Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Hàng trăm dự án 'kẹt cứng' chỉ vì thiếu một cơ chế đặc thù

Dù đã có nhiều nghị quyết tháo gỡ pháp lý cho thị trường bất động sản, nhưng hàng loạt dự án vẫn bị “đóng băng” vì những vướng mắc chưa có lời giải. Trao đổi về vấn đề này, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn – chuyên gia pháp lý bất động sản, hai nút thắt lớn nhất hiện nay là những dự án BT (Xây dựng – Chuyển giao) có giá trị quỹ đất thanh toán không cân bằng với công trình và nhóm dự án có vi phạm pháp luật trong quá khứ. Để khơi thông hàng trăm dự án bị ách tắc, cần một cơ chế đặc thù được Quốc hội thông qua càng sớm càng tốt.

Bốn nhóm vướng mắc lớn nhất – Hai đã gỡ, hai vẫn 'tắc'

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, thị trường bất động sản hiện đang chịu tác động trực tiếp từ bốn nhóm vướng mắc pháp lý lớn, trong đó có hai nhóm đã được giải quyết và hai nhóm còn lại mới chỉ được tháo gỡ một phần.

Cụ thể, nhóm đầu tiên là các dự án không đấu thầu, không đấu giá nhưng không có đất ở. Cả nước có 498 dự án bị vướng loại này, trong đó Hà Nội chiếm 198 dự án, TP.HCM có 126 dự án. Đây từng là rào cản khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu” nhiều năm. Tuy nhiên, đến nay, Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội (có hiệu lực từ 1/4/2025) đã tháo gỡ cơ bản. Hà Nội đã thí điểm xử lý 153 dự án với tổng diện tích 890ha, mở đường cho các địa phương khác làm theo.

Thứ hai là nhóm dự án của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá nhưng chưa sắp xếp lại quỹ đất theo Nghị định 167/2017. Đây là rào cản khiến nhiều liên doanh, liên kết không thể triển khai dù đã hoàn tất thủ tục đầu tư. Nghị định 03/2025 mới đây đã gỡ vướng hoàn toàn bằng việc cho phép không cần sắp xếp đất trước khi liên doanh liên kết, chấm dứt thế bế tắc kéo dài.

Đáng chú ý, vướng mắc nổi cộm nhất nằm ở các dự án BT. Tính đến nay, cả nước có 86 dự án BT bị kẹt do thiếu cơ chế thanh toán phù hợp.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, nhiều dự án BT được ký kết từ trước năm 2020, thời điểm Luật PPP chưa có hiệu lực. Khi nhà đầu tư đã bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng (đường, cầu, trường học…), họ trông đợi được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng có giá trị tương đương. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp giá trị khu đất lớn hơn đáng kể so với công trình BT.

“Cơ chế hiện hành chỉ cho phép thanh toán ngang giá trị, không xử lý phần "thừa". Vì vậy, nếu không có quy định cho phép nhà đầu tư nộp bổ sung phần chênh lệch, các dự án vẫn kẹt nguyên”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Điều này dẫn đến nghịch lý, dự án hạ tầng đã xong nhưng không thể thanh toán, đất bị “treo”, doanh nghiệp không thu hồi vốn, ngân hàng không được trả nợ. Dù một số điều chỉnh gần đây của Chính phủ đã giúp tháo gỡ phần nào, nhưng theo đánh giá của ông Tuấn, chỉ khoảng 50% dự án BT kẹt được giải quyết, số còn lại vẫn chưa có cơ sở pháp lý để xử lý dứt điểm.

Dự án có vi phạm cũ: Không hồi tố, không 'hồi sinh'

Cũng theo ông Tuấn, nhóm vướng mắc còn lại nằm ở các dự án từng bị thanh tra, kiểm tra và xác định có vi phạm pháp luật về đất đai, đấu thầu, chuyển nhượng... Đây chủ yếu là các dự án có dấu hiệu vi phạm trong quá khứ nhưng chưa đến mức bị thu hồi, và giờ muốn triển khai tiếp thì không có cơ chế pháp lý nào cho phép.

Hiện tại, Nghị quyết 170 của Quốc hội đã ban hành cơ chế đặc biệt để xử lý nhóm dự án này tại ba thành phố: Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM. Tuy nhiên, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, các địa phương còn lại vẫn chưa có công cụ pháp lý để xử lý tương tự.

“Nếu không cho phép xem xét lại các dự án có vi phạm cũ theo hướng khoanh vùng lỗi, cho phép tiếp tục triển khai khi không gây thiệt hại tài sản công, thì hàng chục dự án vẫn sẽ nằm im. Ví dụ, riêng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long đã có 26 dự án dạng này chờ cơ chế xử lý", ông Tuấn thông tin.

Giải quyết dứt điểm hai nhóm vướng mắc pháp lý cuối cùng không chỉ là tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản, mà còn là giải phóng nguồn lực cho nền kinh tế.

Kỳ vọng Quốc hội 'mở khóa'

Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh: Việc các dự án BT không được thanh toán hoặc các dự án sai phạm cũ không được tiếp tục triển khai không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn tạo hiệu ứng nghẽn mạch lan rộng. Dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp mất khả năng quay vòng vốn. Ngân hàng không thu hồi được nợ, ảnh hưởng đến tín dụng toàn hệ thống. Quỹ đất bị treo, không đưa vào khai thác hoặc phát triển đô thị.

"Việc thiếu một cơ chế đặc thù từ Quốc hội đang là “nút cổ chai cuối cùng” khiến hàng trăm dự án chưa thể vận hành trở lại. Chúng tôi rất mừng khi tháng 6 vừa qua, Bộ Tài chính đã trình Quốc hội xem xét các cơ chế đặc thù để xử lý hai vấn đề tồn đọng này", ông Tuấn nói.

Dự kiến tại kỳ họp cuối năm 2025, Quốc hội sẽ xem xét một số nghị quyết thí điểm cho phép xử lý. Các dự án BT có giá trị đất đối ứng lớn hơn giá trị công trình, theo hướng cho phép nộp bổ sung phần chênh lệch. Các dự án có sai phạm cũ được xem xét phân loại, nếu đáp ứng điều kiện sẽ được cho phép tiếp tục triển khai thay vì vô hiệu hoá vĩnh viễn.

"Nếu được thông qua, đây sẽ là cơ chế quan trọng để mở khoá hàng trăm dự án kẹt cứng hiện nay, khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, đặc biệt tại các tỉnh thành chưa nằm trong diện được ưu tiên trước đó", Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.