HoREA: Bất động sản TP.HCM lệch pha nghiêm trọng như 'kim tự tháp ngược', nguy cơ mất cân bằng kéo dài đến 2026

Cơ cấu nguồn cung đang phát triển mất cân đối nghiêm trọng

Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM 6 tháng đầu năm 2025 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) công bố ngày 14/7, cho thấy, từ tháng 1 đến tháng 6/2025, thị trường TP HCM chỉ ghi nhận 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp tổng cộng 3.353 căn hộ với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp. Không có bất kỳ dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền được triển khai trong thời gian này.

Thực trạng này nối dài xu hướng đã bắt đầu từ năm 2021, khi thị trường dần đánh mất các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân thu nhập trung bình – thấp.

“Thị trường đang phát triển như một kim tự tháp ngược, thiếu nền móng vững chắc cho sự bền vững dài hạn", HoREA đánh giá.

Từ năm 2021 đến nay, TPHCM không còn các dự án nhà ở thương mại với giá dưới 30 triệu đồng/m2, đồng thời thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở xã hội.

Trong khi nhu cầu thực bị bỏ rơi, giá nhà vẫn tiếp tục ở mức cao bất chấp thị trường có dấu hiệu phục hồi. Theo HoREA, giá căn hộ cao cấp tại TP HCM trong năm 2024 đã đạt tới 90 triệu đồng/m², tương đương 9,7 tỷ đồng/căn – mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Điều đáng lo ngại là cơ cấu nguồn cung đang phát triển mất cân đối nghiêm trọng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP HCM xây dựng được 4,83 triệu m² sàn nhà ở, trong đó nhà ở thương mại chiếm tới 40,6%, cao hơn hẳn tỷ trọng trung bình những năm trước (chỉ khoảng 25%). Ngược lại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp lại gần như “đứng hình”.

Tính lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thành phố mới chỉ hoàn thành 205.000 m² sàn nhà ở xã hội, tương đương 4.100 căn hộ, chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn trong giai đoạn 5 năm.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là nút thắt pháp lý. HoREA cho biết, tính đến giữa năm 2025, TP HCM vẫn còn 143 dự án nhà ở bị “tắc” do vướng pháp lý chiếm gần 65% tổng số dự án có vấn đề. Nhiều dự án trong số này đã bị đình trệ nhiều năm, làm lãng phí quỹ đất, cản trở phát triển đô thị và khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục bị bóp nghẹt.

Không chỉ vậy, áp lực tài chính đang đè nặng lên các chủ đầu tư. Giai đoạn hoãn thanh toán trái phiếu theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ kết thúc vào tháng 8 tới, trong khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn riêng trong quý III/2025 đã lên tới 68.000 tỷ đồng. Đây là một gánh nặng lớn với các doanh nghiệp bất động sản vốn đã bị siết tín dụng, ách tắc dòng tiền.

"Do độ trễ trong thực thi chính sách và triển khai dự án, thị trường bất động sản TPHCM chỉ có thể phục hồi mạnh từ cuối năm 2026", HoREA dự báo.

Đề xuất 9 giải pháp tháo gỡ khẩn cấp

Trước tình trạng lệch pha kéo dài và mất cân bằng trầm trọng, HoREA kiến nghị UBND TP HCM và các bộ, ngành liên quan cần triển khai gấp 9 nhóm giải pháp chiến lược để cứu thị trường, bao gồm:

-Tăng nguồn cung dự án mới, đặc biệt phê duyệt nhanh danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện triển khai theo Nghị quyết 171/2024/QH15.

-Rà soát và xử lý dứt điểm 220 dự án vướng mắc pháp lý, nhất là 86 dự án đã dừng từ lâu, để tăng nguồn cung.

-Khẩn trương xử lý dự án nhà ở thương mại, giải quyết 68 dự án đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.

-Áp dụng cơ chế đặc thù cho 4 dự án trọng điểm theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

-Điều chỉnh tỷ lệ thuê đất, đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25-0,75% giá đất thay vì mức cao hiện tại, để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

-Sớm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, giúp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ và cấp “sổ hồng” cho người dân.

-Xử lý dứt điểm các dự án treo hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc... tránh lãng phí và cải thiện bộ mặt đô thị.

-Tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội, triển khai hiệu quả Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP.

-Thúc đẩy thị trường cho thuê căn hộ, cho phép chung cư được cho thuê ngắn ngày để kích thích du lịch đô thị.