Loại hình bất động sản nào vẫn 'mắc kẹt' ở vùng đáy giữa lúc thị trường dần ấm lên?

Khó vực dậy trong quý II/2025

Trong khi các phân khúc bất động sản khác như chung cư, đất nền, bất động sản công nghiệp hay văn phòng cho thuê đang trở lại đường đua, thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn âm thầm đứng ngoài cuộc chơi. Điều này tiếp tục cho thấy tâm lý thận trọng và ưu tiên sự an toàn của nhà đầu tư trong bối cảnh hiện tại.

Theo báo cáo mới nhất từ DKRA, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng sơ cấp trong quý I/2025 ghi nhận nguồn cung tăng nhẹ 8% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn chưa thể sánh được với sự sôi động của năm 2019.

Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp theo quý của loại hình biệt thự nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu, chiếm tới hơn 76% tổng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước. Mặc dù lực cầu đã có dấu hiệu khởi sắc, tăng 1,1 lần so với quý I/2024, nhưng nhìn chung vẫn còn khá dè dặt. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung vào phân khúc có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, đi kèm với yếu tố pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng được đảm bảo. Điều này cho thấy, nhà đầu tư vẫn ưu tiên sự an toàn và tính hiện hữu của sản phẩm trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.

"Mặt bằng giá sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đi ngang, bài toán thanh khoản và khả năng tăng giá vẫn là một thách thức lớn. Niềm tin của nhà đầu tư chưa được củng cố, và những tín hiệu phục hồi rõ rệt của phân khúc này vẫn còn khá mờ nhạt", DKRA nhận định.

Đối với phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng, bức tranh có phần ảm đạm hơn. DKRA ghi nhận nguồn cung tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, song đáng chú ý, gần như toàn bộ nguồn cung sơ cấp lại đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã triển khai trước đó. Mặc dù ngành du lịch đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực, nhưng điều này vẫn chưa đủ sức "hâm nóng" thị trường.

Thực tế cho thấy, sức cầu chung đã giảm mạnh đến hơn 54% so với cùng kỳ. Các giao dịch thành công vẫn tập trung chủ yếu vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng ổn định và mức giá dao động trong khoảng 5 - 10 tỷ đồng/căn.

DKRA đưa ra dự báo, trong quý II/2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng vẫn loay hoay với bài toán thanh khoản và khả năng phục hồi. Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục đi ngang, và các liều thuốc hỗ trợ quen thuộc như chiết khấu, ưu đãi lãi suất, giãn nợ gốc, cam kết cho thuê... có lẽ vẫn là công cụ chủ yếu để các chủ đầu tư níu chân khách hàng.

Thị trường vẫn đang chờ… tiền

Khép lại quý I/2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khu vực phía Nam vẫn "vắng bóng" các dự án mới. Bước sang quý II, tình hình cũng không mấy khả quan khi chỉ lác đác dự án rục rịch ra mắt, đáng nói là một trong số đó đã được mở bán từ năm trước.

Đơn cử, đầu tháng 4/2025 vừa qua, Tập đoàn VinaCapital đã chính thức khởi động Dự án Ixora Hồ Tràm giai đoạn III tại Bà Rịa - Vũng Tàu, một "điểm sáng" hiếm hoi trên bản đồ bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam từ đầu năm 2025 đến nay. Với quy mô 7,6 ha, dự án này cung cấp ra thị trường 512 căn hộ condotel và 63 căn biệt thự biển.

Có thể thấy, "cơn khát" nguồn cung mới đang phản ánh rõ nét sự trầm lắng của thị trường, và hơn bao giờ hết, phân khúc này đang mòn mỏi chờ đợi một luồng gió mới, một dòng tiền đủ mạnh để tái khởi động guồng quay sôi động.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chờ dòng tiền được khơi thông để có thể phát triển sôi động trở lại.

Ông Lê Hoàng Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản RosLand, đã chỉ rõ "gót chân Achilles" đầu tiên kìm hãm sự trỗi dậy của phân khúc này chính là niềm tin lung lay của khách hàng. Nhìn lại giai đoạn 2015 - 2020, hàng chục nghìn nhà đầu tư đã xuống tiền mua bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên những lời hứa hẹn có cánh từ chủ đầu tư: cam kết thuê lại với lợi nhuận hấp dẫn, hỗ trợ trả lãi vay ngân hàng, đẩy nhanh tiến độ xây dựng để sớm bàn giao.

"Nhưng thực tế là phần lớn các chủ đầu tư đã không thể hoặc không muốn thực hiện đúng những cam kết ban đầu. Thêm vào đó là lợi nhuận thực tế không đạt được như kỳ vọng, khiến nhiều nhà đầu tư quay lưng, tìm kiếm những kênh đầu tư khác an toàn và sinh lời ổn định hơn", ông Lâm chỉ rõ.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Dũng, Phó tổng giám đốc Trần Anh Land, chỉ ra rằng, giai đoạn thị trường "nóng", doanh nghiệp ồ ạt phát triển dự án dựa vào vốn vay ngân hàng và trái phiếu. Đến năm 2022, thị trường tài chính biến động khiến nguồn vốn bị siết chặt, lãi suất tăng cao, làm doanh nghiệp "mắc kẹt", không thể hoàn thiện dự án.

Thêm vào đó, việc phát triển quá nhiều dự án trong bối cảnh du lịch suy yếu do kinh tế khó khăn và đại dịch đã làm giảm hiệu quả khai thác, khiến thị trường càng thêm trầm trọng. Theo ông, chìa khóa vực dậy thị trường hiện tại chính là khơi thông dòng tiền cho các chủ đầu tư để họ có thể tiếp tục triển khai dự án, thì thị trường sẽ có đòn bẩy lớn để sôi động trở lại.

Là người trực tiếp đối mặt khó khăn, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Tập đoàn Novaland, khẳng định công ty đang rất chật vật với việc phát triển condotel. Nút thắt chính là vấn đề tín dụng, gây ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và khách hàng. Chính vì vậy, bà Nam đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu và cân nhắc các phương án cho vay phù hợp hơn đối với loại hình condotel và các dự án nhà ở thương mại nói chung.

Nhìn chung, các chuyên gia thị trường đều đồng quan điểm rằng, trong ngắn hạn, khó có thể kỳ vọng vào một sự bứt phá mạnh mẽ của bất động sản nghỉ dưỡng. Thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng với mức thanh khoản trung bình thấp và khó xuất hiện những biến động lớn.

Có thể thấy, nghị định mới của Chính phủ được kỳ vọng sẽ "cởi trói" một phần cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, để thực sự giải quyết triệt để những khó khăn và đưa phân khúc này trở lại thời kỳ đỉnh cao, cần có những giải pháp đồng bộ và sâu rộng hơn trên nhiều mặt trận, từ pháp lý, nguồn vốn tín dụng cho đến các quy định về giao dịch mua bán.