GS Đặng Hùng Võ: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường là thiệt thòi cho dân

Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương đồng loạt tăng mạnh sau khi bỏ khung giá đất, người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất vườn, đất nông nghiệp liền kề sang đất ở, đang gặp khó khăn lớn vì chi phí tài chính tăng vọt.

Đơn cử tại quận Hoàng Mai, Hà Nội, để chuyển 100m² đất vườn sang đất ở đô thị, người dân phải nộp hơn 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Nguyên nhân là bởi bảng giá đất mới do UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 20/12/2024 (có hiệu lực đến hết năm 2025) đã được điều chỉnh tăng mạnh, cao gấp 2–6 lần so với bảng giá cũ, tạo áp lực tài chính lớn lên người dân. Tình trạng người dân “rút hồ sơ” sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính diễn ra phổ biến, phản ánh một thực tế đáng lo ngại trong chính sách đất đai hiện hành.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh minh hoạ.

Định giá đất nông nghiệp theo thu nhập, thiệt thòi cho nông dân

Luận bàn về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh: Điều đáng nói là trong khi giá đất ở đã tiệm cận thị trường, thì đất nông nghiệp vẫn bị định giá theo phương pháp thu nhập, vốn không phản ánh đúng giá trị thực.

"Thu nhập từ đất nông nghiệp vốn rất thấp, không đáng kể gì. Thế nhưng khi chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất lại tính theo giá thị trường. Vậy thì rõ ràng người nông dân bị thiệt", ông Võ nhận định.

Ông ví dụ, giá đất nông nghiệp thấp, nhưng khi chuyển sang đất ở lại phải nộp tiền như mua trên thị trường – điều này vừa vô lý, vừa bất công với người nông dân.

Để tháo gỡ tận gốc bất cập, theo GS Đặng Hùng Võ, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là thay đổi cách định giá đất nông nghiệp – không thể tiếp tục định giá theo phương pháp thu nhập hay địa tô, mà phải dựa trên nguyên lý thị trường.

"Chúng ta cần xác lập giá trị thực của đất nông nghiệp dựa trên giao dịch thực tế giữa người dân với nhau, vì mục đích sử dụng cụ thể, để giá đó phản ánh đúng cung – cầu. Nếu làm được điều đó, giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên hợp lý, bảo vệ quyền lợi người nông dân và giúp thị trường vận hành công bằng", ông phân tích.

Ông nhấn mạnh: "Khi đất nông nghiệp được định giá hợp lý, việc chuyển mục đích sử dụng sẽ không tạo ra cú sốc tài chính cho người dân, và cũng không làm biến dạng thị trường".

Phân định rõ ràng giữa mục đích an sinh và kinh doanh

GS Đặng Hùng Võ đặc biệt lưu ý, mọi chính sách ưu đãi về tài chính trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ nên áp dụng với những trường hợp phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, như người dân đang thiếu chỗ ở, hộ nghèo, hay những người cần hợp thức hóa đất ở liền kề vườn ao. Trong khi đó, với các trường hợp chuyển đổi để kinh doanh, làm dự án hoặc mua bán lại, thì tuyệt đối không thể có ưu đãi.

“Phải tách rõ ràng, nếu là chuyển mục đích để có nơi ở thực sự, vì an sinh xã hội, thì Nhà nước có thể giảm 30–50% tiền sử dụng đất. Nhưng nếu là để kinh doanh thì không thể giảm. Kinh doanh thì phải theo giá thị trường, không thể lấy tiền Nhà nước hỗ trợ giới đầu cơ bất động sản”, ông nói.

“Luật Nhà ở hiện nay gần như bỏ quên nông thôn. Trong khi đó, nhu cầu đất ở tại nông thôn rất thực, rất cấp thiết, nhất là khi đất giãn dân không còn, người dân phải mua đất chia lô – mà phần lớn lại phục vụ mục đích tích trữ của người giàu, chứ không phải để ở.”

Theo ông, nếu chính sách không tách bạch, sẽ bị lợi dụng quy mô lớn. “Người ta sẽ tranh thủ xin chuyển mục đích, sau đó bán ra thị trường kiếm lợi nhuận, trong khi đáng lẽ chính sách chỉ nên giúp người khó khăn có chỗ ở".

GS. Đặng Hùng Võ ủng hộ phương án 1 với điều kiện phải xác định rõ đối tượng được giảm là phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, không áp dụng đại trà để tránh bị giới đầu cơ bất động sản lợi dụng.

Phương án nào là hợp lý nhất?

Bình luận về hai phương án Bộ Tài chính đang đề xuất để sửa đổi Nghị định 103 về thu tiền sử dụng đất: Phương án 1: Tính 30% chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp với diện tích trong hạn mức, và 50% với diện tích vượt hạn mức. Phương án 2: Giữ nguyên cách tính hiện hành, theo Luật Đất đai 2024.

GS Đặng Hùng Võ nghiêng về phương án 1. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, phương án này chỉ áp dụng cho các trường hợp an sinh, có xác nhận từ địa phương, đặc biệt là thôn bản phải xác nhận đúng đối tượng, với các tiêu chí như thu nhập, số nhân khẩu, thiếu đất ở… mới được xem xét ưu đãi.

Ông cũng đề xuất cần thiết lập hệ thống kiểm kê đất đai minh bạch, xác định rõ từng trường hợp đất vườn, ao liền kề, thiếu đất ở ra sao để có chính sách phù hợp.

“Giống như Luật Nhà ở đã quy định về nhà ở xã hội tại đô thị, thì nay phải có khung pháp lý tương tự cho khu vực nông thôn”, ông đề nghị.

Đối với phương án 2, ông Võ cho rằng không nên. “Thực tế cho thấy quy định hiện hành đang gây khó khăn lớn cho nông dân, đặc biệt ở các khu vực ven đô, ngoại thành. Nếu không sửa, sẽ tạo ra sự bất công rõ rệt giữa người dân ở nông thôn và người dân ở đô thị”.

Định hướng chính sách phải đặt công bằng xã hội lên hàng đầu

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, định giá đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, không thể chỉ nhìn bằng “mắt thị trường”, mà cần được soi chiếu dưới hai lăng kính: Giá trị thực và giá trị công bằng.

Một mặt, giá đất phải tiệm cận thị trường để phản ánh đúng quan hệ cung – cầu, minh bạch hóa giao dịch và tạo động lực đầu tư. Nhưng mặt khác, giá đất cũng là công cụ điều tiết xã hội, bảo vệ người yếu thế và ngăn chặn đầu cơ đất đai.

“Chúng ta không thể định giá đất nông nghiệp thấp đến mức người nông dân chịu thiệt, cũng không thể đẩy giá đất ở quá cao khiến người nghèo không còn cơ hội sở hữu nhà. Định giá đất phải vừa đủ để không làm méo mó thị trường, vừa đủ để giữ được tính công bằng xã”, ông nhận định.