Nhà đầu tư bất động sản bỏ lõi trung tâm, điều gì khiến vùng ven trở thành 'nam châm' mới?

Chia sẻ tại sự kiện NLG – Day do Nam Long Group tổ chức, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, nhu cầu mua bất động sản tại TP.HCM vẫn khá tốt, nhưng sức cầu bị “nén” bởi nguồn cung hạn chế và giá bán liên tục leo thang.

Theo bà Dung, nguồn cung thấp là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá bất động sản TP.HCM tăng vọt nhiều năm qua. Hiện khoảng cách giữa giá nhà liền thổ và thu nhập bình quân của người lao động tại TP.HCM đã lên tới 176 lần, một con số cho thấy giấc mơ an cư gần như ngoài tầm với.

Thống kê cho thấy, trong nửa đầu 2025, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP.HCM đã đạt 300 triệu đồng/m², còn giá thứ cấp khoảng 160 triệu đồng/m². Như vậy, một căn nhà liền thổ diện tích 100 m² thường có giá từ 30 tỷ đồng, căn nhỏ 50 m² cũng thấp nhất khoảng 15 tỷ đồng.

“Trong khi thu nhập bình quân của người lao động TP.HCM và Đông Nam Bộ chỉ vào khoảng 170 triệu đồng mỗi năm, việc sở hữu tài sản liền thổ ở trung tâm là bất khả thi”, bà Dung nhấn mạnh.

Chính những rào cản này đã khiến người mua nhà dịch chuyển ra các khu vực lân cận TP.HCM, nơi còn nhiều quỹ đất, giá bán phù hợp hơn và nguồn cung dồi dào.

“Các dự án cách lõi trung tâm TP.HCM 10 km có giá bán từ 200–300 triệu đồng/m². Đi xa hơn 20–30 km, giá giảm một nửa; còn ở bán kính 40 km, giá chỉ còn khoảng 1/4 so với trung tâm”, bà Dung dẫn chứng.

Trong đó, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh đang nổi lên nhờ lợi thế vị trí gần TP.HCM, chi phí đầu tư hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây cũng là các địa phương có tốc độ nhập cư cao, tạo ra lực cầu mạnh mẽ cho thị trường nhà ở.

Cách lõi trung tâm Tp.HCM từ 20-30km, giá bất động sản rẻ hơn một nửa, thậm chí 1/4.

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, bất động sản tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai sẽ đóng vai trò thay thế nguồn cung cho TP.HCM. Thực tế, nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Nam Long, T&T, Ecopark, Him Lam, Phú Mỹ Hưng… đã nhanh chóng đón đầu xu hướng này.

Đơn cử, ở Tây Ninh, loạt dự án quy mô như Vinhomes Green City (200 ha), Waterpoint (355 ha), T&T City Millennia (260 ha), Vinhomes Phước Vĩnh Tây (1.000 ha) đang khuấy động thị trường. Tại Đồng Nai, các khu đô thị lớn như Izumi City (170 ha), Aqua City (1.000 ha), SwanBay (200 ha), The Viva City… góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở vốn thiếu hụt tại TP.HCM nhiều năm qua.

Theo bà Dung, nếu trước năm 2013, nguồn cung chủ yếu tập trung ở TP.HCM thì từ 2014 đến nay, sự phát triển lan tỏa mạnh mẽ theo các tuyến vành đai 2, 3, 4 và hệ thống metro. Các khu đô thị vệ tinh hiện ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí thu hút cả nhà đầu tư từ miền Bắc.

Xu hướng nổi bật của thị trường thời gian tới, theo CBRE, chính là đô thị tích hợp, nơi mọi tiện ích đều có sẵn trong một dự án, từ nhà ở, trường học, y tế, mua sắm, giải trí đến không gian xanh.

“Người mua rời nội đô mong muốn tìm nơi đầy đủ tiện nghi, dễ di chuyển, có môi trường xanh, đây là yêu cầu chính đáng, phù hợp xu hướng toàn cầu. Nhà đầu tư thì ưu tiên dự án có thương hiệu, gắn liền với hạ tầng trọng điểm để đảm bảo tiềm năng tăng giá. Thay vì tập trung một chỗ, họ ngày càng đa dạng hóa danh mục tại nhiều vùng đất tiềm năng”, bà Dung phân tích.

Từ góc nhìn CBRE, bất động sản vùng ven không chỉ là giải pháp tình thế khi trung tâm quá đắt đỏ, mà đang trở thành tâm điểm phát triển mới. Giá hợp lý, hạ tầng bứt tốc và mô hình đô thị tích hợp đang khiến Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh… nổi lên như “nam châm” hút dòng vốn.

Làn sóng dịch chuyển này có thể sẽ định hình một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản phía Nam, mở rộng biên độ đô thị TP.HCM ra các vùng vệ tinh và kiến tạo chuẩn sống mới cho người dân đô thị.