Chủ tịch VACC: Lấy giá bán lẻ định giá bán sỉ là ‘cái bẫy’ khiến giá nhà neo cao

Giá nhà tăng gấp gần ba lần chỉ trong ba năm

Chia sẻ tại Diễn đàn Tăng trưởng Kinh tế Việt Nam 2025 (VEGF) với chủ đề “Các giải pháp chiến lược & thực tiễn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cao & bền vững trong bối cảnh mới”, chiều 8/7, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), nhấn mạnh: Muốn tăng trưởng GDP đạt 8%, mọi ngành đều phải đóng góp tích cực, đặc biệt là bất động sản và xây dựng – vốn chiếm từ 10 đến 12% trong tổng GDP.

Tuy nhiên, vị Chủ tịch VACC cảnh báo, để lĩnh vực này phát huy hiệu quả, vấn đề đầu tiên và cấp thiết là phải quản lý được giá đất. Ông đưa ra một ví dụ cụ thể, năm 2022, một căn hộ ở Hà Nội có giá khoảng 45 triệu đồng/m², thì nay đã tăng lên 120 triệu đồng/m² – gần gấp ba lần.

“Giá nhà cao do cung – cầu vẫn còn lệch pha. Gần đây TP.HCM và Hà Nội đã thông qua hàng loạt dự án mới, kỳ vọng sẽ cải thiện được tình hình. Nhưng một nguyên nhân khác sâu xa hơn là chúng ta đang lấy giá "bán lẻ" – tức giá bán đến tay người tiêu dùng cuối cùng, để áp vào các giao dịch "bán sỉ" giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp, như trong đấu giá đất hay giao đất cho nhà đầu tư.

“Cách làm này khiến giá đầu vào bị đẩy lên quá cao ngay từ đầu, buộc chủ đầu tư phải tính giá bán cao để đảm bảo lợi nhuận. Kết quả là thị trường bị bóp méo, người mua nhà chịu thiệt, còn doanh nghiệp cũng khó xoay sở,” ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam. Ảnh: BTC.

Hiểu sai về giá trị đất đang khiến thị trường chệch hướng

Ông Hiệp cho biết, gần đây Ban Chiến lược thuộc một số cơ quan trung ương đã đưa ra khái niệm mới về thị trường Quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp – một hướng tiếp cận chính sách có thể giúp làm rõ bản chất giá trị đất đai.

Cụ thể, thị trường sơ cấp là nơi Nhà nước giao đất cho người sử dụng lần đầu, định giá theo bảng giá đất. Trong khi đó, thị trường thứ cấp là nơi diễn ra các giao dịch giữa những người sử dụng đất, giá cả được điều tiết theo cơ chế thị trường và chính sách thuế.

“Đây là cách phân biệt hợp lý, giúp định hướng điều tiết thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, phải sớm có bảng giá đất chuẩn trên toàn quốc với nguyên tắc xây dựng rõ ràng, hợp lý, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư”, ông Hiệp nói.

Ngoài câu chuyện giá đất, một điểm nghẽn trầm trọng khác theo ông Hiệp là hệ thống thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, gây tắc nghẽn toàn chuỗi đầu tư, từ quy hoạch, định giá đến triển khai.

Ông chỉ rõ ba bất cập chính: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ, gây ách tắc trong phê duyệt dự án. Cần phân cấp mạnh cho địa phương và đảm bảo quy hoạch phải đi cùng kế hoạch sử dụng đất cả về thời gian lẫn khối lượng.

Thủ tục định giá đất còn bất hợp lý, đặc biệt là quy định trong Nghị định 71 và Nghị định 103, trong đó việc so sánh tài sản dựa trên các tài sản đã đấu giá ở vị trí tương tự “thiếu tính thực tế và làm khó đơn vị tư vấn”; Thiếu quy trình mẫu cho các thủ tục đầu tư, khiến mỗi địa phương thực hiện khác nhau, vừa thiếu minh bạch vừa tốn kém thời gian, chi phí của doanh nghiệp.

“Cần một cuộc cải cách hành chính mạnh mẽ, có kiểm tra và thống kê cụ thể số thủ tục hành chính có thể tinh giản. Đây phải là bước đột phá, có hướng dẫn chi tiết, không để địa phương mỗi nơi làm một kiểu", Chủ tịch VACC đề xuất.