Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp - "Sóng ở đáy sông"

Theo ghi nhận, dòng vốn FDI quay lại đà tăng trưởng trong quý 3/2023. Thị trường bất động sản khu công nghiệp liên tục xuất hiện nguồn cung mới, dự án mới. Luỹ kế 9 tháng, vốn FDI đăng ký đạt 20,2 tỷ USD, vốn FDI thực hiện đã bắt đầu tăng so với cùng kỳ, đạt 15,9 tỷ USD.

Nguồn cung mới hạn chế kiến cho giá thuê đất khu công nghiệp trong nước tiếp tục tăng cao, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tiếp tục gia tăng trong đó tại miền Nam là 90% và miền Bắc là 82%.

Tương tự, giá cho thuê đất khu công nghiệp cũng tăng lên mức 187 USD/m2/kỳ hạn thuê khu vực phía Bắc và 127 USD/m2/kỳ hạn thuê tại khu vực miền Nam và miền Bắc cũng đang tăng tích cực hơn miền Nam. Theo CBRE, trong 1H2023, diện tích hấp thụ tại miền Bắc đạt 386 ha (tăng 60% so với cùng kỳ và tăng 64% so với trung bình 5 năm) trong khi diện tích hấp thụ tại miền Nam đạt 397 ha (tăng 20% YoY và giảm -14% so với trung bình 5 năm).

Nguyên nhân đến từ: (1) Nguồn cung hạn chế và giá cho thuê cao tại miền Nam, (2) KCN miền Bắc được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc nhờ vị trí địa chính trị thuận lợi, (3) Nhu cầu thuê đất của ngành công nghiệp điện tử (vốn là thế mạnh của các KCN tại miền Bắc) tiếp tục tăng mạnh.

Theo đánh giá, xu hướng dịch chuyển KCN ra các tỉnh vùng ven Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tiếp diễn nhờ: (1) Hạ tầng giao thông được cải thiện giúp giảm thiểu thời gian di chuyển giữa các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực thị trường cấp II, (2) Chi phí cho thuê đất, chi phí nhân công tại thị trường cấp II chưa quá cao, (3) Quỹ đất dồi dào mang đến nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê.

Quý 4 nhiều sự kiện

Quý 4/2023, nhu cầu thuê đất KCN được dự báo tiếp tục tích cực sau khi Việt Nam đã ký kết nhiều hợp tác kinh tế, thương mại đồng thời nâng cấp mối quan hệ với các nền kinh tế hàng đầu thế giới trong đó có Mỹ (đầu tháng 9/2023).

Hiện tại, phía Việt Nam và Nhật Bản cũng dự kiến nâng quan hệ lên đối tác chiến lược toàn diện. Hay như việc thủ tướng Trung Quốc chuẩn bị sang thăm Việt Nam trong tháng 11/2023 sẽ tiếp tục là những chất xúc tác để gia tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam.

Một số dự án FDI lớn đầu tư vào Việt Nam

Dư địa để thành lập KCN mới đến năm 2025 vẫn còn khá lớn

Dư địa để phát triển KCN mới đến năm 2025 tại miền Bắc và miền Nam đều còn khoảng trên 5.000 ha trong đó các tỉnh được tập trung mở rộng bao gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Thái Nguyên ở miền Bắc và Đồng Nai, Long An, Bình Dương tại miền Nam.

Các dự án hạ tầng giao thông được đẩy nhanh xây dựng sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistic” hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

Hiện chính phủ đang nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công giúp kết nối giao thông liên tỉnh và chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm như cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai 4 - Hà Nội, đường vành đai 3 - TP. HCM và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.

Thách thức

Việc áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng đến thu hút nước ngoài đầu tư tại Việt Nam tuy nhiên tác động sẽ không nhiều do (1) Ưu đãi thuế không phải là yếu tố hàng đầu trong việc chọn địa điểm đầu tư của các doanh nghiệp FDI, (2) Chính phủ đang nghiên cứu các ưu đãi khác để cấn trừ vào nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp như "Hỗ trợ chi phí đào tạo nguồn nhân lực"; "Xây dựng phương án triển khai các khoản hỗ trợ bằng tiền".

Mức độ cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gia tăng giữa các quốc gia trong khu vực trong bối cảnh ASEAN đang nổi lên như là một điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất linh kiện điện tử và chất bán dẫn. Vì thế Việt Nam cũng cần nâng cao sức hút để cạnh tranh với các đối thủ khác trong khu vực.

Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Chuyên gia tư vấn đầu tư chứng khoán độc lập