đỉnh năm 2023 tới 2–3 điểm phần trăm. Tuy nhiên, dòng tiền vẫn không dễ chảy vào tay nhà đầu tư. TS. Hiển cho rằng: “Tín dụng được mở, nhưng ngân hàng vẫn giữ chặt van tiền. Điều kiện vay nghiêm ngặt, yêu cầu tài sản đảm bảo cao, dẫn đến người muốn vay thì khó, người được vay thì lại không cần”.
Thanh khoản trên thị trường tiếp tục phân hóa rõ rệt. Trong khi các dự án sơ cấp bắt đầu mở bán trở lại, thì thị trường thứ cấp vẫn lặng như tờ. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 32%, so với mức 55–60% thời điểm vàng 2018–2019. Người mua vẫn “găm tiền” đợi giá giảm, nhà đầu tư thì chưa mặn mà xuống tiền khi thanh khoản còn yếu, còn chủ đầu tư thì loay hoay “bung hàng” trong không khí chờ đợi bao trùm.
Tình cảnh này tạo nên thế trận “tam quốc cầm chừng” – người mua đợi giá giảm, chủ đầu tư chờ bán được giá, ngân hàng dè dặt giải ngân – khiến bất động sản rơi vào vòng lặp “nửa sống, nửa chết”. Chỉ khi nào niềm tin được khơi thông bằng dòng tiền thực và chính sách được thực thi hiệu quả, thị trường mới thực sự hồi phục bền vững.
Luật mới – kỳ vọng mới: Pháp lý vững thì tiền mới dám bung
Niềm hy vọng lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại nằm ở loạt luật sửa đổi chính thức có hiệu lực trong năm nay, bao gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Lần đầu tiên sau nhiều năm, hành lang pháp lý đang được “vá lỗi hệ thống” một cách đồng bộ, tạo kỳ vọng lớn trong việc gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án vốn nằm “đắp chiếu” hàng năm trời.
Theo ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, “kể từ nửa cuối năm 2024, thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bắt đầu nóng lên, đặc biệt là khu vực Hà Nội và các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh. Chính phủ rõ ràng đã cho thấy quyết tâm gỡ vướng từ thể chế đến tín dụng”. Ông dự đoán quý III và IV/2025 sẽ là “mùa ra hàng” đồng loạt của các doanh nghiệp lớn.
Minh chứng cho kỳ vọng ấy là loạt dự án lớn rầm rộ khởi công trong quý I–II/2025. Tại Hà Nội, Greenera Southmark (2,5 ha, Thanh Trì) và Imperia Signature Cổ Loa (1.700 căn hộ cao cấp, Đông Anh) đã chính thức động thổ. Ở Hưng Yên, Alluvia City (200 ha) và Centerville (50 ha) mang theo kỳ vọng biến Văn Giang thành vệ tinh sáng giá của Hà Nội. Tại TP. Hồ Chí Minh, Eaton Park (2.052 căn hộ), The Gió Riverside (3.000 căn), Van Phuc City, The Global City… đồng loạt tái khởi động. Dự án Nobu Danang, Thuận Phước – Đà Nẵng, Selavia Phú Quốc… cũng lần lượt “tái xuất”.
Không chỉ khởi công, các chủ đầu tư cũng công bố lịch mở bán dồn dập. Novaland dự kiến bàn giao hơn 3.000 sản phẩm trong năm nay, bao gồm NovaWorld Phan Thiết (930 căn), Aqua City (810 căn), NovaWorld Hồ Tràm (570 căn). Đất Xanh cũng trở lại với Gem Sky World và DXH Riverside sau 3 năm “im ắng”. Thị trường đang thật sự vào guồng.
Tuy nhiên, tâm lý “chờ bắt đáy” vẫn là rào cản lớn. Nhà đầu tư lướt sóng chưa thấy cơ hội sinh lời đủ hấp dẫn, người mua nhà để ở vẫn dè chừng pháp lý và lãi suất. Do đó, dù các “con tàu” bất động sản đã ra khơi, nhưng muốn vượt sóng thành công, gió phải thuận, nước phải thông – tức là pháp lý thực sự đi vào cuộc sống, dòng tiền được giải phóng và tâm lý đám đông được nới lỏng.
Đầu tư bất động sản 2025: Tránh "đu đỉnh", phải tính từng đồng đòn bẩy
Năm 2025 không còn là thời của “đánh nhanh – thắng lớn”. Với thanh khoản thị trường còn yếu và lợi nhuận đầu tư ngắn hạn bị “bào mòn” bởi chi phí vốn, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược nếu không muốn “đu đỉnh” và mắc kẹt tài sản.
Theo ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc phân tích khối khách hàng cá nhân của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, “với bất động sản, nhà đầu tư cá nhân không nên sử dụng đòn bẩy quá 30% danh mục. Vì nếu thanh khoản yếu, giá không tăng, thì lợi nhuận kỳ vọng dễ dàng bị xóa sổ bởi chi phí lãi vay, phí chuyển nhượng và trượt giá”.
Thống kê cho thấy, biên lợi nhuận ròng của các thương vụ lướt sóng trong năm 2024 chỉ đạt 6–8%, trong khi tổng chi phí vốn thường lên tới 9–11%/năm. Điều này có nghĩa, chỉ cần giá không tăng, nhà đầu tư đã “lỗ âm thầm” mà không hay. Đặc biệt là với các dự án pháp lý chưa rõ ràng, xa trung tâm, hoặc chủ đầu tư yếu tài chính, rủi ro còn lớn hơn nhiều.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang phân hóa mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, được triển khai bởi các tập đoàn lớn vẫn giữ được thanh khoản ổn định. Ngược lại, những dự án “treo” hoặc chưa giải phóng mặt bằng sẽ tiếp tục bị nhà đầu tư quay lưng. Dòng tiền cá nhân giờ không còn “nóng bỏng tay” như trước, mà đang chọn điểm rơi an toàn.
Dù vậy, bất động sản vẫn là kênh giữ giá trị vượt trội nếu nhà đầu tư đi đường dài. Giá đất và chi phí đầu vào vẫn neo ở mức cao, nguồn cung mới ra thị trường còn hạn chế. Với mức lạm phát mục tiêu 4–4,5%, giữ tiền mặt cũng là một hình thức mất tiền. Do đó, nhà đầu tư khôn ngoan sẽ lựa chọn sản phẩm tốt, pháp lý sạch, ở vị trí “vàng” và có khả năng sinh lời ổn định từ cho thuê hoặc tăng giá dài hạn.
Tóm lại, năm 2025 là năm của những người biết “liệu cơm gắp mắm”, biết nhìn xa trông rộng và tỉnh táo với đòn bẩy tài chính. Quý III–IV/2025 được kỳ vọng là thời điểm thị trường bất động sản hồi sinh, nhưng cũng có thể là cánh cổng thanh lọc mạnh mẽ những nhà đầu tư mơ mộng, vay nợ nhiều, kỳ vọng ngắn hạn. Trong lúc “nước chưa trong, đừng vội lội sâu”, nhưng khi “nước đã đục, kẻ thức thời sẽ biết giăng lưới”. Ai hiểu được chu kỳ, người đó sẽ thắng cuộc.
